外来大鳄称雄杭城本土房企谋出路 楼市或迎寡头时代

　　浙江日报讯有关金都·高尔夫艺墅的转让消息，早在坊间流传。

　　6月2日，融创与绿城联合发布公告称，旗下联营的上海绿城森林高尔夫别墅开发有限公司以12亿元收购金都房产在高尔夫艺墅项目的50%股权及债权，绿城与融创各占其中25%。

　　业内人士认为，金都退出杭州主打项目高尔夫艺墅，实为深度调控之下的无奈之举。业内将其与当年万科收购南都进行比较：“虽然背景不一样，但都是房地产市场一个标志性意义的事件。”

　　杭城已成“鳄鱼池”

　　世纪之初，杭城新一轮地产开发凶猛，但是鲜见外来地产大鳄的身影。那时的杭城，尽是本土房企的天下。

　　然后，当下行情逆转。尽管房地产整体行情动荡不定，尽管杭州地价、房价冲在全国前列，但丝毫阻挡不住外地大鳄们的进杭热情。记者观察到，本土房企军团中资金实力还算佼佼者的嘉凯城等频频折戟土地市场，而万科、融创、龙湖、旭辉等外来大鳄早已通过拿地布局大杭州。

　　汉嘉地产机构的专项调查数字显示，10来年，外地大鳄入杭拿地比例逐年上升，去年已超过52%(详见下图)。

　　而从今年杭州土地市场来看，外来大鳄攻势更显强劲，本土房企声音日渐羸弱。杭州有关方面统计显示：1-4月份，15家全国性房产大鳄在杭州共拿地21宗，总体量243.4万平方米，拿地金额162.9亿元，总成交额中占比50.9%，而这一比例在宅地市场更大。

　　其统计进一步显示：根据成交记录，5月杭州出让的宅地中被外来大鳄收入囊中的就有9宗，成交额112.2亿元，占宅地总成交额的78.6%。其中，首开、旭辉、淮矿等都是首次入杭，而莱蒙、越秀等则是从杭州外围一步步向主城逼近。此外，佳兆业、万通等也继续加大在杭州地区的土地持有量。

　　当雄厚的资本遇上进驻的决心，杭州土地市场的热度就在这样的氛围中一点点飙升。5月杭州地区宅地的平均溢价率高达37.8%，为今年前5个月的最高值。

　　杭州业内专家坦言：杭州已经成了“鳄鱼池”。显然，外来开发商一致看好杭州市场前景，但高价地频出会不会引发市场连锁反应？随着外来地产大鳄吞食杭州土地，1~2年后杭州楼市或将迎来寡头时代。

　　在土地市场热度不断飙升的同时，一丝不安悄悄滋生。

　　在外来大鳄欲霸杭州市场的大背景下，融创联合绿城收购金都高尔夫艺墅这个事件，无疑加剧了这种不安。

　　高尔夫艺墅易主

　　在杭州转塘，金都·高尔夫艺墅是明星楼盘，其特立独行的三芒星建筑格局个性化设计，曾赢得不少喝采。

　　2007年，金都与九龙仓结成竞拍联盟，豪掷重金揽得杭州转塘290亩土地。但由于定位不符合市场主流，又遭遇“史上最严”调控，时隔5年才姗姗入市。尽管当时少量小户型热销，但滞留的大量大户型因难以激活而成为资金包袱。

　　一家代理机构的项目负责人透露，由于定价过高、产品本身认可度不足造成销售滞缓，这个项目到现在也没有实现正现金流。而九龙仓又收紧项目资金管控，派驻项目财务总监。“金都要动这个项目的每一笔钱都需经过九龙仓同意”。

　　在资金与旗下大户型房源积压的双重压力下，“转让项目换取现金流，对金都目前来说是最好的选择。”一位资深业内人士评论道，其背后隐含的是以金都为代表的本土房企在本轮调控中的被动。

　　只是没有想到，在本土房企军团中享有产品口碑的金都在连续出售了名下资产后，竟会选择剥离高尔夫艺墅，而这个项目是金都董事长吴忠泉引以为傲的项目之一。

　　完成协议转让之后，高尔夫艺墅将由绿城负责建设，融创负责营销，案名将改为绿城·之江一号。高尔夫艺墅决心改头换面，以绿城制造重塑市场印象。

　　“这或许是一个完美的组合，”新浪乐居杭州副主编徐宁宁认为，融创善销售，绿城善产品，九龙仓善资管，特别是加入以快产快销且注重资金快速回笼的融创，对盘活项目有如虎添翼的效果。

　　与金都不得不收紧战略，或与其他本土房企囊中羞涩不同，融创们靠着厚实的资本实力加速称霸杭州市场。

　　以融创为例，仅仅半年时间，在杭州已布局4个项目。2012年11月，融创以6.21亿拿下西溪宅地，计划今年9月初开盘；2012年底，大家房产以11.2亿竞得南星单元钱江新城地块，融创和大家各持50%股权，融创操盘，同样计划今年9月底开盘；2013年3月，融创与世茂合作开发杭州之江度假村项目；2013年6月2日，融创通过收购高尔夫艺墅，继续加码杭州市场。

　　融创联合绿城收购金都高尔夫艺墅，是杭州楼市现状的一面放大镜。通过此收购事件，正在放大外来大鳄与本土房企在资本面上的优劣差距。

　　资本的软肋

　　融创以玩转高周转快速跻身国内知名房企的军团。早前，融创董事长表示，即使是高端产品也能实现高周转，而杭州本土房企在此方面却缺乏足够经验与资金支持。

　　面对全国性房企拥有股市、信托、基金等多种融资渠道，一位不愿具名的本土开发商接受采访时表示：“我们资金实力明显输于他们(外来大鳄)，加上我们财务成本又高，在资本为王的土地市场争夺中必然处于下风。”

　　多数杭州业内人士认为，杭州市场或被央企、国企、资本大鳄占领。

　　不过，值得注意的是，融创与其他外来大鳄不同。从融创在杭州倾向合作模式及公司性格来看，或给杭州本土房企提供另一种借鉴：本土房企可以采取与外来大鳄合作的方式，借助其资本优势，一方面对外来大鳄提供产品打造经验，另一方面借此维持自身品牌延续性。

　　比如绿城与融创、九龙仓的两两合作，即是成功案例，亦可作参照样本。去年绿城危机之时，引入九龙仓、融创，除资本救助外，双方在具体项目频繁合作，取长补短，共同开发。对绿城的好处是：虽然暌违杭州土地市场已久，但仍可通过融创、九龙仓传播绿城制造的声音。

　　不难想象，资本为王、地产寡头化的时代大趋势下，本土房企必然会受制于资金的局限性，受外来大鳄的挤压。但值得注意的是，杭州本土房企在品质上追求完美的精神，或许能为自己谋求一条出路。有业内人士说：“结对子”，或许也是本土房企出路的一种可行性方案。