板块价值颠覆？瓯海中心区或东扩，新中心将现！几个信号初现端倪……

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买房置业看规划，可以说是共识了。然而，很多人知其然，而不知其所以然。其实最主要的影响在于……规划落地，城市界面改善，因而引起板块价值颠覆。

▲图片来源网络

这一观点搁在瓯海中心区，再合适不过了。在过去的五年内，“大拆大整”直接让瓯海中心区的房价步入快车道，让第一批入手瓯海中心区的购房者坐享红利。搁在如今，也同样适用。

去年年底，温州公布“十四五”规划，其中对中心城区做出了重大调整，“东拓、西优、南联、北跨”将成为城市发展的方向。其用意即为了实现城市内部联动发展，让各个区域板块连块成片。这也是一个城市长足发展的必经之路。

由此，一个片区的新中心即将形成。那么，具备什么条件才能成为这样的“新中心”呢？

其实根据各地“新中心”发展情况，我们可以提炼出四个关键点：

① 距离老中心不远，能充分实现融城发展；

②自身具备多样且成规模的 综合配套；

③住宅规模大，存在辨识度高的地标，具备 人口虹吸的基础；

④ 城市界面良好，还有留白可建设。

那么，在当下，温州主城区内是否存在实现“区域新中心”的可能呢？牛山单元或许正站在这样的风口上。

▲效果图/以实际为准

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如果要说近十年发展最迅速，城市面貌改观最大的区域，无疑是瓯海中心区了。

经过十年的发展， 瓯海中心区初具规模，行政、商贸、住宅融合汇聚，俨然成为温州城市的重要门户之一。

▲瓯海中心区/ 来源：瓯海发布

而作为新时代瓯海中心区面向外界的“ 窗口、名片”， 牛山单元是为数不多的与瓯海中心区、瓯海南部新城、鹿城主城的接壤中央地带，亦是全球商品贸易功能重要承载区域，天然地因“中心”而享有发展机遇和先天优势，也 因“瓯海中心区”、“鹿城老城区”双重辐射而承担非同寻常的责任和使命。

▲欢乐天地与瓯海区府距离。/截图自百度地图

牛山单元的使命，便是 突破瓯海中心区的城市规划向外围扩张的发展瓶颈。

早一步发展的瓯海中心区，城市建设以 行政和商务配套为主。虽然区府大楼、市民中心、银行总部等行政、办公要素集聚，但日常生活使用频次更高的 综合商城分布稀稀拉拉，小区步行范围内商铺多为快餐店、面店等底商。

加上瓯海中心区地缘偏西、房价偏高，在“东拓”的主流战略下，恐很难再形成大规模的人口虹吸。

正因如此，瓯海中心区亟需一个 现代生活中心，聚集城市高端生活资源要素，形成 中央商务中心（CBD）+现代生活中心（CLD）“双轮驱动”发展，全面提升瓯海首位度。

▲效果图/以实际为准

瓯海“十四五”规划中的“以人为核心的城市化”发展新格局令人印象深刻。而“ 全球商品贸易港开业”、“ 牛山文旅度假区项目落地”、“ 高翔工业区拆迁规划”等一系列行动，已为未来指明方向。

▲全球商品贸易港/来源 瓯海新闻

距离瓯海中心区 仅3公里左右的牛山单元将是“现代生活中心区”的打造对象，也是 瓯海中心区全面向东推进的强有力注脚。

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其实，围绕牛山单元的规划研究早已按下启动键。

去年，位于牛山单元西侧的 高翔工业区的121亩土地迎来的全面拆改。这片由老工业区、城中村组成的区域终于被纳入征收，拆迁工作有序推进，成功开辟出了下轮发展空间。

今年年初，市自然资源和规划局发布《 温州市核心片区牛山单元HX-ns02-016等地块的控规修改》公告，对高翔区块的拆后土地开发利用规划进行公示。

▲相关地块控规修改图片/以实际为准 来源：市资规局

根据规划，主要变更范围在于 居住功能性方面的改善。区域新增5宗住宅用地、1宗中小学用地、 1宗商业用地。

其中，中小学用地将被规划为一处36班小学。在温州推行义务教育集团化办学，扩大集团化覆盖面和融合度的当下。这所小学有望被打造成一所名校校区或分校。

交通上，工业区内原有的创新路、大庆路-大海路、大维路-富得宝路等城市道路也将得到延伸，连接瓯海中心区、鹿城区及梧田片的现有道路网。并且随着双向8车道的广化南路（瓯海段）通车，牛山区域南北的隔阂也进一步的弱化。

四通八达的道路网， 加上横贯东西的瓯海大道，牛山单元交通正迎来大爆发，推动牛山单元与瓯海中心区、瓯海南部新区、鹿城老城区形成良好互动，承接现代生活功能区转移重任。

▲瓯海大道

有变革才有机会。正在的崛起牛山中央生活区，对于无从下手的购房者来说也是个难得的入手契机。

随着类似“新中心” 城市界面的改善，加之 优质教育资源、商业配套等的助推，与市中心核心区的房价差距有望进一步缩小。 类似房价逆袭的例子，在一线城市中屡见不鲜。

比如上海五角场，曾为城乡结合部地带，但随着中心区域城市化伸展辐射，五角场在新世纪开启了一轮又一轮建设，并一举成为上海新晋中心。如今，五角场部分小区房价已经悄然赶超徐家汇、静安区等老派中心了。

▲数据来源：安居客(仅供参考)

以往的经验告诉我们，随着城市界面不断完善，未来牛山生活中心区的房价，很可能会 接近瓯海中心区， 甚至逐步逼近鹿城中心区。

再看看牛山单元内目前唯一在售商品房