18888起住一线瓯江大盘，最近红爆的国鸿中心，真值得入手吗？

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一

2021新年伊始， 位于三江板块的超级综合体项目，地处瓯江与楠溪江交汇处的超级综合体国鸿中心正式释放开盘价，起价18888起。

1字头的起价，在现今的三江板块，贵吗？我们首先与周边二手房作下比较。目前，三江板块已交付的商品房为新希望立体城，一线江景房源成交均价均3万元， 国鸿中心此番出场拿出18888起的超低起价，值得上车吗？我们从板块和产品两个维度来分析下国鸿中心的性价比。

▲ 示意图

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二

近年来，温州全力提升中心区首位度，在“东拓，西优，南连，北接，中提升”的战略下，多个板块相继掘起，其中最热的板块包括鹿城西板块，蒲州板块以及三江板块。

敏锐的温州人明白， 买房要当下与未来两手抓，“板块择优”是买房的大前提。我们就比较下鹿城西板块，蒲州板块以及三江板块的当红逻辑。

首先是鹿城西板块， 集新未来社区和学区加持是鹿城西板块的两大IP。随着鹿城行政中心西迁，实验双星学校落定，鹿城西成为高光板块。目前，板块内在售主流楼盘为宝龙雅戈尔未来城壹号和中铁建未来视界，其中，宝龙雅戈尔未来城壹号在去年12月初开盘毛坯均价约31750元/平米。

▲ 集新商业综合体效果图

蒲州板块处在鹿城、龙湾、瓯海三区交界，2019年浙江省首批未来社区试点公布，位于蒲州的富春未来社区顺利入围。吾悦广场的开业也为蒲州作了加持， 可见，蒲州社区的卖点在于大商业和未来社区。目前，蒲州社区周边新盘均价约在2-2.5万元/平米。

▲ 富春未来社区效果图

国鸿中心所处的三江板块，是近年的又一片楼市热土。三江板块被誉为温州“北外滩”、“陆家嘴”。2017年5月，国务院批复的《温州市城市总体规划（2003-2020年）（2017年修订）》，将包含瓯北三江区片纳入中心城区范畴。

▲ 中心城区用地规划图（局部）。据《温州市城市总体规划（2003-2020年）（2017年修编）》

规划中将 三江功能定位为温州都市核心区的RBD (城市中商业、游憩业和旅游业的互动区) ,瓯江经济带的产业服务中心和高端服务业中心，以及区域性旅游服务中心，在未来将成为温州滨江商务区(杨府山CBD)的有机组成部分。

目前，三江板块已有瓯越大桥、瓯江三桥、七都北汊桥等与鹿城区高效串联。未来，随着轨道交通M1线(规划)，瓯江过江隧道的规划落实， 将促使更多的行政、交通、商业、生态等要素在三江商务区融合汇聚，释放出蓬勃的板块红利。

而杭温高铁的建设，温州高铁北站新城建设提上日程，则进一步提升了三江板块的地位，令板块站上中心枢纽的位置。 未来，不仅一江两岸同城可期，融入长三角的宏图恐怕也将由此先行。

▲示意图

一组数据就能直观看出三江近几年的发展和投资价值。2015年至2019年，三江板块住宅成交均价不断攀升，一路从1.48万元/平米跃升至2.5万元/平米 （数据来源，朗兆地产指数研究院）

▲示意图

对比可见，三江板块的区位优势和未来潜力更胜一筹。鹿城西板块和蒲州板块所具有的未来社区、大型商业IP和TOD的优势，都是对本身板块条件的优化和提升。而三江板块和国鸿中心大型综合体，也已囊括了大型商业IP和TOD的优势，三江板块更因为交通区位的优势，令板块成为温州融入长三角的中心枢纽，战略发展腹地，也令板块的天花板更高，未来想象空间更大。

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三

板块的先天优势已经不言而喻，那国鸿中心本身的作品，是否值得购买？

国鸿中心功能定位为约130万