2012年杭州楼市年报 库存8.3万套楼市风险未减

         这个2012年，杭州楼市始终处在高库存量的压力下。或许我们该庆幸，这个数字和去年底比，没有增加，甚至有些许下降。但这个库存量仍然大得吓人。包括萧山、余杭在内，杭州商品房库存量高达8.3万套。这样的压力之下，2012年的楼市有人欢喜有人忧。有人对市场判断准确，销售回款理想，信心满满地去拿地；有人则早早拿到预售证，却因为没有足够的蓄客，开盘时间一推再推。

　　这一年，特别考验开发商们的智慧。

　　一个高位徘徊的库存量：

　　房价难有反弹空间

　　对比2009年以来，同样的12月18日的杭州主城区商品房库存量，你会惊讶于它的变化如此之大。2009年的这一天，这个数值仅为10920套，杭城几乎见房就抢，开发商无房可卖；2010年的这一天为25734套，那时国家已经出台了调控政策；2011年的这一天这个数值最高——45666套，当时楼市几乎进入冰冻期；而今年，这个数值有所下降，但仍然在高位徘徊——41459套。

　　记者就今年以来杭州每个月的库存量变化做了统计。发现呈“V”形走势：上半年，杭州主城区商品房库存量呈下降趋势，从年初的45445套，一直到8月底，这一数字降为36857套，比年初少了8588套，降幅达到19%；之后，这一数字就开始上升，截止到12月18日，这一数字为41459套。可以这么说，2012年，杭州主城区商品房库存量一直在4万套左右徘徊。

　　事实上，对比一下杭州主城区各月的成交量，也能发现今年成交情况其实还算不错的：今年3月份起，成交量开始明显增加，连续三个月成交量都在4000套以上，6月份达到6747套，7月份为5280套，之后成交量回落，但仍维持在4000套左右。

　　还算不错的成交量下，为什么库存量仍然高企？据分析，这是因为经历了2009年的拿地高潮期，今年这地地块差不多都到上市期，加上去年形势不好，积累了大量的待开楼盘。

　　也正是因为高企的库存量，从年初，本报就预测，楼市没有真正的反弹，房价更不会大涨。事实证明了本报的预判：高企的库存量，使得楼市如同戴着镣铐跳舞，不会有大的起伏。

　　一群不到3成销售率的楼盘：

　　映射市场的分化

　　据记者统计，截至到12月18日，杭州主城区今年开盘楼盘204个，平均每一天半就有一个楼盘开盘。在这些楼盘里，有些炮炮走红，赚个盆满钵满；有些却因为蓄客不足，尽管拿到了预售证，也不得不将开盘时间一推再推；还有些，甚至拿到预售证几个月，都没有开盘的迹象。

　　很明显，开盘的再多，在这样的市场下，赢家也只是少数，大多数只能眼巴巴看着卖得火爆的楼盘眼红却无奈。据记者统计，今年204个开盘楼盘，成交量在30%以下的有59个，占29%；其中有22个楼盘销售为0，占11%。

　　在这些销售不佳的楼盘中，豪宅楼盘和大户型楼盘占了相当大的比例。显然，小户型、低总价的刚需楼盘仍然受到购房者青睐。另外，10月份以后，销售率在3成以下的楼盘明显多起来。据统计，10月份至今，杭州主城区共有53个楼盘领到预售证开盘，有38个楼盘销售率在3成以下，其中销售为0的楼盘就占到了21个。这也是第四季度库存量有明显上涨的原因。

　　另外，记者发现，在这些销售不佳的楼盘中，其实也并非整个楼盘销售都不好。像位于西溪板块的某楼盘，90平方米小户型销售一直不错，但是其160平方米的精装大户型去化率仅有一成左右；三墩某楼盘，其小户型一直卖得如火如荼，但是其250平方米左右的大户型推出四个月只卖出两成。当然，也有一些楼盘，虽然是小户型，但属于价高和寡，去化也很慢。

　　一些退出市场的开发商

　　预示优胜劣汰的启动

　　在高库存量重压下，这个楼市渐渐地出现了某些变化，其中就有一些开发商遭遇破产。

　　今年4月，本报报道杭城首家房企向法院申请破产(详见今年4月10日A2版《杭州金星房产公司申请破产》)。事实上，金星开发的西城时代家园，2011年的销售相当不错，即便在当年遭遇过延迟交付之后，第三期仍然有不错的销量。西城时代家园销售良好，按规定，购房人的预付款要全部存入银行资金监管账户，如果这笔钱尚在的话，应该不会出现后期的资金链问题。但是，金星的控股方却将钱挪用，导致该楼盘没有后续资金可供建设。

　　据西城时代家园的业主说，项目后来由政府接手，目前仍然在施工中。

　　而今年另一个与房产有关的公司仍然处在风口浪尖——裕兴。去年欠薪、被逼债、门店相继关闭的杭州本土二手房屋中介老大“裕兴”，去年老板张裕兴曾声称，熬过2012年的2月，就可以渡过难关，不料，今年他的日子更加难过，不时能在媒体上发现他的身影。

　　今年8月24日，本报再次关注了张裕兴(详见本报8月24日B6版《以理财产品之名行借款之实》)。今年，全国多个城市的裕兴直营、加盟店锐减，工资大量拖欠。员工和债主纷纷起诉，杭州地区民事案件涉案金额达4000余万元。另外，还有债主至公安机关报案，称张裕兴涉嫌诈骗、非法集资。8月初，西湖区公安局以非法吸收公共存款正式立案，这宗刑事案件涉案2000余万元。

　　至此，裕兴似乎把自己逼到了死胡同。裕兴还能有翻身的机会吗？

　　严格说来，这两家公司的破产，与房地产市场关系不大，基本都是由于资金挪移而导致，与自身管理有很大关系。但是，不是这样的高库存量，不是在这样的市场形势下，或许，他们还能活下去。