从改变土地使用性质那一刻起 “厂改房”就存在违法事实

《厂房变商品房 80多套房共用一本房产证》后续

　　从改变土地使用性质那一刻起 “厂改房”就存在违法事实

　　律师提醒：任何购买这样房屋的行为都是无效的，一旦发生纠纷将对业主造成重大损失

　　日前，本报连续关注了丽水经济开发区一停工企业将所属的一幢厂房，改造成80余套“商品房”出售，业主们共用一本房产证的新闻。记者咨询了律师，在他们看来，这些“商品房”从被改造的那一刻开始，就存在违法行为。

　　浙江晟耀律师事务所主任张笑俏认为，该厂房的土地性质属工业用地，属住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地，工业用地上可建的建筑包括工业制造厂房、物流仓库、工业研发楼、工业配套等。根据国土资源部出台的《工业项目建设用地控制指标》规定，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。因此，企业擅自将厂房改成商品房是不合法的。

　　国土资源部发布的《协议出让国有土地使用权规定》第16条规定：以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

　　同时，《土地管理法》第56条规定：建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。

　　据此，若将工业用地性质的厂房转变成商住用地性质的商品房，必须经过法定程序办理土地使用权变更登记手续以及房屋改造手续方为有效。

　　将厂房改成80余套商品房，若未经合法审批手续办理土地使用权变更登记手续及建房审批手续的话，本案中所称的共用房产证就是该公司名下的厂房房产证，购房擅自改造的房屋并不能办理房屋产权变更手续，一旦发生纠纷，房屋购买人将很难保障自己的合法权益。

　　浙江汇时律师事务所主任吴津说，我国关于土地的用途性质和建筑规划的确定和变更都是有严格规定的，任何未经批准的改变用途和擅自改建行为都属于违法。如果报道中的情况并未得到相关部门审批，显然是严重违反了国土、建设和消防等领域的法律禁止性规定，已经形成了较大的违法结果和安全隐患。

　　任何购买这样房屋的行为都是无效的，无论是否签订协议，无论是谁保管产权证，都无法保证购买方的权益。一旦形成纠纷或者被政府部门执法，将可能造成重大损失。