到处都是刚需“90方”变化太快 开发商这回又头大了
去年下半年一度热卖甚至脱销的“90方”市场，如今却随着供应量大增，库存压力持续增加。不少细心的购房者发现，近期“90方”房源几乎遍地都是，相比年初选择余地大增。与此同时，原先并不十分愁卖的“90方”房源，也成了一些楼盘的沉重包袱。
“90方”
一度出现断层
由于“70/90”政策的原因，90平方米以下户型要占到整个楼盘的70%以上，从理论上说只要有楼盘还在销售，“90方”房源就不会稀缺。不过由于去年下半年“90方”房源过度消耗，杭州不少板块“90方”房源一度出现了断层现象。
“一般来说开发商都会先卖小户型，即90平方米户型，然后再卖大户型。去年下半年行情好，不少楼盘的90平方米房源几乎销售一空。比如滨江、申花、桥西板块，今年上半年这些区域的“90方”市场一度出现断层，既原先的楼盘“90方”房源已经卖完，但后续的新开楼盘还没跟上。”汉嘉地产副总经理陈焕春说。
事实上，“70/90”政策之前，杭州楼市中小户型一直是配角。“70/90政策”之后，小户型(大多数是89-90平方米户型)才成为主角。而像今年上半年“90方”市场出现断层现象，也为近年来少见。这一现象尤为突出的申花板块，自绅华府、上尚庭小户型房源售罄之后，一直没有“90方”房源供应市场，直到近期天阳尚景国际的出现，才填补了市场空白。
“90方”
从稀缺到遍地都是
不过，随着大量新盘入市，“90方”市场断层现象自今年5月份以来，迅速得到改变。
热闹的城东新城板块，全新开盘的万科紫台、德信东望等楼盘，都带来了充裕的“90方”房源供应量。西溪板块的中海西溪华府开盘后，也大大缓解了西溪“90方”房源告急的局面。而随着绿城巧园、玲珑府等全新楼盘逐步入市，滨江的“90方”房源供应量也会在短期内快速增加。市中心则有运河天城国际即将开盘，首开“90方”房源。
“从几个月之前的一房难求，到如今遍地都是90方，这个变化来得太快了。”一直关注楼市的张先生对此深有感触，就在上周当他登录杭州的一家房产网站时，置顶的三个楼盘广告，全在推“90方”房源。
近期最热的城北板块，“90方”房源也经历了从极度稀缺到供应量集中爆发的骤变。上周末，德信晓宸和北宸之光先后开盘，一次性推出“90方”房源总量高达七八百套。而在此之前，这一区域的“90方”房源已经告急，只有天鸿香榭里还有少量可售房源。可以预见的是，随着德信晓宸和北宸之光房源的进一步释放，“90方”房源的供应量还会进一步增加。
“90方”
会出现“大小年”现象
“先卖小户型再卖大户型，只要开发商的这种开盘模式不出现变化，市场上的90方房源就会出现‘大小年’现象，即有一段时间会出现扎堆，有一段时间会出现市场断层。”陈焕春认为，最近几个月首开楼盘数量较多，与此相对应的是“90方”房源的供应量就会大增。或许大半年之后，这些楼盘的大户型才会逐步向市场释放。
杭州土地市场是从去年7月分开始逐步回暖，去年下半年出让的土地量明显增加。由于目前的开发节奏明显加快(周期已经从两三年缩短至半年到一年)，去年集中出让的土地项目，目前已陆续进入开盘期，而这些都是全新亮相的楼盘。仅以万科为例，去年在杭州拿下了4块地，今年年底之前全部都要开盘，其中万科紫台和万科北宸之光已经开盘。
据不完全统计，下半年杭州仅20家开发商就有2.2万套房源上市。这些即将入市的楼盘，大多数都是去年拿地的首开楼盘，前期都会主推“90方”房源。也就是说，再过几个月，杭州楼市的“90方”房源将会更加充裕。尤其是在余杭，由于去年和今年上半年的土地供应量非常大，且大多数都是刚需楼盘，“90方”房源将会是一个十分庞大的数字。
“90方”
有刚需也有高端
“90方”一直以来被人们视作是刚需户型，不过如今的“90方”，也不乏出现在诸多高端楼盘中。同样是“90方”房源，市场分化正逐步加剧。
将“绿城最好90方”作为宣传旗号的西溪诚园，就是高端“90方”的代表。绿城品牌加上精装修，西溪诚园的“90方”户型的消费群体并非是刚需。而即将开盘的运河天城国际，“90方”房源均价3.5万元/左右，也并非以刚需作为客群。而这一现象还将会愈演愈烈，比如下月出让的华家池地块，年内出让的杭师院地块，届时它们的“90方”户型，总价完全有可能达到四五百万元，称其为豪宅一点也不夸张。一套市中心的“90方”，完全可以抵得上郊区的一幢别墅。
当然，大多数楼盘的“90方”房源，主力消费群仍然是刚需。因为需求刚性且受“限购限贷”的影响小，这些“90方”房源拥有庞大的市场客群。不过由于5月份以来杭州楼市出现刚需“退潮”的现象，造成市场需求快速下滑，直至拖累整个楼市。
而在户型上，业内人士坦言其实已经没有太大的创新空间。由于“赠送面积”的相关规定日趋严格，原先通过户型创新大量赠送面积以此增加卖点的做法，已经越来越行不通。目前杭州楼市中的“90方”户型以三房为主，做到两房朝南。也有做两房的，居住舒适性要明显好于三房。
“90方”
价格仍是王道
对于大多数楼盘而言，要从扎堆的“90方”房源市场中顺利突围，还是需要迎合刚需。在“90方”房源市场供大于求的形势下，如何绞尽脑汁制造产品卖点，也就成了开发商重点考虑的问题。
如何才能迎合刚需？什么样的产品更受刚需青睐？其实刚需的购买力，决定了他们对产品的价格更为敏感。为了控制售价，杭州不少楼盘一度出现“精装改毛坯”的风潮，通过产品上的改变来调整价格，达到刚需可以接受的价格。去年底杭州碧桂园，通过“精装改毛坯”的方式，进一步控制了产品成本，成功吸引了一部分购房者。
不过也有坚持在刚需的“90方”产品上做精装的，万科就是其中一例。万科旗下所有产品均实现“装修成品”，刚需楼盘也不例外。均价一万元/平方米左右的七贤郡，“90方”户型被做成了受刚需青睐的三房，精装标准虽然不高却非常实用，独特的收纳空间设计已经成为万科产品的一大卖点。
不少业内人士认为，其实并不是刚需楼盘不需要精装修，而是需要与其消费群体相匹配的精装修。很多楼盘地处偏远，业主自己装修非常不方便，如果开发商可以提供花钱不多的精装修，是非常有市场的。只不过很多开发商因为担心精装修带来的负面事件太多，不敢贸然行动。
当然，作为大多数主攻刚需市场的“90方”房源，一定要考虑价格是否已经超过刚需的承受力。就比如上周末首开热销的万科北宸之光和德信晓宸，如果价格卖到两万元/平方米，大量刚需就有可能因为无力承受而撤场。当然刚需的承受能力也是一个逐步提高的过程，但毕竟两万元/平方米的价格是一个心理关口。
