2014楼市寻路——杭州房产大佬们谈楼市

　　进入2014年，经历多次调控洗礼和市场起伏之后，杭州楼市又一次陷入迷茫里，草蛇灰线、杯弓蛇影。

　　城北两个楼盘的降价行为，经国内外媒体多轮发酵，被夸张地解读为“崩盘”；土地市场则由去年以来的热火朝天，到今年春节后迅速转为寒风阵阵，这让许多去年拿了高价地的开发商不由得身上发冷，本报记者采访的一位房产大佬直言：去年拿的大部分高价地都没什么利润可言了。不利因素还有11万多套商品房库存、银行对房贷政策的步步收紧等，种种信号，令看空房地产的言论再度抬头。

　　两会的召开，则让不少房地产人感觉到了暖意，业内人士评论说：政府工作报告对于房地产业的表述发生了明显变化，不碰“房价”，少提“调控”，是比较合理的行业治理思路。万科总裁郁亮则认为，未来10~15年内，房地产的大势仍然是好的。

　　在这样错综复杂、有喜更有忧的局面里，寻路，成为今后每一家房企掌门人最最重要的事。

　　只因市场前景难明，观望情绪浓厚。过于激进，可能马失前蹄，资金链断裂，这是绿城这样的大佬也曾遭遇过的危机；过于保守，亦会错过发展良机，裹足不前，而未来房产商之间拼的主要是规模。君不见，产业利润已经日益向少数几家千亿俱乐部房企集中。

　　更何况，这些眼前的危机还算看得见摸得着，但在房地产市场，疑似能够刮起飓风的蝴蝶翅膀，又何止一对？互联网对传统实业带来的冲击，年轻人消费习惯的改变，金融行业的变革……很难说哪个今天看来不起眼的因素，明天就会要了你的老命。

　　有几件事，也许能反映地产大佬们危机感之深重，寻路之急迫，找到正路之艰难。

　　郁亮从去年底开始，带着高管和中层，集中拜访了腾讯、阿里巴巴、小米等多家大名鼎鼎的互联网企业，并在万科内部发起了多次互联网大讨论。这是取经互联网思维，也是防患于未然。他在担忧，房地产业会不会被一家类似于“小米手机”的企业所颠覆？在3月7日的万科2014年业绩发布会上，郁亮有了初步结论：万科应有开放的心态去迎接互联网时代，但互联网只是万科提高效率的工具，无须反应过度。

　　网络红人马佳佳的一句“90后根本不买房”，现在看来更像是吸引眼球的故作惊人之语，与实际情况相去甚远，但在这句话出炉之后，却吸引了不少“地产大叔”的分析探讨，只因90后消费人群和他们的消费行为特征，在今后的销售中将越来越重要。

　　在杭州，我们了解到，有少数房企已经在试图转型金融、医疗等行业。

　　每一次迷茫纠结，都是黎明前的黑暗。寻路2014之际，或许正是楼市白银十年新格局的尘埃落定之时。那么，路到底在何方？杭州的房企掌门人又在思考些什么？他们将以怎样的招数冲破眼下这个难解的珍珑棋局？(陆春)

　　滨江戚金兴：淡市中我们更显优势

　　融创王鹏：杭州对我是一场创业

　　世茂秦华：做真正豪宅不跟风降价

　　旭辉汝海林：下定决心深耕杭州德信

　　费中敏：面包换面粉，决战100亿

　　坚持走一条稳健的道路

　　滨江戚金兴：淡市中我们更显优势

　　在上周的销售榜上，滨江·万家名城超越两家降价的楼盘，成交量排名杭州第一。

　　“市场行情不理想的时候，我们滨江更能凸显优势，无论是品牌、品质还是成本控制，竞争优势就非常明显。”在楼市充满观望的当下，滨江集团董事长戚金兴的脸上，看不到一丝悲观和忧愁之色，始终洋溢着自信的笑容，“滨江的风格就是稳健，跟外来开发商比，我们本土开发商也更了解杭州市场。”

　　城北降价

　　没有影响万家名城

　　从事房地产业20多年，市场的大风大浪，戚金兴见得多了。神奇之处在于，滨江总是能够踩准市场的步点，上演逆势而上的好戏。这一次也不例外。

　　记者(以下简称“记”)：大家都担忧今年杭州的楼市，您怎么看？

　　戚金兴(以下简称“戚”)：我认为今年市场总体平稳，点上(指部分板块)会有一些变化。

　　记：城北楼盘率先降价，同区域的滨江万家名城是不是受到了冲击？

　　戚：影响不大。万家名城二次开盘卖了八成，这个成绩相当不错，现在已经卖得差不多了。

　　个别楼盘的这次降价，我认为只是价格的适度回归，目前万家名城的性价比依然比较高，优势还是很凸显，市场接受程度很高。其实万家名城首开时已经为这个区域定了合理的价格。

　　记：滨江为什么每次都能踩准市场的步点？

　　戚：每做一件事情，对市场要考虑得周全，准备要充分。万家名城为什么推迟开盘，因为那个时候市场已经转变了，我们就是为了在低谷到来的时候迎合市场。现在看来，万家名城的定价是很合理的，对手降价了，我们的价格依然有竞争力。

　　那么多年来，滨江在市场艰难的时期都能够凸显优势，市场份额能够增加，我对公司团队说，你们自己要有信心，滨江现在有管理的优势，品质的优势，品牌的优势，包括成本控制的优势，都是很领先的。

　　我曾经说过一句话：大家看坏的时候，机会来了，包括地价机会，包括市场机会，大家看好的时候，危险来了。

　　保持行业地位

　　品牌影响力覆盖全省

　　去年，滨江集团销售额136亿，今年的目标是确保130亿，争取150亿，明年是确保150亿，争取180亿，2016年争取200亿。而在杭州市场，戚金兴2014年的目标是保持行业地位。

　　记：在杭州市场，滨江今年的目标是什么？

　　戚：我们去年是要巩固在杭州的地位，今年是要保持地位。滨江在杭州市场的份额，不能低于6%。我们在全国的土地储备有700多亿，70%在杭州，将近有500多亿，如果每年消化100亿，还能满足杭州未来5年的需求，弹药还是比较充足的。

　　记：那滨江的增量在哪里？

　　戚：我会在浙江一个地市一个地市覆盖过去，经过滨江这几年的努力，在浙江范围内的品牌影响力已经完全形成了。

　　滨江今年的策略是速度加快，代建增加，合作扩大。在营销上，我们会学习龙湖、融创，开拓进取，加快开发节奏，提高周转率。滨江的代建规模会适度扩大。在省内合作开发的规模也会扩大，我们在平湖拿了块很大的地，超过百万平方米，我们股份35.1%，耀江占34.9%，中大30%。滨江不介意股份多少，只要滨江来操盘。

　　开拓地方市场也是为了分摊风险，即使杭州市场出现问题，滨江的压力也会小一点。

　　记：现在很多公司都在说转型，滨江会转型吗？

　　戚：滨江还是以稳健为主。我一个朋友跟我说，滨江需要有突破性的改变和发展，我跟他说，红海竞争激烈，但是起码情况熟悉，只要保持竞争优势就可以生存发展；蓝海虽然前景广阔，但深浅不明，真以为其他行业更好做？我的经验是，很容易头破血流。

　　“零投诉”下

　　是对质量的严格把控

　　今年滨江会有西溪明珠、西溪之星、东方海岸、金色江南等6个新盘推向市场，华家池项目更是备受瞩目。去年的华家池之战，让滨江在家乡父老面前大大长了脸面。今年，华家池将成为绿地、世茂、滨江三家企业产品比拼的舞台。

　　记：今年大家最关注的还是滨江的华家池项目，不知道会做成怎样的作品？

　　戚：滨江的产品，像武林壹号和湘湖壹号是A+类产品，精装标准为6000~8000元/平方米，A类产品则是4000~5000元/平方米精装标准，比如阳光海岸、城市之星。华家池地块会推出A类加强版，全部精装修，户型可能接近于城市之星，在装修的品质上会加强一点，是滨江的第二代产品。

　　记：华家池将是绿地、世茂、滨江三家企业产品品质的比拼，滨江有信心吗？

　　戚：滨江的品质肯定能得到市场的认可。

　　记：滨江去年大盘交付，上千套房子，创造了“零投诉”奇迹，滨江是怎么做到的？

　　戚：滨江对质量的把控是非常严格的，交付前的自查也非常严格。我自己设计出身的，也在施工单位干过几年，对质量特别重视，我们毛坯房有标准，精装修有标准，在交付前一个月，我还会去项目现场进行检查。

　　今年金色黎明交付后，业主还是比较满意的。但是交付后我给整个团队开会，要求今后单单是满意还不够，还要考虑能不能做到让业主惊喜呢？

　　有公益心的企业家

　　谦和、坦诚、健谈，这是滨江掌门人戚金兴给人的印象。他说他妻子问过他，事业这么成功了，为什么还要继续这么辛勤工作，他说自己就是这么正能量。或许，这就是企业家的精神。

　　戚金兴说，2014年他最想做的是公益。“企业家的责任，首先要做大做优企业，给社会提供好的产品，同时，也要和员工分享企业发展的成果，到一定阶段之后要提供相吻合的社会回报。”滨江成立了一个“阳光公益基金”，注册资金2000万，预计一年能筹集一个亿。他打算每年做一件或几件大事。他说他初步的想法，是做社区医院和老年公寓。(史一方)

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