杭州“国五条”细则出台 今年房价涨幅要低于收入增幅

　　4月1日晚7点，在市场各方的热切期待中，比预期时间足足晚了一天之后，杭州“国五条”细则千呼万唤始出来。

　　杭州“国五条”细则虽然明确了2013年杭州房价涨幅控制目标，并提出必要时可提高二套房首付比例和利率，但是对于市场最关心的二手房个税问题，20%个税如何征？何时征？是以网签时间还是以过户时间为准？细则似乎有意回避了这些问题，引来业内人士一片吐槽声。

　　不过有专家提醒，由于细则不细，杭州有可能还会出台“细则”，市场不应对昨日公布的细则进行片面解读。而一旦二手房交易被课以20%个税，二手房市场短期内将会进入冰冻期，并传导到新房市场。

　　各方热议

　　业内人士吐槽细则不细

　　专家预料还有后续动作

　　“除非会有更加详细的解释出台，不然这样的细则实在是可有可无。”“这样的细则决定了市场不会有太大影响”……昨天细则出炉后，杭州楼市业内人士纷纷吐槽。

　　“没有很多人预想得那么严厉”，杭州“国五条”细则出台后，杭州双赢机构总经理章惠芳就迅速浏览了全文，并得出这样的判断。但她表示，这个细则还是定下了一个基调，那就是房价不能上涨得过快，一旦超出预定目标，不排除接下来还会有一些“动作”。

　　章惠芳说，细则第一条就是对房价涨幅控制目标提出要求，具体数值可以通过相关公开的数据计算得出，是细则中相对比较明确的。而其他备受市场各方关注的几大方面，比如二套房首付和利率，二手房个人所得税，都没有具体的信息，更谈不上时间表。

　　如此“犹抱琵琶半遮面”的态度，将会对市场形成一定的误导作用。杭州“国五条”细则雷声大雨点小，3月份的楼市仅仅是虚惊一场？对此，章惠芳认为开发商不能会错意，“这也是在提醒开发商，心态要悠着点，千万不要把价格提得太高。”

　　值得玩味的是，昨日杭州“国五条”细则的出台，出现了戏剧性的一幕。下午4时，杭州市住房保障和房产管理局的官方网站上，就已经悄然挂出了关于“2013年度，杭州市新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅”的房价控制目标。全文仅57字，一度被网友称之为“最简洁的‘国五条’地方细则”。除了房价目标，对其他诸多市场关注焦点只字未提，引发网友热议。孰料到了晚上7时许，杭州市政府官方网站突然公布细则全文。对此，中原地产品牌部总监荆海燕表示，不排除接下来还有细则的“第三步”。

　　“杭州‘国五条’细则对于二手房个税的规定有些模糊，不像北京、上海等地，明确提出严格按照20%计征，但我相信杭州市应该已经做好了准备，只是在等待出台时机。虽然细则没有明确表示，但并不意味着就一定不会征收，市场还是不能掉以轻心。”荆海燕说。

　　细则关键词解读

　　[房价目标]

　　根据杭州市经济社会发展目标，2013年度，杭州市新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。

　　点评：根据公开资料显示，2012年，杭州城镇居民人均可支配收入37538元，同比增长10.2%，而2013年杭州城镇居民人均可支配收入的增长目标是11%以上。

　　[房贷政策]

　　坚决抑制投资投机性购房。继续严格执行住房限购政策，加大对违反限购规定行为的查处力度。继续严格实施差别化住房信贷政策，人行杭州中心支行可根据杭州市新建商品住房价格控制目标和政策要求，在必要时提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　点评：强调限购继续执行，延续了之前的政策力度。并提出“必要时”可提高二套房住房贷款的首付款比例和贷款利率，是悬在楼市上空的一把“利剑”。但还没有具体时间表，这为二套房的购买者留足了“抢购”时间。

　　[二手房个税]

　　发挥税收调节作用，按照国家税法有关规定，切实做好出售住房个人所得税征管工作。

　　点评：二手房转让要全额征收20%个所税，这是新国五条细则中被认为对市场影响最大的一条。但杭州细则对此却显得有些含糊其辞，没有提到二手房转让严格征收20%个所税，也没有提到执行时间。最终如何执行，细则里暂时还找不到答案，关键还要看税务局的征税规定。

　　[保障房建设]

　　加快完善多层次住房保障体系。全面落实2013年杭州市保障性安居工程新开工34753套、建成38301套的目标任务。结合住房保障需求，加强保障性安居工程规划统筹，加大配套基础设施投入力度，方便保障对象的日常工作和生活。完善保障性住房供应结构，将现有廉租住房纳入公共租赁住房体系实行统一建设、并轨管理。

　　点评：此条是重申了杭州市年初定下的保障房建设目标，属于老生常谈，没有任何新变化，对市场影响不大。

　　[土地供应]

　　切实增加普通商品住房用地供应。按照杭州市今年住房用地供应量原则上不低于前5年年均实际供应量、可建住房面积高于前5年年均实际建设面积的要求，统筹编制杭州市2013年度住房用地供应计划，保证普通商品住房、保障性住房土地供应。

　　点评：加大土地供应，可以增加今后几年的商品房供应量。但是房产开发的周期性比较强，增加土地供应量对短期房价影响不大。

　　[预售管理]

　　加强商品房预售许可管理，提高商品房预售门槛。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价和价格申报备案的规定，对申报价格明显高于项目前期成交价格和周边同品质在售楼盘价格，且不接受约谈指导的商品住房项目，暂不办理价格备案手续，暂不核发商品房预售许可证。

　　点评：接下来一段时间，商品房预售证申领难度会增加，特别是对于价格较高的豪宅楼盘来说，会更难。此举也是实现房价涨幅控制目标的一个途径。

　　市场反应

　　二手房市场将陷观望期

　　关键还是看二手房个税

　　刚刚过去的3月，杭州楼市暖意浓浓。主城区商品房共成交4751套，位列近六年来同期第二，同比上涨10%，环比上涨幅度则达到149.7%。

　　相比新房，二手房成交量更是暴涨。由于末班车效应显现，3月杭州二手房市场几乎沸腾，主城区共成交8618套，创下单月成交量新高，是之前单月成交冠军的1.5倍，其中成交量最高的一天竟达698套。

　　不过，如此火爆行情，其实从3月下旬开始逐渐回落。3月30日，杭州主城区二手房成交105套，而此前一天成交量为317套。到了3月31日，成交量更是跌到了46套。不过昨天，成交量又回升到了156套，波动十分明显。

　　杭州“国五条”细则将会对市场产生什么样的直接影响？业内人士纷纷表示，因为新政的空窗期比较长，所以短期内的购房和卖房需求，都已经消化得差不多。接下来二手房市场，应该会有一段时间的观望期，不太可能出现上个月的行情。如果二手房交易严格执行20%个税，那么接下来市场肯定将进入冰冻期，成交量也会出现“断崖式下降”，并最终传导到新房市场。