今年租赁情况不佳 灯具厂老板想把厂房租掉一半

　　编者按

　　研究经济，就要学会看数字。在经济领域，指数如此之多，GDP、PPI、铁路货运量、用电量、银行放贷款量……每一个都可能成为解读经济发展状况的晴雨表。如果拿这个问题去问厂房中介，他或许会建议，来看看我们的客户构成吧。“淘汰落后产能”、“产业转型升级”这些词汇，与他们的业务直接相关。急着找租客的，生产线十有八九正在收缩，甚至可能停工了；急着找厂房的，未来三五年行情肯定不错。转型大潮中，谁在退去？谁在畅游？记者试着从厂房租客的变化中，寻找蛛丝马迹。

　　市场不景气，租金吃不消

　　灯具厂老板想把厂房租掉一半

　　厂房租赁市场晴雨表·

　　低温区

　　炎炎夏日，杭州厂房租赁公司的经纪人们，依然顶着烈日，穿梭在各企业之间。对他们来说，今年杭州企业厂房的整体租赁情况比前两年略淡，所以必须比往年跑得更勤快些。

　　据杭州博顿投资咨询有限公司的中介经纪人姜日丰介绍，自2008年以来，受宏观经济环境不大景气影响，杭州城区的厂房租金增幅明显下降，但由于近年来土地价格仍在上涨，租金情况总体呈一路小幅上涨态势，也有个别地方与去年持平，甚至略跌。

　　“目前杭州厂房租赁市场总体上供大于求。整个市场环境不好，很多低端的生产制造企业收缩产能；部分传统的生产制造企业外迁至租金价格较低的杭州周边地区；近年来随着政府要求提高工业土地的利用率，新建项目的厂房一般都在三层以上，但是在租赁市场上三楼以上的厂房较难出租，这三点是造成空置厂房增加的主要原因。”

　　生意清淡企业主转做“二房东”

　　在杭州杭海路附近，侯先生与朋友合租了1000多平方米的厂房。最近，他正打算把一半面积转租出去。

　　做了七八年二手地板生意的他，坦言生意差不多到头了：“现在收旧地板的人多了，卖的人也多了，钱不好赚，利润很薄。一平方米(地板)赚2-3元，有时1元多。生意不好，租金承担不起，有好几个来问(租厂房的事)，但问了没下文。”

　　无独有偶，两年前在拱墅区莫干山路附近租了厂房，主要生产LED灯的王老板，也坦言今年经济大环境不是很理想。王老板也打算转租其中一半的面积，约800平方米。

　　熟悉滨江区厂房租赁的中介李先生说：“对滨江区的企业来说，尤其是2011年之后，更多的企业受宏观经济影响，选择缩小生产规模，甚至停产，将厂房全部用来出租。我接触的很多制造企业都转型做‘房东’了。”

　　还有些企业主选择把滨江区的厂房出租，然后再去萧山临浦那边租便宜的，中间的差价也很可观。

　　“这几年，滨江区工业厂房的总体情况是供大于求。如果是投资建厂，一般都建好就租。如果有1万平方米，至多给自己留2000平方米。”李先生说。

　　专做杭州下沙和海宁盐仓等地厂房租售的张平，是杭州德坤房地产经纪有限公司的厂房专员，他告诉记者，以前效益比较好一点的企业，多多少少会有扩产的需求，要扩产就需要更大的厂房。今年一些企业效益不好就不扩产了。“现在老板都说，‘能保保本就好了，利润就10%左右，如果销售不畅还会有积压’。”

　　当然，情况也没这么悲观。杭州博顿投资咨询有限公司的中介经纪人姜日丰做了7年厂房租赁生意，他的很多企业客户，现在业务仍然每年都在持续增长。有技术和自己独特产品的企业，仍然还有很好的发展前景。而现在日子难过的企业，多是依靠劳动密集和低价格在市场竞争的企业，在大环境不是很好的情况下，可能会选择收缩。

　　降低成本部分杭州企业选择外迁

　　生意不好，降低成本是必须的。方法不止一个。除了出租部分厂房外，一些杭州本土企业开始往邻近的德清、海宁等地“安家”。

　　杭州成顺企业管理咨询有限公司的房产经纪人陶先生介绍，由于近年来杭州主城区拆迁改造，许多以服装和机械制造业为主的本土企业需要搬出，有的迁入了余杭区，还有很多搬迁企业为了更低的租金，干脆迁到了德清等地。“余杭和德清，两者在地理上仅一线之隔，但德清的租金会低很多，很多杭州本地的企业都迁过去了。比如余杭这边租金每月12元、13元/平方米，德清那边大概就是7元左右/平方米。”

　　杭州瑞肯投资咨询有限公司佟先生也说，一些杭州的重工业企业在绕城高速以内找不到合适的厂房，可能会到德清找。德清近几年的厂房租金变化不大，有些甚至下降了1到2元/平方米月。据他估计，目前德清厂房的空置率有30%—40%。

　　除德清外，张平介绍，紧邻下沙的海宁盐仓也有一些厂房空着，今年租金没涨，甚至有所跌价：“以前那边有很多客户是从杭州这边拉过去的，今年客户少了。有的厂房甚至半个月才有客户去看。”

　　厂房供大于求的现象，在这两处地方也是一样。张平举了个例子：以前海宁长安镇的厂房大部分饱和，供需基本平衡。如今新建造好的厂房增多，且一造就是三至五层，但现在长安镇本地的企业厂房需求的增长并没这么快，有的房东本来是为了吸引杭州的客户造的，但现在杭州的客户也不怎么愿意过去。所以目前长安镇的厂房明显供大于求，不少厂里贴着厂房出租的宣传条幅。据他估计，长安镇大约有16万平方米闲置厂房(不包含盐仓开发区闲置厂房)。

　　空房子那么多，租金又便宜，企业为何仍然不感兴趣？一位刚来杭州登报出租厂房的盐仓女老板道出了原委：“以前厂房很吃香，不用在厂房外贴出租信息，也会有很多人直接上门咨询。现在打了广告，虽然来问的杭州企业很多，但一听来这个开发区的种种门槛，如注册资金等，就纷纷打消念头了。”

　　租金低的地方，也不是说去就能去的。

　　姜日丰介绍：“效益差一点的企业，可能去德清多点，好点的企业可能去嘉兴海宁等地。德清门槛较低，只要没有污染的企业基本都可以去。嘉兴海宁的门槛比较高一些，比如传统产业，他们可能就不大欢迎。传统产业主要指服装鞋袜箱包等。”

　　姜日丰介绍，现在很多浙江的中小企业，都到安徽等产业门槛更低的地区去投资，或是出于产业布局的要求，或是因为浙江省的产业发展定位发生改变。这类企业一般有以下三种情况：劳动密集、能耗较高、传统产业。而安徽等地的开发区有点像十年前的浙江开发区，只要是投资的基本上来者不拒，而浙江省目前各个开发区都有了比较明确的产业定位，不是什么样的项目都能进入。

　　炒家出货进一步增加厂房供应量

　　在厂房这个相对“冷门”的地产项目中，其实也不乏投资客身影。陶先生观察到，2009年左右商品房市场缩水后，温州炒房团开始在余杭炒厂房。

　　“这两年做实业太难，说实话，外来的一些买家主要还是投资不动产，自己随便做点什么，做不下去就出租。尤其是温州那边的老板，炒完商住房，现在开始炒厂房了，这也是为什么现在余杭这边的租金相比周边地区高的一个原因。”

　　据他介绍，温州的买家中，最快的只用两三个月，就把买来的工业用地转手了。“他们炒厂房都是拿银行贷款的钱炒的，支付的利息成本太高，所以需要尽快转手。炒厂房的温州客大致选择2000万元以内的目标，一般老板炒1000万元到2000万元之间的，转手差价赚个50万到200万元左右。”

　　在地域的选择上，温州的炒家青睐租金涨得快的地方。余杭区目前厂房租金比较高的区域主要是良渚、崇贤、仓前和老余杭一带。特别是崇贤一带有码头，和陆运相比，水运的成本便宜很多，所以虽然崇贤一带的厂房租金可能稍微贵一点，但仍有很多企业选择这里。一些温州的炒家也因此看好崇贤。

　　“不过，温州人炒厂房，不像炒房地产那么热乎。炒作只是一小部分原因，土地增值也是一部分原因。这几年，余杭厂房的租金涨得不多，还是卖出去的价格涨得多。”

　　不过，姜日丰说，前两年很多温州老板来杭州炒工业土地，但现在政府审核严格了，操作越来越难了。

　　“如果资金有实力，厂房放放也无所谓。土地，总是在增值的。现在的地价比他们拿到手的时候已经翻了两番以上。杭州地就这么一点，卖一块少一块。土地价格还在上涨，据我所知，不少温州老板没有卖出厂房，还囤在手里。”

　　“杭州厂房，总体看每年大约涨0.5元左右/平方米(月租金)，或者说两年涨5%。工业厂房的出租价格一直上升得很慢，一些房东光靠租的话很难收回成本。我们帮一个出租的项目做过测算，算上银行贷款利息和成本，要40年左右才能收回投资。不过，现在有的老板虽然在实体上不赚钱，但也还没到缺钱的地步，所以卖企业厂房的不多，即使在卖，价格也高得离谱。对这些老板来说，还是选择出租划算和省事。正因为现在选择出租的老板越来越多，加上这两年投资新建的厂房比较多，使空置厂房的增长速度高于经济的发展速度，所以租金很难涨上去。”