杭州土地市场“马不停蹄” 2014年第一期《推介手册》出炉

图为1月22日即将出让的杭师大地块实景

　　2013年杭州的土地供应量不仅没有低于前5年年均实际供应量，而且刷新多项纪录，主城区全年出让土地102宗，成交面积达4807.6亩，创近五年新高。与此同时，杭州房地产市场也呈现分化特征，土地市场呈现大者恒大，强者恒强的趋势，越来越多全国性房企借助土地市场进驻杭州，而原本客场作战的外来开发商对于杭州本地市场的影响力也越来越大……

　　虽然2013年已然画上句号，但就土地市场而言，这股热力延续到了2014年。昨日，2014年第一期《推介手册》全新发布，其中收录了73宗经营性用地，出让面积达3622亩，尤其值得关注的是，有19宗地块已经公告，并于1月集中出让，当中不乏申花、杭师大等热门地块，令2014年主城区土地市场迎来名符其实的“开门红”。

　　最新《推介手册》收录地块3622亩

　　西湖区、拱墅区、江干区依然是供应大户

　　2013年主城区土地实际消耗量比较大， 2014年第一期《推介手册》确定的经营性用地出让计划为3622亩，较去年的经营性用地出让计划3060亩增加18.4%。据统计，新一期的《推介手册》收录了宅地29宗，出让面积约2311亩，占总出让面积的一半以上。值得一提的是，新一期的《推介手册》最后还加了一张《2014年具备出让条件地块推介表》，收录了21宗、990亩地块，以商业办公用地为主，作为后备供应量。

　　从第一期《推介手册》不难发现2014年土地市场的热点。整体来看，2014年主城区供应的地块布局相对均衡，分布在主城区各个区块，但重点还是比较明确，西湖区、拱墅区、江干区为供应大户，可出让经营性地块分别达到10宗、19宗和11宗，而且以宅地居多，应该说，这些区域内有目前比较热门或前景看好的住宅板块，所以2014年的住宅供应还将围绕这些板块展开。

　　具体来看，西湖区的翠苑、蒋村、留下等板块还有宅地供应，各宗地块体量从几千方到近20万方不等，对于宅地稀缺的西湖区来说，这里的每一宗宅地与黄金宝地无异。拱墅区是供应量最大的一个区域，但宅地供应主要集中在热电厂综合体以及申花板块，这两个板块都是居住氛围成熟区块，商品房价格都已夯实，配套也在不断升级中，所以用“炙手可热”来形容这里的宅地一点都不为过。而江干区的看点在牛田板块，借助地铁1号线以及七堡车辆段综合体，牛田板块已经成功吸引了世茂、招商等外来大鳄的进驻，2014年这里的土地供应量还将继续增加，其中不乏体量超过56万方的七堡车辆段综合体的商住用地。此外，下沙的大学城北、拱墅区的桃源单元以及江干区的丁桥西单元、长睦单元都有宅地供应，这些板块作为主城区少有的价格低洼地带，在2014年继续承担起供应中低价位普通住宅的重任。

　　不少优质地块集中在1月出让

　　1月份出让额或超过273亿元

　　细心读者会发现第一期《推介手册》中不少地块被标注了“已公告”字样，事实上，根据市国土局公告，2014年1月份主城区将有22宗地块挂牌出让，其中20宗被收录在最新的《推介手册》中，不少还是业内颇为关注的“明星”地块，例如有经历了暂缓出让、规划变更的杭师大地块，还有引人关注的申花宅地等，这些地块最终花落谁家，都吸引市场广泛关注。

　　按照中央经济工作会议“加大住宅用地供应”的精神，杭州市国土部门今年继续加大住宅与商品房供应。2014年一开年，杭州主城区就罕见地集中出让22宗地块，总出让面积高达80.6万平方米(1208.6亩)，可建建筑面积为285.3万平方米，总起价达273亿元。换言之，只要这些地块正常出让，1月份的土地出让额就至少有273亿元，接近2013年主城区出让总额的1/3。未来杭州主城区房地产市场的风向如何变化，这个月的出让情况也有着举足轻重的影响。

　　自去年11月底开始，市国土局官方网站上就陆续贴出出让公告，显示从2014年1月3日到24日期间，杭州主城区共将有5次土地出让，出让频率如此高的1月份也是之前几年没遇见过的。而且从地块质量来说，这几场土地出让堪称“好戏连台”。

　　1月3日，一开年便是6宗商业地块同日出让，其中包含了钱江新城三堡单元的商业用地、两宗近江单元商业用地以及之江度假区单元、半山田园、古荡老和山等板块的商业用地。尤其以三堡单元商业地块体量最大，地上建筑面积达到41.8万方，可以做一个相当规模的商业综合体，附近有中海·御道路一号等高档项目，未来该板块也将成为钱江新城的金融核心区，前景看好。

　　随后1月7日与10日两场出让会会将申花板块推至土地市场的“主战场”。除1月7日两宗引人关注的宅地(申花板块姐妹地块，曾因被雅戈尔摘得而成焦点)出让外，1月10日也将有6宗地块出让，其中申花板块占了半壁江山，推出总体量接近48万方的三宗地块(两宅一商)，包括地段非常好的前线热电厂地块以及热电厂地块。尤其像热电厂综合体是去年开始刚刚启动出让的区块，该综合体被视作杭州第三大运河商圈的核心构成部分，去年1月出让的首宗宅地被河北天成拿下，当时的成交楼面价就已经达到17315.78元／平方米，而该板块目前在售的商品住宅楼盘均价也在23000-25000元/平方米。这次地块出让，将增加该板块的住宅供应量的基础上，进一步完善板块商业配套。

　　1月22日，杭师大地块的出让将吸引众人目光。去年11月12日，杭州市规划局网站上挂出公示，显示杭师大几宗地块规划变更，其中翠苑单元FG03-R21-05、FG03-R22-01两宗地块合二为一，用地性质转变为纯住宅，容积率调整为2.8，开发体量为14万余平方米，市中心能开发如此体量住宅地块实属难得。据了解，该地块市场关注度极高，不少公司拿地意向强烈，可以预见，这免不了又是一场龙争虎斗的激烈竞争。

　　1月24日是这次推地潮的收官之作，两宗江干区长睦单元的宅地于当天出让。这两宗地块体量都不大，一宗7.9万方，一宗3.8万方。该板块是目前主城区内少数价格还在11000元／平方米左右的刚需板块，近年随着华丰、丁桥、长睦一线的开发，城市东北部的广大地区越来越宜居，未来这一价值洼地将会被市场不断关注和挖掘。

　　去年土地市场已成“大鳄盛宴”

　　2014年大鳄们继续剑指主城区

　　短短一两年，杭州房地产市场已成为外来实力房企布局长三角、进军全国市场、提升企业开发能力与品牌影响力的优先选择，仅2013年一年，首次进入杭州主城区的外来开发商就多达12家，全国一线开发商齐聚杭州，主城区的宅地市场更有八成被外来开发商竞得。而根据近期对一些开发商的采访，外来开发商继续增持土地储备的意愿依然强烈，深耕杭州的部分开发商补仓意向强，去年少有斩获的本土公司虽然也很想拿地，但面对资本雄厚的外来房企，还是显得有些力不从心，其中不少本土企业谋求合纵连横，计划联手拿地以弥补单个企业资金实力单薄缺陷。

　　“有好地我们还要继续拿。”被问及2014年的拿地计划，龙湖相关负责人答得相当有信心。这几年深耕杭州的龙湖在杭开发速度之快也令业界关注，去年几个楼盘从拿地到销售都不过短短八个月时间，而且一开盘就是七八百套的量，去化率与周转率都比较高。2014年龙湖手上可售的存量也不多了，主城区只剩春江彼岸3幢房源以及名景台一个相对较完整的项目，土地补仓意愿较强。和龙湖回答相似的还有绿地、世茂、万科等公司，都着力深耕杭州，如无外力影响，它们还将继续扩大在杭州市场的占有份额，在主城区布好局至关重要。但主城区相对较高的地块总价，预计竞争者还是外来实力房企为主。

　　相对而言，许多本土公司在表示有“客观需求”的同时，基于资金实力较为单薄现状，大部分本土房企谋划通过联合拿地。不过，我们从最新的《推介手册》也不难看出，其中也有不少面积相对不大，总价相对不高的商业、住宅地块，较符合部分本土房企需求。