关于物业与业主的那些纠纷 听听律师的看法

　　 大家都知道，温州晚报有个栏目叫做《治安曝光台》，每周一期讲述和小区治安有关的那些事，其中常常会提到小区的物业管理。

　　实际上，每个生活在城区的市民都离不开物业，它和我们的生活息息相关。然而，业主和物业之间却常常遇到各种矛盾纠纷。

　　本期《麻辣问答》栏目，我们请来读者律师顾问团成员、浙江时代商务律师事务所律师应云总，和大家一起侃侃“业主VS物业”的法律知识。

　　窃贼入室业主被盗能否要求物业赔偿？

　　市民李先生：我住在市区一高档封闭式小区，物业合同里承诺安装监控并执行进出管理和保安巡逻制度。上月，我早上起床后发现放客厅的一只价值4万多元的手表不见了。检查后，发现厨房的一扇窗户开着，可能是我睡前忘了关。我当即向警方报案，但至今未破案。随后，我要求物业调取监控，但物业说当天的视频因维修而没有拍到。据我了解，该物业没有严格执行小区进出管理和保安巡逻制度。请问对于我的损失，能否要求物业赔偿？

　　物业合同有相关约定的

　　业主有权要求物业赔偿

　　应云总：鉴于物业公司与小区业主之间通过物业服务合同来明确小区的管理职责和违约责任，两者之间是一种服务合同关系。因此，对于业主的财物损失是否有权向物业公司索赔，就要看物业服务合同如何约定。

　　《物业管理条例》第36条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　通常而言，住宅小区的公共秩序维护和安全防范等事项的协助管理，属于物业公司的合同义务范围。如果物业服务合同约定由物业公司安装监控，并执行小区进出口管理和保安巡逻制度，由于物业公司未履行此等协助小区安全防范管理义务，导致业主财物失窃的，物业公司应承担相应的赔偿责任，业主有权向物业公司提起索赔。

　　小区环境差业主能否拒交物业费？

　　市民陈女士：去年，我入住新房并按时交了一年的物业服务费，但很快发现小区问题重重。小区内垃圾清扫不及时，一些单元大门的门锁损坏已久却无人修理，小区内车辆占道停放现象严重，每天清晨小区内车辆发动声、广场舞神曲让人烦躁不安……我认为，物业公司只收钱不干活，管理不到位，没有尽到应尽的责任。于是，今年我就不再交物业费。但物业公司说，是许多业主不交物业费，导致物业无法提供更好服务。你们来评评理，到底谁对谁错？

　　业主不能以此为由拒交物业服务费

　　物业不能因钱没收齐降低服务标准

　　应云总：业主与物业公司签订了物业服务合同，双方就应按合同约定履行各自义务，业主应该按约定缴纳物业费，而物业公司也应按约提供服务。

　　在物业公司履行合同过程中提供的服务存在瑕疵不能令业主满意，构成违约的，业主可要求物业公司采取补救措施、继续履行、降低物业服务费、支付违约金等方式追究物业公司的违约责任，保护自己的权益，但不能以此拒绝交纳物业服务费。

　　同时，物业公司的管理是基于全体业主或业主委员会的委托，为整个物业小区提供服务，并不是为某一个或几个业主单独提供服务。因此，物业公司在与小区签了物业服务合同后，不能因为个别或部分业主缓交或拒交物业费而降低服务标准。

　　当然，对于欠缴物业费的业主，根据《物业管理条例》第67条，业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

　　业主未按时交纳物业费物业公司有权停水停电吗？

　　市民赵先生：按照物业服务合同，我所在小区的物业费是一年一缴，在每个年度的第一个月缴纳。前几年我都按时如数缴纳物业费，但去年我因为在外做生意，拖了一年的物业费没有交。前几天，我从外地回家，却意外发现家里停水、停电。经过我一番了解，得知是因我没交物业费，物业公司给停的。我很生气，请问他们这样做合法吗？

　　物业无权因此停水停电

　　除非代收水电费但没交

　　应云总：按时向物业公司缴纳物业费是业主的合同义务，如果业主不交将构成违约，物业公司可据此向业主催缴直至向法院提起诉讼，但无权针对业主停水、停电。因为物业服务费和水电费是两种不同性质的费用，其催缴分属不同权利主体。

　　但是，根据《物业管理条例》第45条，物业管理区域内，供水、供电、供气、等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。由此可见，物业公司经有关部门授权或委托向业主代收水电费也是合法的。如物业公司受供水、供电等部门委托，与业主约定由物业公司提供代收代缴服务，并明确业主不缴纳水电费，物业公司可采取中断服务的，业主与物业使用人未在约定的时间内按时缴纳水电费，则物业公司有权采取停水、停电措施。

　　因此，物业公司只有在受委托向业主代收水电费的前提下，且业主未及时缴纳水电费时才有权对业主停水停电，不能因物业费未缴纳而对业主搞“株连”。

　　◆律师提醒

　　物业公司和业主均应强化契约意识，签订合同时，应细化合同内容，为以后的服务提供可供判定的依据。物业公司在收取物业服务费后，应当严格履行服务义务，恪守服务质量。另一方面，业主在履行合同时，应当遵循诚实信用原则，在享受物业服务的同时，认真履行交纳费用的义务，注意收集保留证据，依法维权。

　　(本版点评仅代表律师个人观点)

　　读者律师顾问团成员

　　浙江时代商务律师事务所律师应云总