“平稳”将会是今年“金九银十”的主旋律
成交持续低迷了数月之久的杭城楼市，会否在“金九银十”迎来转机？近期种种市场动向和政策走势，对“金九银十”又将会产生什么样的影响？作为楼市传统的销售旺季，每一年的“金九银十”总是令人备受关注，而今年错综复杂的市场形势，也让“金九银十”蒙上了扑朔迷离的色彩。
房价涨成交量跌局面将破
房价持续上涨，这是去年下半年以来杭州楼市的主旋律。即便最近几个月成交量出现回落，房价也仍然处于上升通道，这显然有别于过去几年中“量价齐升”的现象。
最新公布的全国70大中城市房价统计显示，7月杭州新建商品房价格同比上涨7.9%，环比上涨0.8%，这也是杭州房价连续14个月上涨。而购房者的实际感受，不少楼盘的价格涨幅，远远超过这一统计数字。
与房价持续上涨相反的是，杭州新建商品房成交量自5月份以后，出现了快速下滑。6月份主城区(不含余杭、萧山区)成交量为3740套，7月份成交量3061套，位列6年来次低，而4月份的成交量为4403套。这样的走势，与去年大相径庭。
6、7月成交陷入低迷，除了3、4月的特殊政策因素导致需求大量透支，房价继续走高显然也是重要因素。刚需占据主导的市场，房价超过一定的标准线，一部分人就有可能购买力不足而推迟购房计划。如果“金九银十”房价进一步走高，短期的需求将会得到进一步抑制，成交量也就很难爆发。没有成交量支撑的“金九银十”，成色上显然是要大打折扣的。
房源供应量仍一路走高
由于成交萎靡再加上新开楼盘数量众多，杭州楼市库存量最近几个月一直高位徘徊。今年5月5日，杭州主城区(不含余杭、萧山区)商品房可售房源总量45479套，创下今年新高。如今这一数字再度被刷新，截至8月21日，杭州主城区(不含余杭、萧山区)商品房可售房源总量45795套。而据有关信息透露，未来几个月，杭州将有20家开发商推出新房源，总量达到2万多套，杭州主城区可售房源总量仍将一路走高。
楼市库存创新高，一方面是由于开发商普遍加快了开发节奏，大量去年下半年拿地的项目纷纷开盘，造成供应量井喷；另一方面则是最近几个月去化速度明显慢了下来，放水的速度远跟不上出水的速度。
因为3、4月份成交量爆发，上半年大多数楼盘的成绩单其实都还不错，销售压力也不大。不过进入下半年之后，尤其是7、8月份，持续的高温对楼市销售造成了很大影响，有的楼盘售楼处甚至连周末的看房者也是寥寥无几。对很多开发商来说，7、8月份基本上是按兵不动，下半年的销售指标能否完成，很大程度上取决于“金九银十”。如果“金九银十”泡汤，全年的最后两个月很难追赶。
库存高压之下，今年的“金九银十”会否爆发大规模价格战？目前这样的可能性微乎其微。与去年大规模价格战的市场环境迥异的是，今年开发商资金并不那么紧张。上半年的销售收入，也足以保证资金的正常流转。
但是也不能不看到，虽然“金九银十”不可能爆发大规模的价格战，但是局部范围的促销战还是有可能的。毕竟一些房企的年度销售指标比较高，而且下半年供应量大增，市场竞争显然会加剧。只有完成了销售指标才有充裕的资金去拿新的地块，尤其是一些外来大鳄，总会出人意料地出牌，谁也不能保证“金九银十”不会出现这样的意外。
理性定价撬动成交量
从目前的迹象上看，“金九银十”将会交出一份满意的答卷，这样的可能性比较大。因为，以万科北宸之光和德信晓宸为代表的楼盘，开启了“理性定价”之路，迅速激发了购房需求，这种效应无疑将会拉动“金九银十”的成交量。
德信晓宸8月10日开盘，一天之后万科北宸之光开盘，这两个楼盘总共推出800多套房源，全都实现“日光”，这在淡季中几乎是一个销售奇迹。诞生奇迹的最大法宝不外乎是价格，比如万科北宸之光均价14800元/平方米，一下子拉低了周边区域房价3000元/平方米左右。火爆的抢房现场，再次印证了“不是没人买房而是没有合适的价格”的道理。
万科北宸之光效应已经在楼市中发酵。尽管杭州楼市整体房价稳步上行，但是也有一些楼盘启动了“以价换量”的策略。上周。临平楼盘华鼎君临阁对外爆出“存2万抵34万元”的特惠活动，原本总价100万元左右的房子，享受优惠之后相当于打了7-8折。
很多开发商心里明白，如果错过了“金九银十”，就会影响到全年的销售大局。当然也有一些开发商会有顾虑，价格动了成交量就一定会上来吗？好在那些成功“以价换量”的楼盘，给出了答案：只要愿意动价格，成交量不是太大问题。如果“金九银十”有更多的楼盘愿意动价格，成交量将会从低迷中迅速走出来。
此外，10月份的房博会，虽然对成交的拉动作用已经逐年下降，但还是会刺激一部分购房需求，这也在一定程度上会给“金九银十”增色。
房产税传闻会刺激楼市
楼市向来受政策的影响很大，近期市场上“杭州房产税将于10月份以后出台”的消息再度甚嚣尘上，无论房产税最终是否出台，都将会对杭州楼市的“金九银十”产生重要影响。
目前房产税试点的两个城市上海和重庆，都没有针对存量房增收房产税，杭州版房产税可能也会遵循这一原则。因此，赶在房产税出台之前购房，就不用交房产税，这是购房者的普遍心态。无论是上海还是重庆，房产税出台前夕都曾出现购房潮现象。
事实上今年4月份，这样的现象在杭州楼市中也曾出现过。当时一度盛传杭州将于4月26日出台房产税，结果导致大量购房者抢购，4月份的新房和二手房成交量双双创下历史同期新高。虽然是虚惊一场，但是楼市却意外收获了不菲的成交量。可以预见的是，房产税传闻继续发酵，杭州楼市的“金九银十”也会因此出现成交火爆的“末班车”效应。房产税这一楼市利空政策，短期内却反而可以拉动成交。
房产税传闻，除了让更多的购房者提前进场之外，也将促使开发商争抢营销时机。如果“金九银十”市场需求骤增，嗅觉灵敏的开发商就会大打出手，或提前开盘或制造营销卖点，而这也会推高成交量。
“金九银十”
平稳是主基调
虽说9、10月份是销售的黄金期，不过杭州楼市并非每年的“金九银十”都成色十足。纵观近几年杭州楼市“金九银十”，受市场形势的影响非常大，有的年份成交量甚至不到其他年份的一半。
全球金融危机阴影下的2008年，杭州主城区商品房9月成交1584套，10月成交1363套，不及上半年的月平均成交量。2009年的“金九银十”却实现了成交大爆发，成交量分别达到5986套和5713套。楼市自从2009年3月份以后，走上了快速回暖通道。2009年9月份的成交量，是杭州楼市历年“金九银十”的最高成交记录。
2010年9月杭州主城区商品房成交量5960套，仍处于高位徘徊，到了10月份成交量骤降至3007套，楼市转向的迹象初显。2011年的“金九银十”成交量全线下挫，数字上只比2008年同期好一点点。2012年的“金九银十”，成交量实现快速反弹，尤其是2012年9月成交量达到4428套，是2011年的同期的两倍多。不过尽管如此，2012年“金九银十”的成交量，事实上还比不上2012年的7月份。
