详实数据分析！温州现在的房价，与这座城市匹配吗？

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◎文丨房哥

◎数据丨 双一/小骏/ k1va

◎编丨麦田夫斯基

◎文丨房哥

◎数据丨 双一/小骏/ k1va

◎编丨麦田夫斯基

由金融风波引发上一轮大跌之后，这5年来，因为 大规模拆迁和 货币持续宽松， 温州的房价 筑底成功并 呈结构性上涨的趋势。但市区这一轮的房价涨幅，和嘉兴、台州、丽水、金华等兄弟城市相比，还是明显落后了，更别提杭州、宁波。

▲图文无关，杨冰杰 摄

此消彼长，那么现阶段温州市区的房价，与浙江省其它城市相比，是否已有了一定竞争力？

咱们今天就聊聊这个话题。

比房价，关键是要比城市的经济实力。

咱们先来看看浙江省各大城市的 经济实力。

▲2019年浙江省各地级市国民经济部分指标。数据据《浙江省统计年鉴》等。 数据或有误差，以实际为准

我们通过统计年鉴采集了2019年GDP （国内生产总值）、财政收入、工业用电量等指标，通过对比我们发现：

---- 经济总量方面：

第一梯队：杭州和 宁波都是超万亿档；

第二梯队：温州、绍兴、嘉兴、台州甚至金华，在4000多亿到6000多亿的区间，与第一梯队有数量级的差距，其中 温州靠前， 但差距不大；

第三梯队：衢州、舟山和丽水都只有1000多亿的水平，又是另外一个数量级的存在。

---- 一般公共预算 收入和 用电量的统计数据，相对GDP，可能会可靠一些。这两组数据，同样也可以印证了上述的梯队分布。

总之，经济总量方面， 温州市在第二梯队靠前， 与第一梯队有数量级的差距， 与第二梯队的兄弟城市差距不大，所以温州想要成为鼎足而立的“浙江经济第三极”还是有明显差距。

在经济总量方面，温州的实力不算差，但 平均到个人，温州是浙江省倒数三名， 与丽水、衢州不分伯仲。

▲图文无关。杨冰杰 摄

看到这里有人会说，温州人在外比例很高，他们创造的GDP没统计在内，但他们其中 很多人赚了钱会带回乡消费置业。

在外温州人确实创造了很多财富，他们有的在外落地生根，也有的回乡反哺。关于这一点，其实 已经反应在居民收入水平的指标上。

通过对比我们发现，温州人均GDP倒数，但人均收入和财富密度并不低：

▲2019年，浙江省各地级市居民人均收入和财富密度相关数据。数据据《2020年浙江省统计年鉴》。部分数据根据公开数据测算。 数据或有误差，以实际为准

梳理数据，可以发现：

----温州的城镇居民可支配收入排名第六， 农村居民收入排名第八， 人均存款余额排名第九。排名虽不靠前，但除了丽水和衢州，其它城市差距都比较小， 基本上处于同一水平。

----温州的人均GDP落后许多，但居民收入水平和财富密度， 与其它城市相比仍然处于同一水平。之所以如此，其一是 生产再 分配比较倾向“ 藏富于民” ，其二是 在外温州人赚钱反哺。

----从历史变化看， 温州在十几年前的城镇居民可支配收入指标排名全国前五、浙江第一，到今天在省内已经处于中游的位置。这个指标的变化，可以 管窥“温州模式”的兴衰。

温州模式之所以兴起，实质是生产短缺年代套利的 先发优势，但这种模式，在现在 产能过剩阶段，似乎体现不出竞争力。

另外值得关注的是，这几年温州人在外经商“生意越来越难做”，究其原因，是这十多年电商的兴起，最受打击的，是 传统商业流通环节，如批发、零售、品牌代理等，而这，恰恰是 在外经商的温州人最聚集的领域。

说到这儿，可以下一个小结论了：

小结

“温州人经济”弥补了温州区域经济人均产值的明显劣势，让温州人现有的收入和财富密度，维持在浙江省的中间水平。

温州人还是有钱的，但温州人已经不是特别有钱了。

比完实力再比前景。关于城市的发展趋势，最好的指标就是 常住人口的变化。

人口流动，其实是 产业兴衰的晴雨表。 有产业扩张才有新增工作岗位，才能吸引大量人口来工作生活。否则，仅凭优惠的落户条件，很难成“大气候”……

▲2014年-2019年年末浙江省各地市常住人口数据变化。常住人口数据据各年度浙江省人口主要数据公报，可能有误差，以实际为准

从近6年常住人口变化来看，扣除自然增长率之后，人口呈现较明显流入的有三个城市，分别为 杭州、 宁波和 嘉兴。

我国农村劳动力向城镇的大规模输出，已经告一段落。当下和未来的人口流动，主要在 城际之间发生，“虹吸”和“反虹吸”，辐射和反辐射。在这个阶段，大概率胜出的将是 大都市和都市圈。

所以，从常住人口变化情况来看，浙江省的机会在大都市 （杭州、宁波）和都市圈 （嘉兴、湖州）。省内其它城市包括温州，没有特别好的办法。

▲图文无关。陈辉 摄

看到这里，有人说，对外没办法，那就在 市域内唱戏， 提高市区首位度。

关于这一点，我们来看看市区人口的变化：

▲温州市区（含洞头）2015年-2019年人口数据变化、常住人口数据据各年度温州市人口主要数据公报，户籍人口据统计年鉴。注：2014年未做人口数据抽查，故无常住人口数据。部分数据根据公开数据测算，因统计口径问题，可能有误差。

剥离自然增长数量（出生-死亡），温州市区近几年 无论常住人口还是户籍人口， 变化幅度都很小。估计除了体制内的从业人员以外，市区对县（市）人口的吸引力，并不乐观。

这也难怪，制造业“块状经济”的特点，会在某个特定区域形成某特定产业较完整的产业链。柳市低压电器、瓯北阀门、龙港印刷等等，在哪里生产和赚钱，就在哪里居住生活。所以，温州市中心在经济上对县域并没有形成“吸附效应”，自然在人口上吸引力上也相对有限。

经过上面的对比，我们发现，温州这座城市，无论经济实力、老百姓财富还是发展前景， 在浙江省内并不突出。但我们也不必过于灰心，因为从这几年的一般公共预算收入、工业用电量等数据来看， 温州还是在平稳发展， 虽然速度有点慢：

▲2014-2020年温州市工业用电量和一般公共预算收入走势。数据来源《2020年温州市统计年鉴》。数据或有误差，以实际为准

别好高骛远，别折腾。 温州还是可以踏踏实实过日子的。

怎样的城市地位，匹配怎样的房价体系。根据上面的分析，我们再来看看省内各大城市的商品住宅价格体系：

▲主要数据据《2020年浙江省统计年鉴》。部分数据据各地级市2020年统计年鉴。商品住宅均价根据公开数据测算。“/”代表没有数据。数据或有误差，以实际为准

商品房均价这个指标，在判断城市价格涨跌幅度方面，实在没多大参考意义。举个简单例子，某城市2019年核心区楼盘供应量大，2020年远郊供应量大，那么即便楼盘单价上涨，但整体均价也会明显下降。

但用这个指标，来衡量城市价格水平，还是有参考意义的。

从指标看，这几年尽管别的城市涨价明显而温州房价相对温和，但温州原来的房价基数实在是高 （虽然经过一轮腰斩），所以至2019年， 温州的均价还是排名第二， 略高于宁波， 明显高于其它地级市。

对照上面城市的综合实力分析，温州的这个价格，对人才吸引显然没有太大的竞争力。这也难怪这几年我们 涨得少，而 人家涨得多。

▲图文无关。孙晨波 摄

当然，房价的未来走势，除了比较城市实力和发展前景之外，还 要看未来的供应量。比如嘉兴和湖州，历年商品房销售量和常住人口之比明显高于其它城市：

▲数据来源《2020年浙江省统计年鉴》。数据或有误差，以实际为准

嘉兴尽管得益于 都市圈的发展红利，但供应量与城市体量不匹配，人口导入速度覆盖不了新开发的房子，导致了一些 新区开发出现“空城”现象。前段时间暴雷的华夏幸福，就是栽在这里头。

所以到都市圈辐射范围买房子，一定要 注意供应量过大的风险，如嘉兴的一些县城新区开发、宁波的杭州湾区，还有深圳边的惠州等。

就温州而言，历史上商品房供应量不大，但 2016年后供应和成交量开始飙升， 增长速度明显高于其它城市。放眼短期未来，温州市区的后续住宅供应量，也还是非常充足的。

住房的投资，除了看城市未来的潜力和供应量的大小，也要注意未来房价下跌的风险。而这，主要 取决于居民杠杆率的高低。 杠杆越高，泡沫破灭的风险就越大。

我们来看下浙江省各大城市的居民杠杆率和存贷比情况：

▲2019年浙江省各地级市杠杆率与存贷比。数据来自《2020年浙江省统计年鉴》，住户贷款年末余额数据来自于各市2020年统计年鉴。因统计口径不同，略有误差，以实际为准

从数据可知，温州的居民 杠杆率排名高居全省第二名，据说也是全国第二名，远高于国际货币基金组织提出的65%的金融稳定警戒线。

但是我们曾分析过，因为“温州人经济”的存在， 温州的GDP数据不能反映温州经济的真实实力， 也不能反映温州居民的购买力水平。

所以判断居民的杠杆水平，用 存贷比这个数据或许更能反映真实情况。

从存贷比数据来看，温州约为 122.33%，排名全省第7名，居民的存款余额明显大于贷款余额，数据相对还是比较健康。如此看来，因为居民债务过高导致泡沫破裂的情况， 短期还不会发生。

但是我们必须也要注意，温州这几年的居民 杠杆率上涨幅度，还是 太快了：

▲2016-2020年温州市杠杆率走势。数据来自《2020年温州市统计年鉴》，2020年数据来自温州统计。因统计口径不同，略有误差，以实际为准

短短五年，居民杠杆率从2016年的约81.21%，上升到2020年的约104%.而根据最新数据，到了2021年一季度，温州居民杠杆率已经达到了约106%。

这几年居民杠杆的大幅提升，和住房成交量及成交额的变化不无关系。如果按照这样的提升速度，不出几年， 市场可能会再次面临金融风险。

关于温州居民杠杆率的提升与买房子的关系，可以看看中长期贷款数据和短期贷款数据的变化。

▲数据来源：温州统计，可能有误差，以实际为准

居民中长期贷款，从2015年的约1287亿元，到2020年增至约4117亿元，五年增长了约320%，而 居民短期贷款，年增只有约4%左右。

居民的短期贷款，一般都是一年期以内的信用消费，而居民的中长期贷款，约80%左右是住房按揭贷款，其它个人经营性贷款，与居民购房也有千丝万缕的关系。

短期贷款的萎靡和中长期贷款的连续翻番，明显反映了这几年 温州居民对住房的购买投入挤压了消费支出，经济结构失衡越发明显。

好了，关于温州房价与这座城市的关系，以及未来的潜力与风险，我们今天就聊到这儿。

需要说明的是，今天我们的观点，并 不是基于严格的论证， 数据也不严谨齐全，权当和大家侃大山抛出一块砖头。

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