马年第一降是最好的营销 “崩盘”说是无稽之谈

　　马年第一降是最好的营销。

　　“全国财经媒体跑房产的还有外媒网媒自媒体记者都在往杭州赶，如果你的楼盘来了一对表情牵强的情侣，专问些楼巿ABC级的问题，回答时一定要有新闻发言人般的审慎。他们就是传说中结伴暗访的记者!”这几天，在房产圈的微信朋友圈里流传着如此调侃。

　　马年第一降，让杭州楼市登上了全国各大媒体的头条。各路财经房产记者纷纷赶到，寻找杭州楼市“崩盘”的迹象。只不过，他们大多失望而归，这次降价行为，或许被过度解读了。

　　“这次降价的销售效果，是我们投放几百万元的广告也达不到的。”某降价楼盘的工作人员告诉记者。

　　有头条啦

　　全国财经媒体狂欢

　　《经济观察报》和《21世纪经济报道》，这两家竞争的专业财经媒体，昨天却“手牵着手”。两家财经媒体这次派出的精英，正巧是一男一女，两人结伴同行，探访了杭州的两家降价楼盘。

　　“楼市很久没有大新闻了，年初王石说今年楼市非常不妙，所以大家都在等着重大新闻的发生，杭州的降价，犹如一石激起千层浪，我们编辑都两眼放光了。”其中一位财经记者说，“尤其是网上有传闻说杭州楼市崩盘了，所以大家全都跑过来调查。”

　　杭州万科对这些闻风而来的记者解释得口干舌燥，因为网上传闻万科的城北项目大幅降价，而万科再三声明自己没有降价。

　　调查的结果，让这些远道而来的财经记者比较失望，所谓的“崩盘”说是无稽之谈。在两家率先降价的楼盘之后，并无其他楼盘大张旗鼓地跟进，部分楼盘趁机推出少量特价房，仅仅是为了博取眼球。

　　马年第一波降价

　　真的割到肉了吗

　　在某降价楼盘大门口，只见10来个人静坐在售楼处大门抗议，大门两侧也被挂满了各种言辞激烈的横幅，充斥着“逼死”、“无良”等字眼，工作人员直言，“房闹”们每天都来。

　　一边是老业主，一边是新购房者，这样的场面显得十分奇特。一位售楼小姐表示，网上媒体竞相报道已经变成了一种宣传。“平常我们投个几百万广告都没这么大的效果。”为了能卖出更多的房子，开发商其实并在乎会不会惹恼老业主。

　　继城北两楼盘打出降价大旗后，杭州又有一些楼盘推出了“降价”的特价房，这些降价真有传说中那么大的力度吗？记者跑了多家楼盘。

　　率先降价的德信北海公园号称是208套尾房清盘，推出的房源和价格还是比较实诚的，降价房源中包括一幢楼王。而另一家跟进的降价楼盘，推出的特价房源位置并不理想，稍微好一点的房源，价格不比原来便宜多少。至于宣传中11800元/平方米的起价房源，售楼小姐说：只有一套。

　　对这两个降价最“凶”的楼盘，业内人士对比了两大楼盘的楼面价和销售价，认定降价后的价格仍在成本之上。

　　但不管怎么样，这两家楼盘，通过降价赚足了噱头，据悉，这两家楼盘推出的房源目前已经快速去化，并且引发了全国范围的关注报道。

　　此后，记者又来到网上同样传得沸沸扬扬大幅度在降价的城北紫郡、蓝郡、阳光郡三个楼盘。不料，这三个售楼中心竟然清一色的无一购房者，记者一询问才知道根本原因——没降价。

　　阳光郡完全没有任何降价，只是维持了年前的优惠活动。而蓝郡、紫郡售楼处负责人表示，他们虽然没有降价但还是会提供若干特价房。

　　崩盘之忧

　　站不住脚

　　马年的第一降引发了外界杭州楼市崩盘的担忧。但目前来看，这种担忧是没有理由的。

　　德信就在北海公园降价的同一天还在拿地，降价更多地是为了尽快回笼资金。

　　《21世纪经济报道》记者听说某降价楼盘的开发商是因为信托产品到期，需保证信托兑付才进行清盘回流资金，然而与该公司合作的信托人士却表示该公司现金流健康。该公司对项目尾盘进行降价清盘，是加快资金流的正常行为。

　　不过，另一家遭遇房闹的降价楼盘，在资金上，确实存在着一定的压力。该公司实力并不强，在杭州仅这么一个项目，也没有后续地块可供开发，之前的去化率也非常不理想，若是有其他竞争对手跟上降价，该楼盘的日子会更加不好过。

　　一有风吹草动，就导致风声鹤唳，这传达出业内对房地产业的一种担忧。

　　杭州部分楼盘降价，引发A股市场的地产板块整体暴跌。“滨江周一跌了5.2个点，在地产股里还算好的呢。”滨江集团掌门人戚金兴说。

　　业内人士认为，对于房地产市场的种种担忧，被集中在杭州的“马年第一降”上进行过度的解读。

　　“我对于今年市场的理解是，总体平稳，点上有分化。”戚金兴说，大城北的降价是适度回归价格，“万家名城12600元/平方米的均价，比他们降价后的价格都更具高性价比，这是现在的行情下，市场能够接受的。”

　　如果降价都卖不出去，才说明市场真的不行了。事实是，德信北海公园降价后两天售出八成，万家名城第二次开盘维持首开价格，同样热销八成。

　　竞争激烈板块

　　准备好了贴地飞行

　　杭州楼市不会崩盘，但部分供应量巨大、竞争激烈的板块，价格战似乎不可避免。据21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰分析：目前杭州商品房库存面积的增幅超过其消化增长速度，同时去年出让的巨量土地也会在今年逐步形成有效供应，这些叠加在一起，最直接的市场反应就是供应巨大，需求有限。“那些实力不强、资金链紧绷的中小开发商，如果不抢在别人前面率先回笼资金，当真正的风险来临时，很有可能最快倒下。所以他们最有可能抢先降价。”

　　贴地飞行，保本销售，成了众多开发商的共识。一位房地产广告公司老总告诉记者，今年他们接手的房地产项目，基本都做好了保本销售的准备。“虽然不准备赚钱，但开发节奏都大大加快，我手头有个项目，去年12月拿的地，今年9月必须开盘，计划已经做到了每一天，迟一天开盘，营销经理就得走人。”

　　降价风波

　　凸显出地段和品牌价值

　　大城北之后，人们将降价预期集中在了城东、未来科技城等板块。

　　市中心的高端楼盘，却十分淡定。周边板块的降价，恰恰凸显了地段的重要性。无论是准备首开的九龙仓君玺，还是即将加推的武林壹号，最最市中心的地段以及供应量的极度稀缺，让这些楼盘保持着身价。“武林壹号每年推一期，不怕卖不出去。”戚金兴说。

　　房产专家、双赢置业营销机构总经理章惠芳也认为，虽然杭州库存量创新高，但分布不均衡，有些区块高库存，有些区块供应量甚至还不够需求。

　　品牌的优势，也在这样的市场中凸显出来。滨江万家名城在竞争对手降价的强烈冲击下，依然实现了热销，与其滨江品牌的强大吸引力密不可分。尤其是像绿城、滨江这样注重维护业主利益的本土品牌房企，几乎很少使用降价的方式。但他们能够洞悉市场先机，早在市场发生转变之初，滨江万家名城就已经在首开的价格中体现出对市场的预判。

　　“大家都看好的时候，要担心风险。大家都看坏的时候，机会就来了。”步点一直都踩得很准的戚金兴这么说。