学区好、地段佳、周边配套成熟 经适房能“淘到宝”

　　　让经济适用房业主期盼多年的经适房上市交易政策，终于在最近有了《实施意见》。这也让2004年9月1日前购买经适房的业主心里一块石头落了地。

　　据透明售房网统计，目前可上市交易房源约38598套，其中约12865套房源是在2004年9月1日之前购买的，只需补缴土地出让金，其余房源，则需要缴纳55%的增值费用。

　　对于想卖房的经适房业主来说，最关心的还是自家的房子到底能卖多少钱？而对于想买二手房的买家来说，又多了选择的空间，毕竟早期的不少经适房，地段、配套、户型什么的都是挺不错的。怎么买怎么卖？且听记者帮你分区域探讨一下。

　　丁桥、九堡：量大、房新

　　多数要缴增值费用

　　据透明售房市场研究院统计，在可上市交易的经济适用房中，江干区的占比最大，为38.71%，共计14943套房源。

　　在可上市交易经济适用房小区套数排名中，排在前三位的均处在江干区，分别是后珠辰秀嘉园、丁桥兰苑、新江花园，这些小区多数不符合免征条件。

　　其中后珠辰秀嘉园和丁桥兰苑都位于丁桥板块。丁桥最初定位为大型生活居住区，其实就是在这两个经济适用房项目带动下发展起来的，伴随着这两大经适房项目，有一系列政府配套。

　　目前丁桥板块的一手房价在1.3万~1.5万元/平方米之间；二手房价在1.2万~1.3万元/平方米之间。像广宇上东城，二手房挂价约在12697元/平方米；冠宇隽园挂牌价13174元/平方米；天阳观筑为12518元/平方米；联合格里12539元/平方米。

　　以新江花园、蓝桥景苑、蓝桥名苑为代表的九堡大型经适房居住区，也带动了九堡商品房的兴起。眼下的九堡，早已经脱胎换骨，再也不是当年城郊结合部的模样。新江花园、蓝桥景苑周边，早已被商品房包围。而这几年随着九堡客运中心站、地铁1号线、四季青服装市场的进驻，使这个区域的入住率越来越高，购房者对此区域的认可度也越来越明显。

　　目前此区域在售二手房的挂牌价格约在1.2万~2.1万元/平方米。最便宜的楼盘像九月庭院、晨光绿苑，单价约在1.27万元；像九洲芳园、左邻右舍、香槟湾、中外公寓，挂牌单价约在1.4万~1.6万元/平方米；最贵的，当然就是绿城的丽江公寓，挂牌平均价格在2.15万元/平方米，其实这已经比前两年有较大的跌幅了。

　　北景园、东新园：

　　周边配套基本成熟

　　北景园、东新园，是杭州较早的经适房小区，当时看起来是比较偏远的，但是十多年过去，他们的区位早已经算是杭州的中心区域。

　　据透明售房统计，可上市经适房中，下城区以25.95%的占比排城区第二位，共计10015套房源，其中房源量较多的小区有北景芳洲苑、东新园新湖苑、东新园望景苑。

　　而东新园和北景园，也是免缴差价55%套数最多的小区。据记者统计，北景园系列项目和东新园系列项目，免缴差价55%的套数达到6643套，占总免缴差价套数的一半以上。因此，我们预测，东新园和北景园的经适房，在短期内有可能对周边一二手楼市有一定影响。

　　目前周边在售一手房不多。像桦枫居，售价约1.7万元/平方米；万泰新语，约1.55万元/平方米；万家星城、中铁建国际城，价格在2万元/平方米以上。

　　周边二手房的价格约在1.5万~1.6万元/平方米。像都市枫林，挂牌价约1.6万元/平方米；祥和人家，约1.56万元/平方米。

　　圣苑小区：

　　学军小学学区概念

　　拱墅区有一个最大的经济适用房组团都市水乡。除都市水乡水秀苑属于西湖区外，其余均属拱墅区。拱墅区共6546套房源，除了都市水乡，还有三墩的几个经适房项目，比如可上市套数为208套的长青嘉苑以及可上市套数138套、其中4套免征差价的田园河畔居。

　　城西三墩板块最大的经济适用房小区——都市水乡，除水映苑有501套的房源是在2004年9月1日之前签订购房合同以外，其余房源都需缴纳增值部分的55%。这样一来将大大降低该批房源流通的积极性。

　　另外，像圣苑、政苑小区，有部分也属经适房性质，但因为还未满5年，因此不在可上市交易的范围之内。但是因为圣苑有学军小学的学区概念，未来一旦满5年“解禁”，对周边的一二手房仍然会有影响。

　　目前周边的二手房不少，挂牌价格在1.4~1.6万元/平方米。像亲亲家园1期，挂牌价约1.45万元/平方米，美都公寓的挂牌价在1.59万元/平方米。在售一手房不多，协安紫郡售价约1.6万元/平方米。

　　近江家园：

　　地段好，学区好，基本免差价

　　上城区最大的可上市经济适用房组团为近江家园一、二、三园，共有620套，房源都免征差价。这些房源从面积上来看，有七八十平方米的小户型，也有130平方米的大户型，有较大的可选择余地。最重要的是，这些房源都是胜利小学学区房概念，同时，又处在钱江新城的豪宅区地段，因此，只要出手，这些经适房业主手里都会拥有不少的充裕资金可以换房。

　　近江家园附近的一手房不多，有待售的望江府，主力户型面积为90平方米，单价估计在4万元以上。周边的二手房却不少，挂牌价格在2.2~2.9万元/平方米。例如居安坊2.2万元/平方米，钱江苑2.8万元/平方米。

　　下沙、滨江、西湖区：

　　人才房、专用房居多

　　这三个区域的经适房，其实不算是真正意义上的经适房，各种人才房、专用房等占比较多。像下沙的铭和苑、清雅苑、金沙学府、西湖区的翰墨香林、滨江区的滨文苑等。因为这些都是2004年9月以后建的楼盘，因此，都需要缴纳55%增值差价，对周边楼盘影响较小。

　　值得一提的是西湖区的嘉绿苑系列组团，包括嘉绿西苑、嘉绿名苑、嘉绿南苑、嘉绿莲苑等，其中有600余套是2004年9月前的房源，在寸土寸金的城西，这几百套也可能会为周边二手楼盘带来影响。

　　铭和苑附近一手房不多，德信早城的尾盘价格在1.5万元/平方米左右。二手房在1.1万~1.2万元/平方米之间。例如，新沙家园1.1万元/平方米，高沙小区1.2万元/平方米。

　　滨江区的经适房并不多。可上市的最大组团为中兴花园，共702套，都免征差价。新洲花苑共405套，需征收差价。钱塘滨和花园、仁苑、滨文苑等还暂不能上市。

　　附近二手楼盘很多，挂牌价在1.8~2.3万元/平方米之间，星耀城2.3万元/平方米，风雅钱塘2万元/平方米，江南豪园1.9万元/平方米。在售的一手盘，欣盛东方福邸约2.5万元/平方米，明月江南3万元/平方米。