绿城中国去年总收入260亿元 较2014年减少187%台州是几线城市

本年度净利润为人民币1,259百万元，较2014年的人民币3,210百万元减少60.8%。本年度本公司股东应占利润人民币813百万元，较2014年的人民币2,072百万元减少60.8%。若扣除收购净收益、若干资产的减值亏损或减值亏损拨回、金融衍生工具公平值变化收益和投资物业公平值变化收益的税后净影响，本年度股东应占核心利润人民币1,033百万元，较2014年的人民币2,236百万元减少53.8%。除毛利下降之外，主要是因为销售及行政开支中，人民币急速贬值引起净汇兑损失大幅增加，且人力资源成本和酒店运营成本也有一定幅度的增长所致。

财务分析

投资物业是以赚取租金为目的而持有的物业，应按照公允价值计量。本集团委聘戴德梁行有限公司对投资物业予以评估。根据评估结果，2015年投资物业的公平值变动收益为人民币40百万元（2014年：收益人民币60百万元）。

资本承担

2015年9月11日，「2015中国房地产品牌价值研究」发布会上，绿城集团以人民币211.83亿元的品牌价值荣膺「2015中国房地产公司品牌价值TOP10（混合所有制）」，同时蝉联「2015中国房地产顾客满意度领先品牌」。绿城自2004年开始参与品牌价值研究，至今12年间，绿城品牌价值由人民币9.52亿元提升至人民币211.83亿元，增长22倍。

融资来源及流动性

治理结构合理规范

于2015年12月31日，本集团有银行存款及现金（包括抵押银行存款）人民币18,239百万元（2014年12月31日：人民币9,084百万元），总借贷人民币44,994百万元（2014年12月31日：人民币35,815百万元），净负债（总借贷减去银行存款及现金）人民币26,755百万元（2014年12月31日：人民币26,731百万元）。净资产负债率（净负债除以净资产）为73.0%，与2014年12月31日的76.7%相比有所下降。

2015年预售情况

2015年初以来，在中央减息、降准及放宽限购等多种有利政策刺激下，去库存平稳发展成为房产行业主线，公司紧抓时机，明确制定以市场为导向、以营销为龙头、以品质为核心的运营体系，公司整体运营机制从项目拓展、产品定位、开发节奏、销售策略等体系化向市场导向转型。在产品创新上，公司陆续推出桃李春风（中式小别墅）、杨柳郡（地铁上盖综合社区）、留香园（精装高层江景公寓）等新产品，着力推进小镇中心、养老产品、三代高层产品等创新研究，初步形成「2：6：2」橄榄型产品格局，即20%投放高端产品，适应高端市场需求，支撑品牌价值成长，60%关注高性价比产品，紧贴市场，加速周转，提升盈利能力，剩余20%适度开发高质量的安置房保障房，强化百姓口碑和社会影响力，产品结构进一步契合市场；在营销策略上，公司有序推出了面向更广泛的年轻精英客群的「 ForeverYoung」（绿城常新）、「CROSSOVER」（绿城）等品牌主题，开通绿粉+APP、绿城淘宝旗舰店等新渠道，广泛运用众筹销售等模式，进一步推动了新盘及库存去化，以桃李春风、杨柳郡等为代表的创新型产品一经面市即引发销售热潮。

本年度高层住宅、多层住宅、酒店式公寓销售收入人民币15,342百万元，占比65.8%，别墅销售收入人民币7,714百万元，占比33.0%，写字楼销售收入人民币270百万元，占比1.2% 。

本年度本集团取得收入人民币26,047百万元，较2014年的人民币32,049百万元减少18.7%，实现毛利人民币5,421百万元，较2014年的人民币8,133百万元减少33.3%，主要是因为交付物业销售面积从2014年的1,936,916平方米降低16.8%到1,610,818平方米，且本年度物业销售毛利率为18.0%，较2014年的23.5%有所下降。物业销售毛利率的下降主要是因为本年度交付的项目中，有一定比例的项目位于三四线城市，过去几年受中国对房地产行业调控政策影响导致项

2015年，本集团通过土地公开竞拍、项目收购等方式新增、杭州、济南等重点核心城市8个优质新土地项目，新增项目总建筑面积约为251万平方米，归属于本集团约为133万平方米；新增项目总土地成本合共约人民币153亿元，其中归属于本集团以自有资金支付的约人民币37亿元。于2015年12月31日，绿城集团共有土地储备总建筑面积约3,124万平方米，其中按照权益计算为约1,821万平方米。总可售面积约2,308万平方米，权益可售面积为约1,356万平方米。建筑面积地价平均成本约为每平方米人民币3,095元。

2015年8月28日，本公司于中国境内成功发行公司债券，总金额人民币30亿元，为期五年、年化票面利率4.7%；2015年9月18日，本公司成功增发了总金额为人民币40亿元的境内公司债券，包括人民币20亿元、为期五年、年化票面利率4.40%的境内债券及人民币20亿元、为期7年、年化票面利率5.16%的境内债券。该等人民币债券均在上海证券交易所上市交易。

于2015年5月15日，本公司与融创中国控股有限公司（「融创中国」）订立框架协议连同其项下拟进行交易之相关文件，据此，其有条件同意本集团与融创中国及其附属公司进行下列有关的交易：(a)收购上海华浙外滩置业有限公司51%股权对应的投资权益；(b)收购兴业万发房地产开发有限公司45%股权及股东贷款；( c)收购浙江金盈置业有限公司50%股权及股东贷款；(d)出售上海绿城森林高尔夫别墅开发有限公司50%股权；(e)出售杭州融创绿城房地产开发有限公司25%股权；(f )出售上海融创绿城50%股权；(g)出售SunacGreentownInvestment50%已发行股本；及(h)以合营方式开发天津全运村项目。有关框架协议及其项下拟进行交易之详情请本公司日期为2015年6月29日之通函。

本年度本集团发生销售开支人民币1,229百万元及行政开支人民币2,573百万元，合共人民币3,802百万元，相比2014年的人民币2,827百万元增长34.5%，主要是净汇兑损失的增加以及人力资源成本和日常营运费用的上升所致，若扣除净汇兑损失的影响，销售及行政开支同比增长20.4%。

截至2015年12月31日止十二个月，绿城集团（包括绿城中国控股有限公司与其附属公司连同其合营企业及联营公司）累计总销售面积约390万平方米，合同销售金额约人民币719亿元，当中归属于本集团的权益金额约为人民币388亿元；于2015年12月31日，绿城集团另有累计已签认购协议未转销售合同的金额约人民币18亿元，当中归属于本集团的权益金额约为人民币10亿元。绿城集团全年销售已超额完成年初所订人民币600亿元的指标。整体销售均价约为每平方米人民币18,449元。

重要收购

目销售价格偏低，很大程度影响了本年度的物业销售毛利率。

绿城鼎益与绿城时代均主营项目管理服务，上述两项收购符合本集团提高轻资产业务比重的运营。截至2015年12月31日，本集团已经支付上述两项收购之对价款合共约人民币828百万元。

物业销售毛利率

品牌价值持续提升

优先票据提早赎回权的公平值改变

本年度本集团计入综合损益及其他全面收益表的利息支出为人民币886百万元（2014年：人民币680百万元）。本年度总利息开支为人民币3,028百万元，较2014年的人民币3,125百万元减少3.1%，主要是随着2015年下半年境外优先票据交换要约的成功完成以及境内公司债的顺利发行，本年度年加权平均利息成本从2014年的7.9%下降至7.3%，且于2015年12月31日，本集团期末加权平均利息成本为6.6%，较于2014年12月31日的7.6%下降了100个基点。本年度资本化利息为人民币2,142百万元，资本化率为70.7%，与2014年的78.2%相比有所下降。

目前，绿理集团下辖项目60个，总建筑面积约1,921万平方米，预计代建项目总可售金额约人民币1,363亿元，绿理集团预计可从中取得代建管理收入约人民币50亿元。于2015年，绿理集团实现代建管理收入约人民币3.36亿元，净利润约人民币1.05亿元。通过代建项目的品牌和管理输出，着力提高公司轻资产业务比重，加强项目开发全产业链整合，加快形成统一完整的代建品牌。

预售订金为物业预售收到的款项。该款项于物业交付时结转为销售收入。于2015年12月31日，本集团有预售订金余额人民币22,223百万元，较2014年12月31日的人民币20,116百万元增加人民币2,107百万元，增加10.5%。

自1995年公司成立以来，绿城传承品质奠定品牌底蕴。历经21年，绿城与时俱进的经营丰富了绿城品牌内涵，绿城由「造房子」向「造生活」转型，完整构建社会化式服务平台，为绿城园区用户和社会大众提供全方位的综合生活服务，使各年龄段、各色人群、各方面的需求得以满足，构筑成完整的园区生态系统，改善和提高园区居民的生活品质。

交叉货币掉期公平值改变

财务费用

投资物业的公平值变动收益

人力资源

2015年3月27日，中交集团完成向宋卫平先生、夏一波女士（宋先生配偶）及寿柏年先生收购本公司股份的事宜，据此中交集团持有本公司合共524,851,793股股份。此外，于2015年6月4日，中交集团透过其全资附属公司中交房地产集团有限公司再收购本公司100,000,000股股份。于本公告日期，中交集团持有本公司624,851,793股股份，占本公司已发行股本总数约28.899%，因此为绿城单一最大股东。中交集团在入股绿城后，本公司先后委任朱碧新先生为执行董事兼董事会联席（于2016年1月15日辞任）及委任刘文生先生为执行董事兼董事会联席，孙国强先生为执行董事，曹舟南先生为执行董事兼行政总裁，李青岸先生为执行董事兼执行总经理，李永前先生为执行董事。目前，绿城七名执行董事中有五名来自中交集团，形成新的治理格局。

在市场的瞬息变化中，本公司始终秉承「真诚、善意、精致、完美」的核心价值观，更进一步贴近市场及客户的需求，创新多元化产品体系，结合互联网、物联网等优化营销策略，拓宽客户群体，提升综合服务水平，积极向「理想生活综合服务商」转型。

本年度本集团取得其他收入人民币849百万元，较2014年的人民币964百万元减少人民币115百万元，主要是利息收入减少人民币71百万元所致。

中交集团成为绿城单一最大股东

本年度本集团实现设计及装修收入人民币1,099百万元，较2014年的人民币749百万元增长46.7%，主要是设计及装修业务规模逐年扩大，所提供的高端精装修产品和服务得到客户的高度认可，客户群稳步增加所致。

截至2015年12月31日，本集团收到该框架协议项下进行之交易的全部款项，增加本集团现金净流入相等于约人民币3,391百万元。

税项费用

销售及行政开支

其他收入

本年度本集团分占合营企业及联营公司业绩为盈利人民币1,668百万元，较2014年的盈利人民币408百万元，增加人民币1,260百万元，主要是因为：(a)上海融创绿城投资控股有限公司（上海融创绿城）和SunacGreentownInvestmentHoldingsLimited(SunacGreentownInvestment)处置其所持有的房地产项目（详情见下文与融创中国之交易），本年度本集团分占上述两家联营公司的业绩合共为人民币714百万元；(b)本年度交付的杭州武林壹号项目为精装修高档住宅，销售均价较高，实现物业销售毛利率较高，本年度本集团分占其业绩为盈利人民币425百万元。

汇率波动风险

2013年5月，本公司发行人民币优先票据25亿元，并与中银国际金融产品有限公司、渣打银行、中国工商银行（亚洲）有限公司订立若干交叉货币掉期合同，本年度该交叉货币掉期公平值改变产生损失人民币129百万元（2014年：损失人民币121百万元）。

2015年，公司明确了、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉、合肥、济南、郑州、厦门、福州、成都、重庆15个城市作为战略发展的重点核心城市，项目拓展紧紧围绕这15个重点核心城市展开，同时积极寻找优质土地，并联合优质合作伙伴，通过土地公开竞拍、项目收购等方式新增8个优质新项目，预计新增可售房源货值约人民币411亿，其中6幅地块位于、杭州、济南等公司规划的重点核心城市区域内，投资布局逐步聚焦重点。

本年度本集团实现投资性物业租金收入人民币124百万元，与2014年的人民币122百万元相比基本持平，主要来自绿城奥克伍德华庭酒店公寓的租金收入。

人力资源成本是销售及行政开支中的最大单一支出，本年度产生人民币1,237百万元（2014年：人民币950百万元），同比增长30.2%，增长一方面是来自于2014年下半年正式投入运营的多家酒店的人员成本支出；另一方面是在房地产市场逐步回暖的下，本集团加大力度推动库存去化，积极拓展销售，带来人力资源成本的绝对额增长所致。本年度产生营销活动相关费用合共人民币584百万元，与2014年的人民币556百万元相比略有上升。本年度产生日常营运费用人民币991百万元（2014年：人民币864百万元），同比增长14.7%，主要是因为2014年下半年投入运营的多家酒店带来的水电费、物管费和折旧费等营运开支所致。

鉴于国家限购和信贷收紧政策带来的风险和不确定性，本集团委聘戴德梁行有限公司对部分物业予以评估。根据评估结果，2015年本公司之附属公司舟山市普陀绿城实业投资有限公司冲回酒店物业的评估减值人民币25百万元（2014年：冲回评估减值人民币17百万元），本公司之附属公司新昌绿城置业有限公司冲回酒店物业的评估减值人民币6百万元。

本年度本集团取得利息收入人民币594百万元，较2014年的利息收入人民币665百万元减少人民币71百万元，主要是应收关联人士欠款利息减少所致。

本年度税项包括人民币861百万元的土地（2014年：人民币1,396百万元）和人民币814百万元的企业所得税（2014年：人民币1,323百万元）。本年度企业所得税实际税负为45.9%（撇除分占合营企业和联营公司业绩及若干境外附属公司之亏损），高于税率25.0%，主要是因为预提股息所得税、未确认递延税项资产的若干境内附属公司亏损、交叉货币掉期公平值改变以及若干不可扣除的开支所导致。

本公司在现有基础上，对内整合代建平台，集中优势资源，整体强化轻资产运营，2015年8月2日，公司完成收购绿城鼎益房地产投资管理有限公司（「绿城鼎益」）及绿城时代城市建设发展有限公司（「绿城时代」）的交易，2015年9月23日，新的绿城代建集团即「绿理集团」完成组建，业务、管控、团队有序融合。

与融创中国之交易

本年度本集团实现物业销售毛利人民币4,194百万元，物业销售毛利率为18.0%，较2014年的23.5%有所下降，主要是因为本年度交付的项目中，有一定比例的项目位于三四线城市，过去几年受中国对房地产行业调控政策影响导致项目销售价格偏低，很大程度影响了本年度的物业销售毛利率。

产品创新引发销售热潮

2015年2月10日，本公司新发行了于2019年到期的年利率为8.0%的优先票据，共2亿美元。在发行后，该等新发行美元优先票据将与公司现有的2019年到期的8.0%优先票据合并组成一个单独的票据系列。该等新发行美元优先票据在联交所上市交易。

本公司为了加强现代企业结构和运行机制，发布实施《绿城中国董事会、绿城房产集团董事会、绿城房产集团总办会议事规则》，更为规范的公司有序推进。同时，集团管理审批权限、项目投资管理、项目合伙人跟投等制度试点推行，确保了公司治理结构严谨、责权关系对等、制约机制健全，工作效率提高，有效促进了经营效益的提升。

民币258百万元。

2015年，是本公司新征程的起步之年，公司逐步适应中国经济转型升级、中国城市化新局面、全球一体化进程进一步加快等新趋势，积极面对当下土地红利难求、供求关系逆转、房企盈利水平普降、开发模式根本性变革的房地产行业新常态，在中国交通建设集团有限公司（「中交集团」）、九龙仓集团有限公司等大股东，和宋卫平先生等创始股东的全力支持下，通过本公司全体员工的艰辛努力，了公司的平稳过渡和稳定的经营业绩。

购买、出售及赎回本公司上市证券

于2015年12月31日，本集团就可供发展物业、发展中物业或在建工程已订约资本开支但未拨备的承担为人民币16,465百万元（2014年12月31日：人民币13,786百万元）。

经营管理回顾

本集团所有优先票据包含提早赎回期权。提早赎回期权被视为与主合约并无密切关系的内置衍生工具。本年度优先票据提早赎回权公平值改变为盈利人

本年度本集团实现项目管理收入人民币748百万元，较2014年的人民币461百万元增长62.3%，主要是随着本集团轻资产运营的持续推行，项目管理收入实现逐步增长。本年度本集团收购了绿城时代和绿城鼎益，详情见下文「重要收购」，对现有代建平台进行了整合与强化，扩大了本集团在项目管理服务上的市场影响力。

债务结构有效改善

另外，本年度本集团就应收合营企业绍兴绿城宝业房地产开发有限公司（绍兴玉园）的款项计提减值亏损人民币98百万元（2014年：人民币122百万元），就应收联营公司温州绿城发展房地产开发有限公司（温州海棠湾）的款项计提减值亏损人民币98百万元。

2015年中国经济发展步入新常态，按照的总体部署，在定调稳定住房消费、加强库存去化的背景下，全国楼市迎来政策宽松期，降低首付比例、降准降息等政策连出，多项利好联合发力改善市场，刺激购房需求特别是改善性需求增长，房地产市场捷报频传。

土地储备

2015年8月11日，本公司发行于2020年到期的5.875%优先票据（「2020票据」），本金总额为5亿美元，其中包括(i)2020票据中本金总额约430,000,000美元的部份发行给了本公司现有的2018年到期8.50%美元优先票据以及2019年到期8.0%优先票据（统称「旧美元票据」）的持有人，该等持有人已经接受了本公司把旧美元票据转换成2020票据的要约；及(ii)2020票据中本金总额约70,000,000美元的部份发行给了本公司转换要约的新投资者。 2020票据在联交所上市交易。就转换要约，本公司也完成了对公司2016年到期之25亿元人民币票据和旧美元票据相关契约中若干条款和条件进行修改的同步同意征求。本公司的转换要约和同步进行的同意征求均为中国房地产公司中里程碑式的债务管理交易，无论从结构新颖度、规模大小、投资者参与踊跃度，还是2020票据定价等，均开创了业界先河。就此，于2016年2月22日，绿城中国控股有限公司荣获国际财经权威TheAsset（财资）颁发的2015亚洲最佳债务管理大。

绿城集团现取得商业银行授信约人民币671亿元，截至2015年12月31日止实际使用约人民币173亿元。

财务

于2015年12月31日，本集团向银行及其他金融机构就其授予的一般信贷，抵押了账面总值人民币29,370百万元（2014年12月31日：人民币26,217百万元）的楼宇、酒店、在建工程、预付租赁款、投资物业、可供发展物业、发展中物业、已竣工可出售物业、抵押银行存款、于合营企业权益及于联营公司权益。

除了以上披露的内容外，截至2015年12月31日止年度，本公司或其任何附属公司概无购买、出售或赎回任何本公司的上市证券。

收入

资产抵押

代建业务蓬勃发展

减值亏损计提与拨回

截至2015年12月31日，本集团总共雇用5,328名雇员（2014年：5,050名）。本集团雇员的薪酬按其表现、经验及当时行业惯例厘定。本公司薪酬委员会及董事会定期检讨本集团的薪酬政策及待遇，并且按个别雇员的表现评价赠予花红及现金励作为对雇员的激励。

本年度浙江地区（除杭州以外）项目实现物业销售收入人民币7,588百万元，占比32.5%，位居首位。杭州地区项目实现物业销售收入人民币6,898百万元，占比29.6%，位居第二。山东地区项目实现物业销售收入人民币3,340百万元，占比14.3%，位居第三。

本集团之营运所在地主要在中华人民国，大部分的收入与支出均以人民币结算。由于本集团存有外币存款、外币借款、外币应收及应付关联人士欠款和外币应收及应付第三方款项，且于2013年和2015年陆续发行共计约13亿美元的优先票据均以美元交割，另外，就本公司于2013年5月发行的人民币优先票据25亿元，与若干银行订立了交叉货币掉期合同，故本集团面对外汇风险。但本集团的经营现金流量或流动资金并不会因任何汇率波动而产生重大影响。本集团截至2015年12月31日并无订立任何外汇对冲安排。

本年度包含在行政开支中有净汇兑损失人民币426百万元，与2014年的损失人民币22百万元相比增加人民币404百万元，增幅较大，主要是2015年下半年人民币急速贬值，且本集团外币借款和美元优先票据金额较大所致。

考虑到复杂多变的经济，本集团对资金运用采取十分谨慎的态度，以确保资金链的安全性。目前没有任何重大的资本开支计划。

业绩概览

分占合营企业及联营公司的业绩

若干银行为本集团物业的购买者提供抵押借款，本集团就此等抵押借款作出。于2015年12月31日，抵押贷款为人民币21,845百万元（2014年12月31日：人民币17,826百万元）。

资本开支计划

预售订金

于2015年8月2日，绿城房地产与绿城鼎益的股东及其他方订立股份转让协议，内容有关收购绿城鼎益全部股权，总对价约为人民币625百万元。同日，绿城房地产与绿城时代的股东及其他方订立股份转让协议，内容有关收购绿城时代92%的股权，总对价为人民币294百万元。收购完成后，本集团对绿城鼎益与绿城时代的持股比例均为100%。

本年度合营企业及联营公司结转物业销售收入合计人民币39,755百万元，与2014年的人民币39,416百万元相比基本持平。

投资布局逐步聚焦

本集团的收入主要来自物业销售，同时也包括酒店营运收入、物业租金收入、项目管理收入、销售建筑材料收入、设计及装修收入等。本年度实现物业销售收入人民币23,326百万元，占总收入的89.6%，较2014年的人民币30,111百万元减少人民币6,785百万元，减少22.5%，主要是交付物业销售面积减少，且物业销售均价降低所致。本年度交付物业销售面积为1,610,818平方米，较2014年的1,936,916平方米下降了16.8%。本年度交付物业销售均价为每平方米人民币14,481元，较2014年的每平方米人民币15,546元减少6.9%，主要是因为本年度交付的项目中，销售占比较高的台州宁江明月、青岛胶州紫薇广场、慈溪诚园等较多项目均位于三四线城市，在一定程度上影响了销售均价。

本年度本集团实现酒店运营收入人民币584百万元，与2014年的人民币440百万元增长32.7%，主要是杭州尊蓝钱江豪华精选酒店、海南蓝湾绿城威斯汀度假酒店和舟山朱家尖绿城威斯汀度假酒店等多家酒店于2014年下半年投入运营，带来新增加的收入。同时，以前年度已投入运营的千岛湖绿城度假酒店等，客源日益稳固，酒店运营收入也有所增长。

于2015年12月31日，合营企业及联营公司有预售订金余额人民币30,639百万元，相比于2014年12月31日的人民币42,098百万元减少人民币11,459百万元，降低27.2%，主要是上海融创绿城和SunacGreentownInvestment处置其所持有的房地产项目所致。