嘉兴市“裂变”，能否全面唤醒“沉睡”资本

　　长期以来，“农民贷款难”困扰着农民和金融机构。追本溯源，农民缺乏有效的抵押物是导致这一矛盾产生的根本原因——农民想贷而不能贷，银行想贷而不敢贷。在新农村建设中，各地农村、农民对资金的需求十分旺盛，但农信社的信用担保贷款是杯水车薪。

　　事实上，农村拥有广阔的土地和农房资源。党的十八大召开以来，特别是十八届三中全会作出的重大决定，农村产权制度改革成为焦点，以农村土地经营权和农村房屋为抵押的信贷模式成为关注的热点。早在2007年10月，嘉兴市就下发了《嘉兴市农村合作金融机构农村住房抵押借款、登记管理暂行办法》和《开展农村住房抵押贷款试点工作的意见(试行)》，依照该暂行办法，嘉兴农民可以抵押自己的农村住房，从农村合作金融机构获得贷款，此举可谓“嘉兴突破”。

　　近8年的探索，使得嘉兴市在农村住房抵押贷款上积累了丰富的经验。今年1月6日，嘉兴市印发《嘉兴市农村住房抵押贷款实施办法的通知》，于2月15日起施行，这让各县(市、区)在以后的操作中有了“规范文本”。

　　【政策解读】

　　农民贷款成本大大降低

　　秀洲区洪合镇泰石桥村的农民蒋建明是2007年暂行办法施行后的受益者。那一年，他在彼时的浙江禾城农村合作银行办理了农村住房抵押贷款，得到4万元的授信额度。“和另外办理的担保贷款相比，不仅一年利息少了，手续也更简单。在授信额度之内，像存折一样，可实现随取随用，如果提前还贷，利息按照贷款实际占用天数计算。”

　　据了解，那时候浙江禾城农村合作银行执行农村住房抵押贷款在基准利率之上上浮30%的政策，比一般商业贷款利率少上浮一半。

　　蒋建明给农村住房抵押贷款点了赞，但相对偏低的贷款额度让他颇有微词。抵押一套农房到底可以贷出多少钱？农房抵押贷款的利率如何结计？

　　人行嘉兴市中心支行货币信贷科科长梁京华认为，新办法的亮点是明确了“抵押房屋的价值可由抵押当事人协商确定，也可由具有房地产评估资质的中介机构评估确定”、“利率执行人民银行的有关规定和金融机构的利率定价政策，但最高浮动以同期同档次贷款基准利率上浮20%为限”。

　　“规定了利率上浮的区间为20%，直接降低了农民贷款的成本；协商确定价值可以为农民省下一大笔评估费，这样也间接降低了农民贷款的成本。”梁京华告诉记者。

　　“大部队”来分享市场蛋糕

　　按照文件规定，此前，嘉兴市的农房抵押贷款工作主要在嘉兴市农村合作金融机构进行。现在，这项工作将面向嘉兴市各金融机构铺开。对于这几年调转枪头深耕农村蓝海市场的金融机构来说，无疑打了一针强心剂。

　　为什么从农村合作金融机构铺开到嘉兴市各金融机构？人行嘉兴市中心支行的行长褚小平表示：“2015年嘉兴市要倡导‘渠道普惠’，着力建设‘统筹城乡’金融服务先行区，盘活农民存量资产，积极推进‘三权’抵押贷款业务，深化农村信用体系建设、农村现代支付体系建设。”

　　记者从建设银行嘉兴分行了解到，该行积极响应农村土地改革政策变化，将农村土地抵押权贷款作为创新需求上报总行，并得到了总行的响应。2015年，农村土地抵押权贷款将作为建设银行重点创新推进产品，结合地方农村土地改革进行推进应用。

　　“农村的金融市场以前是个空白点，只有农村合作金融机构在做。以嘉善县为例，据统计测算，全县农村‘三权’确权后价值约150亿元，巨大的存量产权基本实现了明晰到户和确权到人。那放眼嘉兴市呢？这么大一块蛋糕，农合机构一家怎么吃得下、吃得好？况且，真能做出来，哪家银行会不眼红呢？有了总行的支持，创新产品更多，信贷资源也更多，这块市场才会更活泛。”有业内人士分析。

　　保障措施是金融机构定心丸

　　禾城农商银行作为嘉兴市农村住房抵押贷款的试点银行，过去交出的成绩单称不上漂亮，而有关试点扩面的工作更是低调进行。究其原因，除了涉及农村宅基地制度之外，农村住房抵押贷款同时面临诸多设计上的制约。

　　“在实际操作过程中我们发现，近年来，农村建房监管存在一些问题。部分农民少批多建、未批先建、乱搭乱建或建新不拆旧，无法通过有关部门的建房验收；部分农民翻建住房没有重新办理申请手续，老的宅基地使用权证与新的农房证实不符；部分农民新建的农房未能及时验收发证；还有部分农民的宅基地使用权证保管不妥已经遗失等，这都影响了授信额度乃至农村住房抵押贷款的办理。”浙江省农信联社嘉兴办事处相关工作人员向记者介绍了在实际操作中遇到的难题。

　　除此之外，根据现阶段的法律，农村宅基地的转让必须同时符合两个条件：一是受让方必须是同村村民，二是受让方必须是无房户。如此一来，一旦发生贷款风险，抵押物(即农房)的处置就变得很难。银行虽然有权对农民的住房进行处置，但由于宅基地上的建筑物根本无法与宅基地分开，而宅基地又不能上市流转，银行难以变现。从某种程度上来说，这样的贷款几乎等同于风险最高的信用贷款。

　　而在这次下发的新办法中，单列了第四章“保障措施”，除了建立多部门组成的嘉兴市农村住房抵押贷款管理联席会议制度，还将建立农村住房抵押贷款风险补偿机制。新办法第二十三条明确规定：“以上一年度农村住房抵押贷款月均余额为基数，按农村住房抵押贷款月均余额比上一年度贷款月均净增额给予金融机构1%的风险补偿资金。”按照规定，风险补偿资金市本级由市级财政承担，其他县(市)自行确定风险补偿资金的来源。

　　【经验和成效】

　　已创新推出农村综合产权抵押制度

　　将惠及全嘉兴256万农民

　　在嘉兴农村，这场唤醒农民“沉睡”资产的改革一直在稳步推进。

　　作为农村产权制度改革省级示范试点县，去年嘉善推出了全省首批融农村集体经济股权、农民住房财产权、土地承包流转经营权“三权”为一体的农村综合产权抵押产品。截至目前，已累计发放贷款97笔，金额1.45亿元，让改革红利充分惠及广大农民群众。除此之外，海盐县也发文推出“农宅通”、“农股通”，加上已有的“农钻通”，同样为农民资产抵押贷款提供了路径。农村综合产权抵押是农村产权制度改革步入深水区的探索，将惠及嘉兴256万农民。

　　对于嘉善姚庄展幸村的徐娟来说，曾经的幸福是2000年结婚，终于住上了翻新的有水泥地面的房子，虽然依旧是平房，外面下大雨里面下小雨；现在的幸福是5年了，终于不用再四处谋求担保人，而依靠自己名下的一套农村住房、25亩种植葡萄的土地承包经营权和其家庭在嘉善县姚庄镇展幸村经济合作社拥有的股权为抵押物轻松获得银行贷款，虽然此前她根本不知道自己家还有这个股权。

　　家住海盐县武原街道海风苑26幢402室的养殖大户朱国勇激动地展示了他家的“红本本”，他所在的东门社区从2002年起成立股份合作社，他去年凭这个股权证贷了5万元，用于购买虾饲料。他说，现在贷款方便了，拿个“红本本”就可贷，不需要担保人。

　　推行农村综合产权抵押，先要盘盘农民的“家底”，确权、登记和颁证是基础。如嘉善县的确权工作基本完成，全县土地承包经营权已确权发证69432本、确权面积34.11万亩，完成土地流转面积14.59万亩，对20亩以上规模流转用地发放流转经营权证；117个村级组织完成集体经济股份合作制改革，对12.15亿元集体资产进行清产核资，全面推行股权静态管理，并发放股权证，12个经济强村率先开展收益分配，年度分红总额达到1580万元；农村土地承包经营权已确权发证69432本，农村宅基地使用权确权发证77599本，在此基础上发放农民住房财产权证。

　　截至去年底，嘉兴金融系统共发放土地流转经营权专项抵押贷款余额1.26亿元，发放农房抵押贷款余额240万元，股权抵押贷款余额15万元。