半年成交2.3万套 今年杭州楼市新特点:淡旺季模糊了

　　2013年的上半年，杭州楼市在各种政策传闻中曲折前行，“新国五条”、“房产税”，传得沸沸扬扬，最后“只闻楼梯声，不见人下来”。楼市也在经历了疯狂与迷茫之后，走完了今年上半年的市场行情。

　　从上半年交易量来看，一个明显的特征就是：即便在楼市前景不明的情况下，外来房企和本地知名房企仍然保持高额的销售，占据市场的主流地位。而市场的成交，已没有了往年的所谓淡旺季，每个月开发商都在积极冲量，淡季不淡，旺季也没有明显表现出高量成交。

　　　半年成交2.3万套

　　　每月成交基本徘徊在4000套

　　刚过去的6月份，杭州主城区商品房签约3763套，比5月份略有增加；但是和去年同期(6747套)相比，减少了近3000套，回落近44%。

　　人们对去年的一波行情还记忆犹新。2012年初，随着越来越多的开发商进入到降价求量的行列，从当年3月开始出现一波上攻行情，成交量逐月上涨，一直持续到下半年。

　　但是，这样的行情在2013年没有出现，除春节外，每个月的成交基本在3500~4500套之间徘徊。传统的楼市淡季1月份，市场却未表现出淡的迹象，成交量曾达到4677套。这个数字和历年的1月比起来，都算是相当不错的成绩。春节以后，成交在3月又出现一个相对的小高峰，达到4755套，在4月份为4443套。但是当大家以为行情会像2012年一样开始上扬时，楼市已经开始悄然下行，5月成交3676套，6月成交3763套。

　　据本报记者分析，之所以行情和去年相比有很大不同，有两点原因：一，去年是开发商以价求量，降价区域此起彼伏，持续期较长，今年开发商的开盘价不降反升，因此无法激发购房者的购买欲望；二，今年受到政策传闻影响，购房者在房产税、新国五条如何落地之中很迷茫，有不少匆匆下了单，而导致在三四月份提前透支了五六月份的行情。

　　而从整个半年来看，今年杭州主城区楼市成交23238套，在近五年的半年成交量中名列第二位，仅次于2009年。虽然比2012年的行情还要多千余套，不过业内人士也担心，从走势来看，下半年不会好于去年。

　　　三招争夺市场

　　　外来房企表现抢眼

　　今年上半年，杭州楼市上演了不少好戏，这些好戏后面体现的信息是：外来房企越来越强，除了拿地干脆利落以外，在商品房销售市场也占据了越来越重要的角色，幸好，本土房企尚有绿城、滨江维系江湖地位。

　　外来房企是如何抢夺市场的？

　　第一招，化劣势为优势。杭州碧桂园当时以6196元/平方米的楼面价拿下大学城北的这块地，被誉为下沙的地王。从位置上来看，它不沿江，也不临下沙金沙湖中心板块，离地铁也有一段距离。但是碧桂园超2万平方米的实景开放，小区内的品牌超市营业，以及项目配置国家一级资质的物业、儿童城堡、社区会所、社区商业街等，给了业主一个看得见的家园。碧桂园的前期投入获得了杭州业主的认可，加上其万元的单价，90平方米三房的户型，使其两月热销700套，荣登杭州上半年销售排行榜第二位。

　　外来房企第二招，首开低价秒杀周边楼盘。金隅田员外所在的半山田园板块，知名度并不高，但是因为有优越的环境资源，定位比较高端，这个板块的楼盘单价比周边的华丰、丁桥板块都高。与此同时，田园板块有着环境资源优势板块常见的短板：配套相应欠缺。但是田员外6月开盘，打出了13500元/平方米起价、14900元/平方米均价，马上引起“围观”，短短三周内有300多组认筹，并在开盘当天几近售罄。

　　外来房企第三招，炒热板块引发抢购。龙湖春江彼岸所在的奥体板块，之前动静并不大，后由龙湖去年年底勾地。之后，龙湖就开始营造氛围，依托奥体博览城，打造地标级高端豪宅小区。因为这个概念，春江彼岸的单价约在2.3万元/平方米，但仍然在5月开盘时，2小时揽金20亿，成交近700套，也破了杭州单次开盘成交纪录。而它的热销也推动了奥体板块的土地市场热。之后，如旭辉、莱蒙、滨江等公司纷纷落子奥体板块，进一步增加了它的热度。

　　虽然外来房企进驻杭州的时间不长，但他们的魄力和策略都值得本土房企学习和深思。

　　　商品房存量仍处于历史高位

　　　达4.5万套

　　时间进入7月份，杭州主城区上半年的存量还是保持着一个高位。5月13日杭州主城区的可售房源达到了47527套，创下了楼市存量的新高。截止到7月3日晚20时，杭州主城区可售商品房存量为45354套。如果算上余杭、萧山，商品房存量已经达到92648套，其中余杭区存量也已经达到近3万套。

　　分析下过去几年来的存量，可以看出，存量与市场成交量有一定的关系，但也不是绝对的正比关系。2012年初时，杭州主城区商品房存量也曾达到4.5万套，但之后随着杭州各板块的“降价大甩卖”，成交量大幅上升，存量也逐步减少，其中去年8月份，主城区存量达到全年最低3.7万套，而当月成交4266套，打破了“七八月淡季”的常规现象。之后，成交量开始回落，存量也开始慢慢爬升，到今年5月达到最高值，超过4.7万套。随后又开始减少，最近，存量都在4.5万~4.55万套徘徊。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，决策层调控政策加码的可能性较小。因为宏观经济面临的不确定性增强，房地产业作为经济增长的重要支柱，不太可能出台新政打压。调控政策没有大的变动，意味着楼市基本会和目前一样平稳运行，随着外来房企拿地开发的节奏快速推进，接下来的开发销售量也相当可观，存量几乎没有降低的可能。

　　如果以目前每月成交4000套来算，4.5万套的存量，需要10个月才能消化完。高位运行的存量，就如一座大山，会压倒一批中小房企，也使得楼市只能戴着镣铐跳舞。

　　杭州主城区2013年上半年商品房成交量

　　1月份 4677套

　　2月份 1924套

　　3月份 4755套

　　4月份 4443套

　　5月份 3676套

　　6月份 3763套

　　合计23238套(数据来自透明售房网)