物权法司释实施 买房买车多了一重法律保障？台州百姓网发布信息

“本条解释是对于《物权法》第二十四条的，它根本地否定了债权人基于‘善意第三人’来否决物权转移效力的。同时也表示，船舶、航空器、机动车等大型动产也不再以登记来作为对抗要件。在受让人支付了对价，并占有后，物权就可以充分得到保障。这也大大有利于大型动产的过户交易，从而促进经济的发展。”韩高远说。

《司释》第6条，转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有的除外。

除了“一房两卖”现象，家庭婚姻中的房产归属问题也一直是市民关注的热点。而《司释》的发布与实施，明确了房产“所有权确认”。

一方出钱买房，房屋产权归谁？

男方婚前买房写了女方名字，究竟归属于谁？开发商“一房两卖”引起的纠纷如何解决？二手车的前债主找来要车抵押咋办？3月1日起，随着最高法院发布的《关于适用〈中华人民国物权法〉若干问题的解释（一）》（下称《司释》）的正式实施，这些与人们生活密切相关的问题都将有明确的法律依据，《司释》也将成为老百姓解决财产纠纷的又一重法律保障。

预告登记以防开发商“一房两卖”

小张父母为小张在婚前购买了一套房屋，在支付了房款签订了合同后，小张和小李登记结婚。但是房产证由于政策原因乃至婚后都未能正常办理，小张由于法制观念相对淡薄，对于这个也未放在心上。小李却刚好听到消息可以办理房产证，当即从不知情的小张处骗取了签名及相关证件，将房屋登记于自己名下。

韩高远说，在物权法中，对于不动产物权的确立是以登记簿为依据，物权法的第九条就明确了，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有的除外。而物权关系是否存在错误的确认，关系人提交的是否正确却并无明确，这是需要法院来做出相应裁决的。

那么，对于台州市民来说，该《司释》的出台将为老百姓的房子、车子等财产带来怎样的影响？为此，记者采访了浙江鲁大律师事务所律师韩高远。

付了车款未过户，同样拥有所有权

“比如说，小王通过房屋中介买了一套二手房，并签订了协议，但是因为政策原因房屋不能及时过户，而就在这期间房主将房子卖给了第三方。”韩高远告诉记者，由于房产交易存在商品房预售制度，因此在实际交易中，我们有时会碰到一些开发商 “一房两售”甚至“一房多售”，给购房者带来直接损失。

对此，《司释》的第四条，未经预告登记的人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的，认定其不发生物权效力。

“根据《司释》第二条，当事人有证明不动产登记簿的记载与真实状态不符、其为该不动产物权的真实人，请求确认其享有物权的，应予支持。”韩高远表示，本条解释明确了法院对于错误登记的司法救济的和义务，使审判机关直接可以将不动产登记是否错误的问题进行审理，从而不动产登记的正确性和不动产物权的性。因此，案例中的小张可以直接向法院提起确认其物权之诉。

举个例子，小卢在其朋友小杨处购买了一辆二手车，如约支付了全部的价款并开上车子后，却接到了法院的传票。原来小杨已经破产负债累累，一大帮债主将其告上法院，并认为该车子系小杨财产，他们是“善意第三人”。车辆在未过户的情况下，应当作为债务人财产由他们分割。

此外，韩高远表示，在物权法的下，预告登记往往仅适用于商品房的买卖中。而实际上，预告登记还应当可以作用于二手房买卖等其他的一切不动产转移情况之中。也就是说，案例中的小王只要通过预告登记确立自己的，房产中介再把房子卖给第三方（即转移不动产所有权）是无效的。

近年来，有关机动车和船舶等特殊动产引发的纠纷在我市时有发生，二手车交易等纠纷也越来越多见。

“《物权法》第二十条了在房屋买卖或其他不动产协议中，当事人可以办理预告登记来保障自己在合同协议到不动产登记这段时间中的权益。而《司释》了预告登记具有的保全和处分的作用。”韩高远说，在本条后，当事人可以充分地利用预告登记对于不动产的作用，来自己的相关，从而进一步杜绝在不动产登记前可能发生的纠纷。

而在《司释》实施后，法院可以依据本条解释，认为小卢在支付合理价款后，依法占有了车子，债权人无法以“善意第三人”的身份要求分割车子。简单地说，小卢的优先于债主的，即使车的所有权还没改登记，法律优先买方的。