以房养老，法律风险如何应对？

庄豪 绘

现在，拥有房子等财产的老年人越来越多，在某种意义上，这是他们改变自己生存条件的最大资本，尤其是在城市，“以房养老”正在悄然兴起。

以房养老方法多样

余姚市兰江街道的陈某今年８０岁，妻子和唯一的儿子皆因病去世。去年，他与一个远房亲戚签订了一份遗赠扶养协议：对方照顾他今后的生活，他将名下的一套住房赠送给对方。这是一个非常典型的以房养老的案例。当地公证部门称，每年都有一些老人前来，要求对类似的由扶养人承担遗赠人生养死葬义务的协议进行公证。

除了指定房子作为遗产换得养老承诺外，现在比较常见的以房养老形式还有出租房屋、出卖房屋、以房屋作为抵押等。

法律风险不可小视

以房养老虽然可行，但在现实生活中，处于弱势地位的老人也有担心：出租房屋怕被人强占使用无法收回、因设备损坏等导致房屋贬值；出卖房屋，可能影响自己与子女之间的关系；签订遗赠扶养协议，对方却不愿履行相关义务。

老年人的这些担心并非多余，据了解，宁波市基层法院每年都要审理上百起涉及老年人财产的案件，其中不少与以房养老有直接关系。

如果单从法律层面而言，要解决老年人的担心似乎并不难。譬如，对于强占出租屋或造成设备损坏的，物权法有明确的规定。《老年人权益保障法》则特别强调：“老年人有权依法处分个人的财产，子女或者其他亲属不得干涉，不得强行索取老年人的财物。”换句话说，对于房屋出租、房屋买卖、用房抵押贷款等情形，都能找到具体的法律保护条款。

一位律师对记者说，许多纠纷的发生，与相关协议的签订不够严密、约定不够明确有关。他举了一个案例：江东一位老人把自己的房子租给了一个熟人，以获得稳定的收益，但对于房屋的租期，双方当时只作了老人可随时收回的口头约定，正是这个模糊的概念，导致双方最后翻脸，老人为此不得不上法院。

制订协议强调“附条件”

律师认为，老人如尝试“以房养老”，要树立风险意识，签订相应协议是必须的，绝不能因为对方是亲朋或者熟人而抹不开面子。而最重要的是，相关协议中要突出或者强调“附条件”，这可以有效化解风险。譬如订立房产（财产）遗嘱时，为防止子女在知道遗嘱内容后不愿履行赡养义务，可特别明确，受赠人（子女）如不履行义务，其在立嘱人（老人）死后不得继承财产。对于那些没有子女，希望通过房子等财产养老者，可在订立遗赠扶养协议时，按照最高人民法院相关规定的内容，“扶养人或集体组织与公民订有遗赠扶养协议，扶养人或集体组织无正当理由不履行，致协议解除的，不能享有受遗赠的权利，其支付的供养费用一般不予补偿；遗赠人无正当理由不履行，致协议解除的，则应偿还扶养人或集体组织已支付的供养费用”，这样，双方的权利、义务关系分解清楚，即使发生纠纷也容易解决。

另外，以房养老还需要社会各方面的支持，特别是政府部门，应进一步推出并完善更多的相应措施，满足老年人以房（财产）养老的需求，解除他们的后顾之忧。

□宁波日报记者 董小军

通 讯 员 刘 湛