杭州“城市之星”项目依然沉寂 公建指标限制盈利空间

杭氧杭锅综合体尚未拆迁完毕。
 

　　（钱江晚报记者 任思思 文/摄）说到杭氧、杭锅，老底子杭州人脑中立刻会想到城北工业区曾经繁盛的景象，这里是杭州目前规模最大、集聚度最高的工业遗产之一。2009年开始，杭氧杭锅国际旅游综合体的概念横空出世，当时还邀请了国际知名建筑大师为其设计，然而时间已经过去五年，这块庞大的市中心土地依然沉寂。

　　如今，杭锅地块未有任何可出让的迹象，杭氧单元、文晖单元地块虽然都出现在读地手册之中，但地面上仍有部分建筑未拆除。除拆迁问题外，有相关人士透露，综合体规划了大量公建，导致开发起来的利润空间较小，成为阻碍该项目推进的原因之一。

　　工业遗址上要建国际旅游综合体

　　曾邀请国际大师联袂设计

　　“杭氧”、“杭锅”分别是指建造于半个多世纪前的杭州制氧机厂和杭州锅炉厂，如今五六十岁的杭州人，都还记得当时厂房林立、机器轰鸣的景象。上千人居住、工作在两大厂区之中，也代表了当时城北工业区的繁荣时代。

　　到了2009年，杭氧杭锅拆迁工作开始执行，打造国际旅游综合体的设想也被提出来。当时杭州市委市政府联合西溪天堂的打造者——杭州市商贸旅游集团，计划把杭氧杭锅地块打造成一个以老工业厂房为基础，以博物馆集群为核心，集艺术、影视、游乐、健身、美食、购物、酒店、会展于一体的国际旅游综合体项目。根据当时的规划，两大地块总面积480亩，将保留8幢具有重要历史价值的老厂房，建成后会成为杭州规模最大、集聚度最高、品质档次最高的工业遗产群，这一项目被命名为“城市之星”。

　　城市之星项目还定向邀请了三家国际建筑事务所：因设计“鸟巢”而闻名的瑞士赫尔佐格和德梅隆事务所、在北京设计当代MOMA声名鹊起的美国斯蒂芬·霍尔事务所、因在杭州设计良渚博物馆、九树等而为人熟知的英国戴卫·奇普菲尔德事务所来进行规划设计，耗资上千万。

　　拆迁未完成

　　杭氧地块今年出让可能性不大

　　有了明确的定位和规划，只要土地顺利出让，那么一个地标级的综合体崛起，并不算难事。然而时间已经过去了5年，除了2013年杭州旅游投资发展集团作为唯一竞买单位拿下文晖单元四宗商地之后，杭氧杭锅综合体至今兵马未动。

　　杭州旅游投资发展集团拿下的这四宗地块，出让时明确的土地用途为旅游博览用地，记者查阅资料后发现，这四块地就是保留下来的工业厂房，用来开发成博物馆和展览馆。前不久，这些厂房传出招租的消息，最长租期两年，也就是说，两年内这些工业遗址的博物馆和展览馆暂时不会开始建设。

　　在2015年的首期《读地手册中》，杭氧杭锅综合体规划范围内的杭氧单元四宗宅地和文晖单元三宗宅地均出现在其中，由此看来，众人瞩目的杭氧杭锅综合体终于要进一步推进。但有知情人士透露，杭氧四宗宅地在今年出让的可能性并不大，拆迁问题是阻碍出让的原因之一。

　　钱江晚报记者在杭氧地块现场看到，依然有一幢约3层的居民楼没有拆除，孤零零地耸立在地块之上。已经被拆除的空地，已经有一部分被作为废品回收站使用。周边居民表示，杭氧地块早在三四年前就已经基本拆迁完毕，现在只有个别建筑仍未拆除，大片土地已经空置许久。

　　公建要求高

　　开发商盈利空间被压缩

　　除了拆迁问题，项目的公建配套要求较高，也是难以推进下去的原因之一。有业内人士透露，由于杭氧杭锅综合体在设计初期就进行了明确的定位，老厂房改造为博物馆、展览馆等硬性规划工程浩大，并且没有产出，极大程度地缩减了盈利空间，因此极少有公司愿意牺牲利益空间来打造这个项目。

　　纵观整个项目，对于投资商来说，最主要的盈利点就集中在宅地上了。然而从现有的几块宅地来看，文晖地块虽然处于较为市中心的地段，但三宗宅地形状不规整，并邻近铁路，加上周边仍有浓重的农居氛围，整体价值不甚理想。杭氧地块虽然四块地连成一线颇具规模，但主要缺陷是单个地块体量较小，形状南北狭长，从开发住宅的角度来说难以布局，也无法称之为优质地块，未来是否能有较大的利润空间，尚无定论。

　　另外，由于老厂房采取保护的改造，无法开挖地下室来建造停车场，而综合体未来必将集聚大量的人气，因此大型停车场的需求，就有可能转嫁到住宅地块之上。知情人士表示，如果要依靠杭氧宅地来满足整个综合体的停车场需求，不仅需要开挖两层地下室，而且层高也要比普通地下室更高，以便放置立体车库。这样一来，住宅地块的开发成本就又增加了不少。