探访杭州首批交付配保房 商品房里的保障房将如何分配

　　远洋心里的配保房与小区其他商品房保持立面一致。

　　 (钱江晚报记者 王筱璐) 上个月，杭州迎来楼盘交付高峰，其中位于城东德胜快速路德胜枢纽出口北侧的远洋心里尤为受人关注。该楼盘是2011年杭州土地竞拍新政实行后，首个交付的带有配建保障房(以下简称“配保房”)的商品小区。

　　作为一个新事物，配保房带来人们诸多疑问。和商品房建在一起的配保房品质如何？怎么分配？一些项目比如华家池地块的配保房总共只有零星十几套、几十套，又该如何设计建造管理？从上周到本周，钱报记者现场探营首个配保房小区，并采访了杭州市住房保障办公室，与配保房有关的疑问，已经有了初步的答案。

　　配保房租住者

　　享受与商品房一样的小区服务

　　远洋心里保障房交付有标杆意义，大家首先关心的是，配保房的品质，和近在咫尺的商品房品质一样吗？

　　上周末，钱江晚报记者到达远洋心里探盘，小区内外聚集着赶来收房的商品房业主。远洋心里内共计有232套配保房，单独建成一幢16层的高层，位于小区入口处，外立面与商品房楼幢没有区别，都是砖红色英式风格。建设标准上，配保房属于公租房性质，面积是45~60平方米之间的一居室和两居室。

　　走进配保房门厅，米色抛光面砖与褐色大理石相间，简洁大方。入户门厅长方形，两边设了两个小会客厅，摆放着东南亚风味的藤椅、茶几、抹茶绿的抱枕，清新闲适。记者乘坐电梯到了东侧单元的三楼，有一间房屋门开着。这套是一室一厅格局，地面、厨房、卫生间都是米色抛光砖，玻璃移门将厨房与厅隔开。厨房、卫生间都有成套的厨具洁具，入住者装上空调、热水器，配上点简单家具就能入住。一个楼道有八户，都是统一风格的精装修。

　　远洋心里是89平方米为主的刚需毛坯交付楼盘，在售尾房均价在1.8万~1.9万元/平方米。记者在小区走了一圈，除了商品房多层、小高层楼道铺了面砖外，配保房与小区内高层商品住宅楼公共装修是一样的。

　　“远洋心里和其他有配保房的商品小区，租住者保证能享受和商品房业主一样的社区会所、绿化、物管用房等服务以及教育权利等。”住保办相关负责人明确，配保房与商品房品质是一样的，遵循“统一设计、统一建设、统一交付”的原则。

　　探盘现场，记者与一位办理商品房收房手续的年轻业主攀谈起来。小区有配保房，他买远洋心里的时候就知道了。“能进来住的人，起码是大学生。”他调侃说，“入住这批公租房的比我们素质都好呢！”另一幢高层内，准备装修的一位业主很淡然，早知晓隔窗相望是配保房。

　　沿用公租房分配方式

　　需求不会爆棚

　　“远洋心里首批将推出部分配保房，共计140套参加今年公租房分配。”杭州市住保办相关负责人透露。

　　记者粗略统计，土地竞拍政策推行近三年，杭州主城区共有33个商品房配保项目，共计34万平方米，7100余套房源，都是公租房性质。

　　享受商品房小区待遇的配保房如何公平公正分配？该市住保办相关负责人表示将沿用目前的公租房分配方式，公开摇号产生。申请对象依然是杭州市区(不含萧山、余杭)范围内符合条件的城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业大学毕业生及创业人员。今年市公租房源近期将在政府官网上公布。

　　“根据以往经验，公租房供需比基本在1∶1，即使远洋心里配保房推出，也不会明显供需不平衡。”这位负责人作出这个判断，是因为其他公租房的地段也很不错。比如城西银泰对面的蒋村地块，牛田地铁口的项目，建设标准都非常高。

　　记者在远洋心里小区大门口，几个骑着电动车的经纪人小伙围了上来。以为记者是业主，小伙子纷纷咨询有没有房源出租或者出售。经纪人预估了一下，远洋心里一套89平方米小户型，如果精装没有配置，月租金2200元左右。折算到面积，每平方米租金25元/月。而公租房租金按土地级别划分，远洋心里配保房租金为16元/平方米·月(含物业和能耗费)，与前者对比，相当于市价六折。

　　零星配保房

　　或将采取“折现”模式

　　土地竞夺激烈程度不同，决定了每个项目配保房所占比例或多或少，多的一个小区有上千套配保房，少的只有零星十余套，无法独立成为一个单元，这为配保房的设计、建设和管理带来了新的难题。

　　去年华家池地块被三家房产大鳄分食，高溢价率导致其中两宗地块有配保房。世茂和滨江分别竞拍下的华家池58号、59号地块，均有2000平方米配建面积。按每套50平方米计算，两大豪宅项目约有40套和44套配保房。

　　这不是最少的。去年拍出的一宗滨江地块，带500平方米的保障房，以每套50平方米计算，仅10套房配保房。

　　零散无法独立成单元的房源怎么处理？

　　目前市住保办有了解决途径。“市政府文件已经批复，华家池两大地块配保房将变为地铁集团的拆迁安置房，不面向公租人群。”住保办相关人士透露，这批拆迁安置房源将交给市建委，重新设计规划。钱报记者又致电市建委，工作人员表示不清楚，只笼统地告知“分配都有统一安置协议，依法办理。”

　　一个楼盘仅有十余套配保房的，杭州市计划将其房源“折现”。对于“折现”，目前有几种方式在研究探讨。有一种说法是，让评估公司参照自身楼盘售价以及周边一手、二手房价格，综合得出评估价，开发商按此评估价回购，资金直接进入财政账户，专用于保障房建设维护。

　　如果按这种操作，所得到的评估价高低直接关系到开发商回购成本，记者担心，估价过低会否造成国有资产流失？“具体方法，我们还在研究。”相关负责人表示，“折现”尚未开始操作。

　　今后，商品小区内的零星配保房或者都将采取“折现”模式处理。“我们跟市政府建议，无法成单元，数量过少的配保房都将折现，减少设计和管理困难。”另外，类似华家池这样，地段优越的配保房，有关部门建议将其改为其他保障房性质，不面向公租人群，减少分配不平衡的可能。

　　名词解释

　　什么是配建保障房

　　商品房配建保障房的出现，是源于政府将“建设一定比例的保障房”作为土地出让的必要条件之一，由获取土地的开发商来承担保障房的开发建设任务；政府则会相应降低土地出让金。这是近年来地方政府应对保障房建设资金压力时一个较为普遍的做法。

　　继北京之后，2011年杭州对国有土地招拍挂出让制度进一步完善，在部分国有出让土地中要求开发商配建一定比例的保障性住房。2011年2月底，杭州新“国八条”出台，要求安排10%土地供应量用于保障房建设；此后，配建保障房要求不断变化；2012年10月，政策有所调整，要求土地溢价率达到49%时，转向竞投配建保障房；去年11月，土地溢价率控制得更为严格，溢价率达35%时，开发商就要竞投配建保障房。

　　目前，杭州已有33个商品房配建保障房项目。

　　记者手记

　　配保房入市，进入“实战”

　　今年3月，钱江晚报记者曾探访过远洋心里配建保障房，当时项目尚处于项目收尾阶段，外立面、小区环境都还不能通过观察得知。但无论是开发商还是政府部门都表示，配保房与整个小区融为一体，没有区别。而在当时，大家除了关心配保房品质外，还提出了很多疑惑。如何保证公正公平公开分配房源？安插在豪宅楼盘内的零星保障房如何设计管理？当时，相关部门还没有给出解决之道，公租房申请人、有配保房的项目开发商都感到茫然。

　　时隔3个多月，远洋心里正式交付，对于此前的疑问，政府已有了解决方案，疑惑逐一解开。远洋心里配保房即将面向公租人群，作为首个配保房“试水”项目，小区配保房的分配和居住都将进入“实战”，在此过程中，或将遇到更为实际的问题，此番积累的经验，对陆续入市的配保项目都将有指导意义。