一边是降价清盘 一边是计划涨价　杭州楼市进入分化时代

　　过了年后一直在看房子的小周近日很迷惘。据小周介绍，之前他看过一个项目的房源，还是比较中意的，但一直没有下决心。不过这两天该项目的销售人员给他打电话，问他之前看过的户型要定下来了，再不定的话，就有别的购房者买了，而下一批房源他们项目方面已经确定会涨价。“可是我看市场报道，杭州已经有楼盘降价了，市场上库存也非常高，为什么还会涨价呢？”

　　和小周一样有疑惑的购房者并不在少数。据透明售房网数据显示，截至3月18日下午15点，杭州市区商品房库存为15.26万套，其中住宅库存为9.8万套，该数据虽然与历史最高点相比，已有所下降，但仍处于15万套的高库存阶段，未来很长一段时间内市场去化压力仍较大。而去库存也将是今年杭州房地产市场的主流。

　　虽然高库存等是不争的事实，不过随着房地产市场的发展，杭州市场的分化也越来越明显，今年市场上不排除出现“有升、有降”并存的局面。

　　一边是“割肉清盘”一边是“计划涨价”

　　早在1月份，为了促进销售，即有多个项目以特价房、限时特惠、拍卖等方式来走量，试探市场。

　　1月下旬，位于九堡沿江板块的郡原·相江公寓白房子推出了28套特价房，限时8折优惠，折后均价在16000元/平方米左右。虽然据售楼处方面消息，当时优惠并未持续很长时间。不过从当月相江公寓的表现看，可以说是取得了不错的成绩。仅1月份当月，相江公寓单盘即销售79套，除了项目现房等优势外，1月份项目推出的特价活动功不可没。

　　同时，郡原在九堡的另一个项目九润公寓也曾推出了特价优惠活动，为2号楼和8号楼，均价10800元/平方米，现房。德信大家·钱塘府、之江九里、新湖·果岭、东田·怡丰城等项目也均推出了特价房。位于萧山的绿都·金域兰庭则创新性地对外宣布，将对剩余房源以清盘拍卖的形式进行销售，住宅起拍价为4000元/平方米，商铺起拍价则是在6000元/平方米。

　　最近有降价、低开动作的则是星耀城、昆仑公馆等项目。

　　3月初，滨江、萧山两盘则以超过5000元/平方米的幅度开启了杭州楼市羊年的第一波降价。3月3日，位于滨江核心区的星耀城一期抛出19800元/平方米的清盘价，而在之前，星耀城的在售均价在26000元/平方米左右，降价幅度超过6000元/平方米。无独有偶，位于萧山区的华瑞·晴庐也于当日对外透露，将推出100套特价房源，均价直降5000元/平方米。

　　随后，位于市中心板块的昆仑公馆针对1号楼推出均价31500元/平方米的清盘活动，面积在175平方米，总价约550万元出头。另外，1号楼西边套的7-14号楼全部一口价销售，每套售价都是545万元。目前项目已经交付，所以全部为现房销售。

　　观察发现，对于在售多年的老盘而言，出于项目清盘要求、资金回笼等需求，出现了降价清盘行为。而对于今年计划首次开盘的项目，则基本走相对保守路线。虽然春节后尚未有新项目首次开盘，但从目前有开盘计划的项目对外宣布的价格来看，首次开盘的价格多走低开路线。如位于运河新城的迪凯运河印象，对外宣布开盘价格折实单价4899元/平方米起，虽然该项目为loft酒店式公寓项目，不过目前周边的住宅成交价在11000-12000元/平方米之间。

　　值得注意的是，虽然市场上以降价、清盘等形式来走量的楼盘不在少数，不过仍有一批项目在“酝酿”涨价再卖。

　　位于滨江核心区的龙湖·春江郦城，自去年下半年首次开盘以来，连续4次开盘、4次热销，已去化1200余套，目前整个项目只剩最后一幢房源，户型面积为90-168平方米之间。据了解，春江郦城这最后一幢房源现已正式开启认筹，预计将于近期开盘。至于价格，据龙湖方面相关工作人员介绍，因最后一幢的户型有之前最受欢迎的90、138平方米边套等明星户型，且位置也较好，因此价格会根据不同的户型、楼层做一些调整。

　　滨江区的另一个项目，位于奥体板块的绿地·旭辉城则已将价格做了调整。“目前整个板块利好众多。”作为目前杭州最为热门的板块之一，奥体板块目前利好处于逐步兑现期，如奥体博览城、杭州之门等都在建设中，而旭辉城也是现在区域内唯一一个有小户型供应的项目。“价格较之前大概调整了2000元/平方米。”据介绍，目前旭辉城在售5号楼，均价在25000-26000元/平方米左右。而之前，旭辉城的成交均价在24000元/平方米左右。

　　去年刚进杭州的外来大鳄方兴地产，其在杭州的首个项目黄龙·金茂悦预计将于4月份加推3、5号楼房源，户型以89平方米、128平方米为主，将于3月底启动认筹。“即将加推的房源相比之前推出的房源，位置更好，拥有一线双河景、90米超大楼间距等优势。”不出意外，这批房源的价格较去年的价格将微涨，目前黄龙·金茂悦在售剩余房源均价约为25000元/平方米。

　　同样有价格调整计划的还有位于未来科技城的EFC。据了解，EFC年后即启动了住宅区西溪丽晶8号楼中间单元和东边单元，以及5号楼的认筹蓄客工作，其中8号楼房源主力户型为89、98平方米三房和132平方米四房，共约360套，5号楼主力户型为89、98和108平方米三房，共约180套。“预计价格基本持平或略涨。”建工地产企划部负责人邱国良介绍，从政策层面来看，目前各项利好频出，对市场的信心还是正向支持。“EFC上周一周认筹客户即有200余组。”其次在今年年初加推西溪丽晶8号楼西边单元180套房源时，EFC价格即有微调，该批房源开盘当天去化9成。不过今年住宅并不是EFC的唯一重点，其酒店式公寓和写字楼也将于今年入市。

　　此外，据了解，位于大城北板块的万科·北宸之光剩余的最后三幢房源，因楼幢位置、户型以及项目利好等原因，预计在价格上也将进行微调。去年曾降价销售的远洋公馆也在其外围广告上打出了即将要涨价的消息。

　　市场环境趋好涨价将成为主流？

　　其实从去年9、10月份开始，杭州市场上关于涨价的声音就不断，旭辉、绿城、景瑞、九龙仓等房企均有或真或假的涨价消息传出，不过当时多被业内定为“炒作行为”。彼时，市场上实行多年的限购、限贷等政策刚放松，市场信心得到提振，市场成交量增长迅速。而进入2015年后，市场上再次出现房价将上涨的声音。

　　2月28日，央行宣布下调存贷款基准利率0.25个百分点，此次降息距离央行的上次降息时隔仅3个月，上一次宣布降准不到1个月。降息，对于购房者最直接的好处就是购房支出的减少。同时，对于市场信心也得到了很大提振。随后全国各城市更是纷纷对公积金贷款利率作出下调：北京公积金中心和上海公积金中心先后下发通知，住房公积金存贷款利率下降0.25%；不到一天时间，合肥、南昌等城市陆续紧随京沪之后作出调整。杭州市公积金中心也于3月3日正式公布了调整政策，具体内容为：一、下调个人住房公积金存款利率。上年结转的个人住房公积金存款利率由2.35%下调至2.10%；当年归集的个人住房公积金存款利率不变，仍为0.35%；二、下调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率由4.25%下调至4.00%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率由3.75%下调至3.50%。

　　近日刚结束的两会，国务院总理李克强在3月15日的记者会上表示，房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。

　　“中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。”李克强说。

　　对此，业内诸多人士认为，未来一段时间内，房地产市场上还将会出现各类救市政策，例如二手房营业税免征期限的调整、免征要求的降低甚至限购全面放开等均有可能。

　　此前，浙工大地产研究所所长虞晓芬在接受媒体采访时也曾表示，目前整个市场探底已经基本结束，接下来是缓缓向上走的过程。

　　随着市场层面的各项利好政策不断，市场环境渐趋宽松，似乎也不难理解为何市场上会有房价看涨的声音出现。在杭州，虽然目前市场已有小范围的看涨声音出现，但从采访情况看，即使是涨价，不少开发商也是因产品结构、产品性价比优势等，加上对长期市场的逐渐看好，才有调价的动力，并非是主流。

　　而一个严峻的现实是，对于杭州市场而言，据透明售房网数据看，截至3月18日15点，杭州市区商品房库存为15.26万套，其中住宅库存为9.8万套。对比历史数据，2009年，库存量才3万套不到，随后每年递增，到2013年增加到10万多套，而目前则一直在15万套的高库存量徘徊，因此市场在未来很长一段时间内，去化压力仍较大。此前浙江大学房地产研究中心主任贾生华在接受采访时表示，当前首要任务是去库存，鼓励自住型、改善型消费，预计未来杭州市可能会出台相关政策。

　　“对开发商而言，手上的货还很多，互相之间的竞争压力也非常大，有机会还是要去库存，没有一定的底气，不敢轻易涨价。”一资深业内人士直言。

　　值得注意的是，据国家统计局最新发布的2月7日城市住宅销售价格统计，66城环比下降，其中杭州市新建住宅价格同比降10.4%，环比降0.3%。

　　市场成交回暖未来市场分化将明显

　　据透明售房网数据统计，3月份前半月，杭州市区商品房共成交2047套，从成交曲线看，每周的成交量上涨明显。从全国范围看，据中原地产研究中心统计数据显示：上周54个重点城市成交量快速复苏，一周签约套数为4.54万套，环比上上周上涨了20.7%。

　　不过从杭州市场3月份前半月的情况看，受春节小长假影响仍较大，开发商的观望情绪也较浓。据不完全统计，前半月杭城仅有5个项目推出新房源。而据之前开发商对外放的风声，3月份全杭州预计将近40个项目有开盘计划。因此，不出意外，后半个月以及接下来的4月份，将有一波项目推出新房源。

　　分析今年前两个月的成交数据，2015年一二月份杭州市区商品房和二手房市场成交量同比均有上涨。杭州市区商品房成交11054套，面积122.9万平方米，成交总金额192.1亿元，同比分别增长28.8%、增长21.5%、增长19.3%。其中，市区商品住房成交8677套，面积101.9万平方米，成交总金额160.2亿元，同比分别增长27.9%、37.0%、45.2%。从目前的市场成交数据回升速度看，不出意外，3月份或将迎来“小阳春”。

　　但不容忽视的仍是目前杭州市场的竞争压力。除了绕不过的高库存问题外，接下来一大波的新盘上市量以及板块同质化竞争严重等也是目前杭州楼市必须面对的问题之一。

　　据不完全统计，不包括后期拿地的项目，2015年已确定案名且计划推出的纯新项目即有50余个，开发商之间的营销大战也早已剑拔弩张。同时，如华家池板块、南星单元等今年都将迎来集中供应，压力可想而知。

　　“未来市场分化将更加明显。”一长期从事杭州房产市场观察的业内人士坦言。“像滨江区奥体板块等，一直以来供需关系较为良好，因此在一定时间内甚至出现了涨价现象。”

　　此前，透明售房网研究院院长方张接在接受采访时也提出，“今年的楼市板块分化会比较明显。”对于成长性比较好的板块以及供求关系比较正常的板块，价格下行的空间不大，甚至有可能出现个别项目出现提价现象。而对于板块供应量较大的区域而言，今年的去化压力较大，供求关系不平衡，不排除会出现价格下行的可能。