杭城首艘“百亿航母”华家池土地拍卖的三大悬念
杭州史上最豪华的一场土地盛宴，即将在今天下午盛大开席。虽然最终的结局只有一个，但是围绕华家池土地拍卖，数月前就已经流传多种版本。最终胜出的将会是哪家房企？总价会拍到多高？三宗土地会被一个竞拍者同时拿下吗？
这些，无疑都是这场土地拍卖会的悬念。
悬念一
哪家房企会胜出？
事实上，有关华家池地块争夺战的消息，从今年初开始就在杭州楼市中不绝于耳。传闻的主角，少不了绿城、滨江这样的本土实力房企，也有万科、融创这样的外来房产大鳄。甚至此前一度盛传，连李嘉诚都对华家池地块产生了兴趣。不过坊间的传闻多少有些真实难辨，其中不乏一些娱乐化的成分。
9月2日也就是华家池土地出让报名截止的最后一天，报名房企的名单逐渐清晰。一个迄今最为权威的消息是，7家房企已经报名，它们分别是：绿城、融创、大家、滨江、万科、世茂、绿地。应当说这份名单与之前的坊间版本相比，还是有一些意外，比如大家房产的出现，当属一个不小的意外。
究竟哪家房企会从中胜出，即便是在拍卖会的前一天，也依然难以有定论。绿城虽然资金实力不济，但若假借融创之力拿下华家池，也未必没有可能。滨江董事长戚金兴在多个场合表达了对该地块的浓厚兴趣，这家资金最充裕的本土房企，在拍卖会上超常发力也不是没有可能。融创、世茂这两家外来房产大鳄，从资金实力来看，都有问鼎华家池的可能。
但从牌面实力看，万科明显胜出一筹。作为国内最大的一家房企，上半年实现销售额830亿元，实现利润45.6亿元，各项经营指标都实现了强劲的增长，而且还拥有强大的海外融资平台。不仅如此，万科还是最早对华家池地块做方案以及勾地的房企之一，尽管低调但还是显露出了志在必得的霸气。
万科最有力的竞争者，当属绿地。绿地直到去年才首次入杭，因此在杭州的知名度并不大，但实际上它是排名仅次于万科的国内第二号房企。8月21日，绿地集团董事长张玉良专程前来杭州考察华家池地块，如此看来绿地是要下狠心拿下华家池。
不过，万科与绿地之外，极有可能还会出现一匹直到目前都还不愿意露面的黑马。有业内人士推测，实力明显差了一大截、最不被看好的大家房产，极有可能是被某个房产大佬推向前台的“棋子”，万科与绿地之间的“龙虎斗”，会否演变成为“三国杀”，也未可知。
“按照规定，拍卖前我们不能公开报名者的相关信息。最终有多少家房企参与竞拍，它们是联合报名还是独立报名，也只有到了拍卖会现场才会最终揭晓。”杭州市国土资源局相关负责人对记者如是表示。这也意味着，拍卖会将会有更多变数，竞拍房企数量很有可能超过7家。拍卖会上指不定还会有黑马，从意想不到的方向跑出来。
悬念二
最终将拍出什么价格？
为什么这场拍卖会引起如此高的关注，除了一大批杭州人的华家池情结之外，还与这块地的“高身价”有关。8月6日的出让公告显示，华家池3宗土地起拍总价高达97.3亿元，即便是底价也已经创下杭州历史新高。而在此前，杭州总价最高的土地身价仅55.9亿元(去年10月由中海夺得的三堡沿江地块)。
起拍价就已经高达97.3亿元，那么最终会拍出什么价格？目前的迹象显示，多家房企拿地决心很大，不经过一场“恶斗”是不会偃旗息鼓的，总价超过100亿元已是铁板钉钉。
根据杭州土地拍卖规则，当溢价率达到49%的时候，就会进入保障房投保环节。根据这一规则，如果起拍价是97.3亿元的话，理论上最高能拍出145亿元的天价。不过，这样的可能性几乎没有，因为其中有两宗土地以商业为主，而华家池地块的商业价值并不十分突出。其中一宗以住宅为主的地块或许可以封顶成交，但其余两宗地块却不太可能。
华家池宅地部分楼面起价19200元/平方米，对比绿城兰园等周边楼盘的楼面价，即便拍到25000元/平方米，也还算是一个可以接受的价格。综合各方面因素，最终成交总价110亿-120亿元，算是一个比较靠谱的数字。
多数人对华家池土地拍卖会持乐观态度，甚至认为华家池将会是杭州土地市场“高热”的一次绝唱，这些人的观点是，如果10月份以后杭州出台房产税，土地市场必然会降温。不过也有一些业内人士并不太看好华家池，甚至预测华家池可能会爆冷成交，因为并不是所有房产大鳄都对华家池抱有极大兴趣。
“既然总价这么高，为什么还会有这么多的房企去勾地，无非是希望拿到的土地单价可以低一些，以便很好地控制成本。总价已经这么高，如果单价再拍高的话，后面就会很难做。别看报名的时候比较积极，一旦上场，加价的时候不可能会疯狂。而从杭州土地拍卖史上看，总价高的土地，拍出的单价都不可能很高。”汉嘉机构副总经理陈焕春直言不讳地说。
相比坊间对华家池土地高总价的预期相比，杭州市国土资源局的相关负责人，却一再强调“这不是一宗土地，说它总价将超过100亿元，这是一种误读”。虽然从法律上说这是三宗独立的地块，但它们其实是完整的一体，人们更愿意将其视作是一宗土地。
悬念三
三宗地会否独立出让？
华家池三宗地，会不会被三家不同的房企拿走独立开发？大多数人并不愿意看到这种事情发生，因为这不利于保持华家池的整体性。从以往的土地拍卖经验来看，也是如此。就比如去年10月中海包揽三堡三宗沿江宅地，华家池土地拍卖很可能会重新上演这样的情景。
最终是否重现这一场景，很大程度上取决于这三宗土地的拍卖顺序。其中住宅比重最大的这一宗土地，总价最高竞争也最为激烈，若这一宗土地首先进行拍卖，胜出者包揽剩余两宗土地的可能性就会大增，因为对于其他房企而言，若拍不到住宅比重最大的这一宗土地，继续竞拍的意义也就不大了。但如果把住宅比重最大的这一宗土地放到最后去拍卖，情况就有可能出现变化，三宗土地就有可能被不同的房企拿走。当然，拍卖顺序完全取决于推地主体的意图。
实际上，多家房企在做方案包括勾地的时候，都是把三宗土地打包在一起的。如果只拿到其中一宗土地，开发的价值也就大打折扣了。也就是说，有意争夺华家池的房企，都希望把三宗地同时拿下。当然，能够拿下住宅比重最大的那一宗地，也是一个不错的结果。而从目前所知的报名房企名单看来，除了绿地和世茂较多地涉足商业地产开发之外，其他房企显然更擅长住宅开发。
华家池三宗地，做住宅并不难，比如这完全难不倒绿城这样的产品主义者。但是做好住宅的同时还要兼顾到商业，这对多数房企而言都不是易事。即便这三宗地最终被一家房企拿下，其商业部分很可能还会引进其他房企进行合作开发。其实由多少家房企共同开发并不重要，重要的是要保持这一土地之上的建筑风格一脉相承。
