杭州10万套商品房库存量远超北京上海 余杭库存猛涨

　　 截至2013年10月23日，杭州透明售房网上，主城区及余杭、萧山的商品房库存是103735套。这究竟是个什么概念？这么说吧，如果从今天开始，开发商们不推新房了，只卖库存的房子，那么按照2012年全年成交(包括余杭、萧山)84800套的销售速度，全部卖完要14个月，按照近四年来的平均销售速度，消化现有库存需要16个月。

　　以2012年商品房备案均价21627元/m2来算，这10万多套商品房库存面积1330多万平方米，市值约2876亿。

　　这么大的商品房存量，是杭州楼市进入大营销时代的基本背景。刚刚结束的房博会期间，杭州透明售房市场研究院发布了《杭州市商品房库存研究报告》，从这份报告中我们可以看到楼市究竟面临着怎样的压力。

　　库存远超北京上海

　　房价很难大幅上涨

　　如果你只把目光聚焦在土地市场上，今年以来，杭州绝对具有一线城市般的明星光环。今年1至9月份，杭州卖地金额达到1022.8亿元，成为继北京、上海之后又一个破千亿的城市。

　　对于这个不是一线城市的一线城市，外地大鳄垂涎已久，今年扎堆涌入杭州，前三季度一共有16家新面孔出现在杭州土地市场上，分别为河北天成、景瑞、港中旅、万达、首开、旭辉、越秀、淮矿、衢州巨化、雅居乐、江苏新城、保定华瑞、招商地产、恒大地产、农工商和融信集团，他们为在杭州分一杯羹，不惜在土地市场砸下重金，导致各板块地王频出。

　　然而，如果你把目光转移到商品房库存上，杭州的光环就没那么耀眼了。从2009年末的22204套库存，到2013年9月26日库存突破10万套，4年时间里杭州市场的库存量如火箭般蹿升。

　　与北、上、广、深四个一线城市相比，杭州住宅库存量最大，也远大于南京的库存量。截至10月10日，北京住宅库存为59506套，上海为59917套，广州为50043套，深圳为28911套，南京为33104套。

　　在新建住宅价格上，一线城市涨幅最大，国家统计局10月22日公布的数据显示，北京同比上涨20.6%，上海20.4%，广州20.2%，深圳20.1%，而杭州同比涨幅未超过10%。

　　在巨大的库存压力之下，杭州很难像北京、上海那样出现房价的大幅上涨。今年杭州房价比去年最低时虽有上涨，但丁桥、桥西、申花、之江、临平等多个板块仍未超过2010年。

　　库存量较大的楼盘

　　主要有三类

　　数据显示，在杭州的存量房中，住宅占了近7成。而在商品住宅的存量中，大户型库存压力较大：按套数来算，80~90平方米户型套数在存量中占比32.29%，120平方米以上的住宅存量则高达50%以上；如果按存量面积来计算占比，杭州市区120平方米以上户型占比更高达67.76%。

　　在限购限贷的调控政策下，杭州的改善性需求受到了极大的抑制。北京和上海，是整个中国的北京和上海，而杭州，是整个浙江的杭州，尽管浙江的富裕阶层曾经表现出惊人的购买力，但支撑毕竟有限，更何况，由于浙江民营经济尤其是温州经济一旦出状况，杭州楼市就仿佛少了根支柱。

　　一个明显的特点是，今年多个热卖的大盘，靠着刚需撑起市场，而改善型楼盘，尤其是高端楼盘，去化比较缓慢。

　　库存量较大的楼盘主要有三类，一是刚需楼盘中的大户型，二是去年未降价的楼盘，三是部分多年的老盘。

　　比如，记者统计发现：在主城区可售房源套数排名前十的楼盘中，排名榜首的中国铁建·国际城有1343套可售房源，主要原因是去年众多楼盘降价时，国际城却不为所动。以1050套可售房源排名第三的滨江·万家星城也是同样的情况。不过，随着各区域价格回升，国际城和万家星城的价格目前已经处在相对合理的水平。有的是因为拿了预售证却因故放缓推盘节奏，如以1106套排名第二的世茂中心。每个开发商策略不同，对于高库存的焦虑程度也不同，例如在主城区住宅库存榜上排第6的中海·定山府，在大户型难卖的形势下，果断开出低价，10月已去化将近200套，库存量锐减。

　　余杭区库存量

　　占据半壁江山

　　从区域来看，主城区存量房源占比最大，达45.11%，余杭区占比36.91%，萧山区占比17.98%。

　　不过，自2011年末以44746套刷新历史记录后，主城区存量房源基本保持稳定，可见主城区的需求一直保持旺盛。

　　主城区中各板块存量趋于均衡，住宅(按面积)占比最大的下沙也只占16.13%，其次是之江板块和滨江板块，城西、华丰、钱江新城等板块的住宅存量占比较小。

　　余杭区可售房源则突飞猛进，截至2013年10月9日，余杭区新建商品房可售3.72万套，创下7年来新高，比2012年末增加了近万套房源，同比增达36%。其中余杭区商品住宅存量惊人，占到总存量的84.55%。

　　随着产业的引入和发展，未来科技城、北部新城等新兴板块的崛起，余杭区的需求量正在扩大。但在临平北等不大受市场待见的区域，库存去化非常困难。

　　开发商拿块地就能赚钱的时代已经过去，高库存下，再盲目圈地并不可取，需要的是眼光准、下手狠。比如富力，就十分老辣，一口气在淘宝城周边圈了五块地，看中的就是未来科技城的产业前景以及购买力。

　　购房者可从容选房

　　不建议投资

　　今年以来，大量的土地供应(截至2013年10月10日，杭州市区今年出让土地的建筑面积近1700万m2)背景下，未来一两年这些地块上市，将形成巨大的供应量，只要政策不变，库存压力有可能居高不下。

　　正是在高库存背景下，就算地王频出，对抬高房价的作用并不明显。市场还是比较理性，譬如勾庄板块，前不久出让的越秀项目楼面价达到9600元/平方米，而目前名城博园起价也才8500元/平方米。城东新城淮矿项目楼面价14711元/平米，德信东望首开均价约20000元/平方米。华家池的轰动效应，也没能给周边楼盘带去价格上涨的福音，市场反应比较平淡。

　　高库存也意味着楼市转向买方市场，购房者的选择更多了。要想抓住购房者的心，开发商们可得各出奇招，费一番苦心了。

　　看好再下手

　　10万套的临界点，就像是一层被捅破的窗户纸，让人们一下子关注到了商品房的高存量。

　　其实今年的库存一直都居高不下，却被土地市场的高热现象所掩盖。直到9月26日，这层窗户纸终于被10万套这个数字所捅破，而政府也开始抑制土地热，叫停了一些准地王的出让，一种焦虑感突然之间在开发商中间蔓延，“10万套”变成流行词，动不动就被挂在嘴边。

　　此前外地大鳄的涌入，板块地王的频出，给了购房者一种假象，好像房价又要狂涨了，但“10万套”的出现，好比下了一场及时雨，让人们清醒过来：杭州楼市已经进入买方市场，购房者的选择前所未有的多元化。

　　有这么多的可售性房源，不管是刚需还是改善，购房者都可以在众多的楼盘之间挑选。今年还是杭州楼市多核发展的元年，新火车东站的启用，万达广场的入驻，西溪印象城和城西银泰城的开业，一个个新的区域中心诞生，以及地铁的加快建设，购房者对于板块也有了更多的选择。

　　而一些开发商，迫于高库存的压力，也开始采取各种营销手段。譬如位于北部新城的嘉凯城·名城博园，其8500元/平方米的起价震撼杭州楼市，其超高性价比也得到市场认可，昨天首开推出1号楼，共计162套房源，短短一个小时就售罄。业主王小姐说：“之前很多地方地价在涨，大家都很焦虑，怕房价又要涨，幸好自己没有着急买房，现在花了不到100万元就买到了90m2，而且还是绕城以内的，真的很开心。我和男朋友打算用省下来的钱再去买辆十万元的车。”

　　所以，现在购房者完全不必着急，可以慢慢挑，看到好的房源，或者极高的性价比，再下手不迟。