央行房贷新政搅动"银十"楼市 首套房"认贷不认房"

　　在经历了低迷的“金九”之后，作为楼市的“银十”备受外界关注。9月30日，央行房贷放松的大幅利好政策出台，此次新政一出就在嘉兴政府、银行、房企、中介以及购房者中引起强烈反响。

　　相关人士认为，国家对首套房贷松绑,或将促进楼市趋热。那么,嘉兴市各大银行是否已经放松房贷?房企和购房者对此又有什么反应？新政对嘉兴楼市影响几何？昨天，记者对此进行了调查。

　　首套房“认贷不认房”

　　贷款利率最低0.7倍

　　当开发商们还在为二套房的首付成数过高影响销售而大伤脑筋，纷纷想出各种奇招以解决二套房首付的问题时，9月30日，央行出台的《关于进一步做好金融服务工作的通知》(以下简称《通知》)，明确了首套房贷款利率下限为基准利率的0.7倍、首套房认定标准按照“认贷不认房”以及三套房限贷令取消等一系列措施，这也让开发商和购房者十分兴奋。

　　按照新政，还清贷款后再认购房屋即算首套，而不再像以前，购买第一套房才能算首套。这意味着原本被认为二套房贷的部分住宅，之后的首付成数将大幅下降。

　　同时，购房者还将获得更多的利率优惠。对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

　　除此之外，新政还对三套房进行了松绑。《通知》称在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请购买住房的，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握，并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

　　嘉兴银监分局相关负责人表示，此次政策调整既与前期政策相衔接，又避免了对各类购房者的“一刀切”，同时赋予金融机构更大的自主决策空间，兼顾了不同地域和不同层次的贷款需求。同时本次房贷政策的调整进一步明确了中央政府对房地产市场的态度，从长远来看调整目的是降低普通购房者的购房成本，提升房地产需求，稳定房地产市场，从而为基层政府下一步如何促进房地产行业发展提供了借鉴。

　　看房者激增

　　房企借利好吸引购房者

　　新政一出，就给低迷的楼市注入了一针强心剂。昨天，记者在多家房产公司采访获悉，这段时间，到各楼盘看房、选房、买房的人激增。

　　“最近我们项目的来访量都很大，大部分都是刚需和改善型购房者，他们来访时都会问及首套房如何认定以及利率问题。”嘉地润园房产公司销售经理李兆竞说，“我们最近也一直跟银行沟通，希望政策能够尽早落地。”

　　业内人士也表示，此举将有利于嘉兴市房地产开发企业的销售回暖，由于嘉兴房价与省内其他城市相比处于较低水平，出于成本和收益的考虑，房价不会有较大下跌空间，本次房贷政策调整将有助于房地产企业走出目前进退两难的困境，对于房企提升销量、回笼货币资金有较大帮助。

　　银监部门对嘉兴市房企的调查也显示，近60%的房企表示将借政策利好，加大宣传力度，恢复投资者购买信心，吸引更多的刚性需求和改善性需求购房者入市。同时，部分房企还表现出对下半年房地产销售的乐观态度，随着房地产市场的复苏，这些企业表示将来还会加大买地力度。

　　二手房咨询量也在增加。“最近不少购房者都来咨询关于首套认定以及利率折扣问题。”嘉兴君悦地产二手房中介陈军表示，目前嘉兴已经有银行开始执行“认贷不认房”新政。“嘉兴银行是昨天才放出的消息，购房者只要还清首套房贷款，就可享受首套房贷款政策。但是关于利率折扣，目前还是没有任何消息，一些购房者了解这些信息后，表示还要继续观望，等待细则进一步出台。”陈军说。

　　银行将积极落实政策

　　但细则落地还需时日

　　房贷松绑新政在嘉兴是否已经落地？昨天，记者也走访了交行、建行、工行、农行、中行、嘉兴银行等多家银行，各行房贷按揭业务均正常办理，大部分银行均表示要执行新政还需等待上级行出台执行细则。

　　以四大国有银行为例，截至目前，上级行均未下发有关商品房按揭贷款执行利率下调以及首套房“认贷不认房”的通知或细则，相关按揭贷款目前仍按照原有标准和模式办理。农行嘉兴分行的相关人士告诉记者：“这两天咨询新政的客户也非常多，我们目前还没有接到省行的相关细则，因此，目前还是按原有的标准在办理。”

　　“银行预计将更大幅度地执行差别化利率。此次房贷政策调整赋予金融机构更大的自主定价空间，金融机构可在合理评估借款人风险的基础上，充分体现风险定价导向，实施差别化利率政策。”上述银监部门负责人告诉记者。工行嘉兴分行也表示，下一阶段将对购买首套房的低风险借款人给予更优惠的贷款利率，但对已有多套住房的借款人仍将维持目前利率水平，在最大限度上保证对首套房购置需求的金融供给。

　　不过该负责人也坦言，购房者要获得7折利率优惠的难度较大。据了解，目前嘉兴市5年期以上贷款的基准利率为6.55%，执行7折优惠后仅为4.58%，仅高出5年期定期存款利率0.33个百分点，如执行7折利率优惠势必将对银行的经营利润产生影响，因此银行房贷利率一降到底的可能性较小。

　　购房者压力大大减轻

　　新政催生观望族

　　银监部门的调查也显示，新政大受购房者欢迎，近95%以上购房者表示购房压力将得以减轻。一方面，首套房认定标准改变，使首付比例限制放宽，很多收入稳定但缺乏足够积蓄的购房者可得到银行支持；另一方面，在宏观经济景气度不高，民营企业效益不佳的情况下，适度下调贷款利率有助于缓解购房者的经济和精神负担。

　　市民朱女士有一套自己的住房，因父母年龄较大，身体不好，希望买套大一点的房子接父母同住，她在南湖新区看上了一套总价150万元的房子，按原来的政策，首付需付90万元。“新政出台后，在首付方面我就可以少掏45万元，如果利率再优惠，那压力就将减轻很多。”她说。

　　不过，目前购房者持观望态度的仍占主导，近七成购房者认为房价短期可能回升，但由于供给过剩，因此长期仍会下跌，因此暂时不急于出手购房，在新政公布后的“十一”长假期间，嘉兴市商品房交易总量并未出现明显增长，10月第一周商品房成交仅177套，成交总金额为1.3亿元，环比分别下降了59.8%和68.2%，与房企的预期有较大偏差。

　　记者了解到，嘉兴市为期4天的秋季房博会将于下周召开，在政策暖风频吹的背景下，此次房博会显得意义非凡。不少房企和购房者都对此次房博会充满期待。

　　业内人士表示，随着接下来细则的落地，新政的效果也将进一步显现。“银十”楼市是否会步入上行通道，即将召开的秋季房博会将是一个很好的观察点。