通州阳光新生活广场阳光新业地产股份有限公司第七届董事会2014年第五次临时会议决

该项目商业土地使用权终止日期为2044年11月23日，车位土地使用权终止日期为2054年11月23日。于估价基准日，商业土地剩余使用年期为30.92年，车位土地剩余使用年期为40.92年，即该项目的商业收益年限为30.92年，车位收益年限为40.92年。

139,000,000

8,561,270

成都建设阳光新生活广场项目建筑面积为74,612.08平方米，总楼层为地上五层，地下三层，地上五层均为商业用房，地下一层有部分商业用房，其余均为车位。成都建设阳光新生活广场于2009年开业，截止估价基准日，物业出租率为100%，租户包括华堂商场、工商银行、苏宁电器、建设银行等。该项目于2013年、2012年、2011年租金收入总额分别约为人民币41,490,000元、41,490,000元、41,490,000元。

538,000,000

27,692

6,256,646

无形资产

57,865

经2014年4月11日向全体监事发出会议通知，阳光新业地产股份有限公司（简称“公司”或“本公司”）第七届监事会第十一次会议于2014年4月22日在公司会议室召开。应出席监事3人，实出席监事3人。会议符合《公司法》和《公司章程》的有关。经与会监事充分讨论，会议达成如下决议：

根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》，成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。本公司投资性房地产自2014年1月1日起将采用公允价值模式进行计量，该会计政策变更需要在2014年度一季报中对2013年12月31日的财务报表金额进行追溯调整。对于比较财务报表期间的会计政策变更，应调整各期间净损益各项目和财务报表其他相关项目，视同该政策在比较财务报表期间一直采用。

关于会计政策变更的进展公告

公司采用公允价值对投资性房地产进行计量，能够客观、全面地反映公司投资性房地产的真实价值，符合国际惯例，了公司及广大投资者的利益，同意公司自2014年1月1日起采用公允价值对投资性房地产进行计量。

1,998,691

公司董事会认为，本次对投资性房地产公允价值的评估方法与评估结果，充分体现了提高公司经营透明度与投资者利益的要求。本次评估的基础数据来自标的资产的当前实际经营情况及基于现状的自然增长预期，同时本次评估方法主要采取收益法评估（即未来收益折现），并综合考虑其他相关因素进行合理调整。因此，本次评估结果是对标的物业给予当前物业经营情况的保守评估。

变更后

B、估价方法

本次估价采用资本化率范围为6.5%-7.5%。

第七届监事会第十一次会议决议公告

1,272,759

13,105

19,161

53,612

变更影响金额

-56,991

C、估价结果

3,243,326

其中：营业成本

对于比较财务报表可比期间以前的会计政策变更的累积影响数，公司已调整比较财务报表最早期间的期初留存收益，财务报表其他相关项目的数字也一并调整。

资本化率

本次估价采用资本化率范围为7.0%-7.5%。

42%

北苑新业广场坐落于市朝阳区北苑28号院1号楼，地处北五环外。该项目地处北五环与北六环之间，周边主要是中高档大型居住小区住宅以及商业配套，商业氛围较为浓厚。同时，周边分布有和平中学附中、天通苑中学、首都联合职工大学等大、中、小学、航空总院、昌平区东小口医院、亚运村医院等医疗机构以及多家金融机构，都给该区域居民的日常生活提供极大的便利，故该区域生活配套设施完善。另外，该区域拥有市最大的“绿肺”奥林匹克森林公园、东升文体公园及清河湾高尔夫场，故其空气清新，质量良好。该项目于2009年开业，项目建筑面积为34,740.85平方米。截止估价基准日，项目出租率为100%。该项目租户为华堂商场。该项目于2013年、2012年、2011年租金收入总额分别约为人民币28,800,000元、28,800,000元、28,800,000元。

-

成都阳光新业中心（注2）

通州阳光新生活广场位于市通州区翠景北里1号楼通州阳光新生活广场地上一层至地上四层，用途为商业。该项目地处通州九棵树地铁站南侧。项目交通便利，距离东五环五方桥约9.7公里，距离首都国际机场约24.3公里，周边分布的城市交通干道有京塘、通燕高速、通朝大街，区域内道有通马、怡乐北街、翠屏西、九棵树东及运河西大街，处于通州区核心地段，是目前通州最大的商业广场之一，项目周边主要为中高档住宅小区、办公楼以及商业物业，商业气氛较为浓厚。该项目于2006年开业，项目建筑面积为37,636.62平方米。截止估价基准日，项目出租率为100%，租户包括家乐福超市、国美电器、麦当劳、屈臣氏、优衣库、吉野家、周大生、思加图、更香茶叶、百家好、天美意、热风、童乐城堡、百丽、ONLY、JACK&JONES、VEROMODA等。该项目于2013年、2012年、2011年租金收入总额分别约为人民币51,450,000元、48,740,000元、44,690,000元。

特此公告。

一、以7票同意，0票反对，0票弃权，审议通过了《关于会计政策变更的补充议案》。

根据戴德梁行估价报告，采用直接资本化法和市场比较法，阳光大厦于2013年12月31日、2012年12月31日、2011年12月31日公允价值分别为721,000,000元、704,000,000元、691,000,000元。

2,440,759

归属于母公司股东权益合计

根据戴德梁行估价报告（估价基准日为2013年12月31日），考虑到项目的具体特点及评估目的，采用了直接资本化法进行评估。

704,000,000

3,398,000

北苑新业广场建筑面积约为34,740.85平方米，于估价基准日已全部出租，出租率为100%。租期为二十年。租赁形式为固定租金。对于租约期内，采用租约租金进行计算；对于租约期外直至土地使用权终止之日的租金采用市场平均租金计算。截止估价基准日，项目年租金水平约为28,800,000元。

570,000,000

0

173,052

上述交易的详细情况请见公司刊登于本公告日的2014－L32号公告。

58%

476%

-14%

336,156

10,052

其中：营业成本

57,249

运营费用及税费

16,169

C、估价结果

60,619

22%

朝阳新业广场建筑面积约为67,522.81平方米，于估价基准日商业部分已全部出租，出租率为100%。租期分别为一年到二十年不等。租赁形式为部分租约为固定租金，部分租约在租约期内按一定比例递增。对于租约期内，采用租约租金进行计算；对于租约期外直至土地使用权终止之日的租金采用市场平均租金水平。截止估价基准日，项目年租金水平约为70,960,000元。

合并报表（千元）

公司最近三年财务报告追溯调整具体情况（列表）如下。

A、项目基本情况

8

4,001,086

成都阳光新业中心位于成都市锦江区一环东五段内侧，用途为商业。周边分布的城市交通干道有一环、滨江、东大街。该项目于2013年底开始运营，项目建筑面积为82,159平方米，总楼层为地下二层至地上九层。截止估价基准日，项目出租率约为87%。该项目主要租户为好家乡超市、嘉禾影城、优衣库、H&M、拿渡香锅、达衣岩、星巴克、海澜之家(600398,股吧)、悠游堂、拉夏贝尔、热风、汉城烤肉等。

447%

鉴于上述考虑，参考项目周边土地市场及大物业交易行情，本次标的物业评估结果与项目周边可比物业的交易价格（即考虑可比案例及在物业变现时的潜在价值及重置成本等）相比较，显得较为审慎。公司董事会认为，本次评估主要采取收益法对标的物业进行保守评估，也是公司长期经营策略的体现。

变更前

57%

C、估价结果

2,936,007

A、项目基本情况

资本化率

投资性房地产采用公允价值模式计量时，不对投资性房地产计提折旧或摊销。资产负债表日，以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与其账面余额的差额计入当期损益，同时考虑递延所得税资产或递延所得税负债的影响。对于在建投资性房地产，如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。

归属于母公司股东权益合计

3. 会计政策变更内容

成都建设阳光新生活广场坐落于四川省成都市成华区二环东二段426号及建设2号，地处东二环内侧。成都建设阳光新生活广场紧邻成都市二环东二段和建设。周边分布的城市交通干道有二环、一环，区域内道有建设、国光、建设北、建设南街等，交通便利。

受影响的报表项目

通州阳光新生活广场

阳光新业地产股份有限公司

36%

证券代码：000608 证券简称：阳光股份 公告编号：2014-L32

3,271,450

影响比例

公司对投资性房地产采用公允价值计量符合企业会计准则相关，能够真实、全面地反映公司所持有的投资性房地产的真实价值，没害公司和全体股东的利益，同意公司自2014年1月1日起采用公允价值对投资性房地产进行计量。

945,000,000

阳光上东地下仓储用房建筑面积为18,805平方米，于估价基准日出租率约为12%。租期均为十九年。租赁形式为固定租金，且在租约期内无递增。对于租约期内，采用租约租金进行计算；对于租约期外直至土地使用权终止之日的租金采用市场平均租金计算。

公允价值变动收益

本公司及董事会全体信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、性陈述或重大遗漏。

变更后

C、估价结果

阳光新业地产股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）2013年12月19日召开第七届董事会第十二次临时会议，审议通过了进行会计政策变更的议案，公司从2014年1月1日起将投资性房地产后续计量模式由成本计量模式变更为公允价值计量模式。详细内容请见本公司2013年12月25日刊载于《上海证券报》、《中国证券报》、《证券时报》的2013-L48号公告。

989,000,000

6,829,801

所得税

2、公司第七届监事会第十一次会议决议；

62,499

二○一四年四月二十二日

2011年12月31日

2) 北苑新业广场

近年来，公司持有的商业地产规模不断扩大，持有物业经营收益及相关服务收入逐年增长，公司目前采用的对投资性房地产以成本模式进行后续计量的会计政策所提供的会计信息，已无法恰当反映公司的财务状况和经营。

所得税

收益年限情况

其中：递延所得税负债

288,881

22%

C、估价结果

30,745

74%

租金收益情况

阳光新业地产股份有限公司

根据戴德梁行估价报告，采用直接资本化法，朝阳新业广场于2013年12月31日、2012年12月31日、2011年12月31日公允价值分别为989,000,000元、947,000,000元、945,000,000元。

2013年12月31日

370,246

具体项目情况及项目评估情况如下。

本次会计政策变更前采用的会计政策：

朝阳新业广场

3,763,801

22%

成都建设阳光新生活广场建筑面积为74,612.08平方米，于估价基准日已全部出租，出租率为100%。租期分别为五年到十年不等。租赁形式为部分租约为固定租金，部分租约在租约期内按一定比例递增。对于租约期内，采用租约租金进行计算；对于租约期外直至土地使用权终止之日的租金采用市场平均租金计算。截止估价基准日，项目年租金水平约为41,490,000元。

一、以3票同意，0票反对，0票弃权，审议通过了《关于会计政策变更的补充议案》。

2,370,184

5,472,529

注2：成都阳光新业中心2013年建成试营业。

3.对 2011年12月31日财务报表的影响

二○一四年四月二十二日

该项目土地使用权终止日期为2047年12月17日，于估价基准日，其土地剩余使用年期为33.98年，即该项目的收益年限为33.98年。

资本化率

296,225

朝阳新业广场坐落于市朝阳区十里堡乙2号院5、6号楼，地处东四、五环之间。该项目向西距离东四环约1.4千米，北侧紧临朝阳，西侧紧邻购物中心——西单商场。该项目周边分布的主要物业类型为住宅。该项目周边教育配套、医疗配套、金融配套、酒店配套、公园配套等配套设施较为完善，较好。该项目于2009年开业，项目建筑面积为67,522.81平方米。截止估价基准日，项目商业部分出租率为100%。该项目租户包括华堂商场、优衣库、英龙华辰、宝岛眼镜、屈臣氏、热风、汉丽轩、拿渡香锅、太平洋(601099,股吧)咖啡等。该项目于2013年、2012年、2011年租金收入总额分别约为人民币70,960,000元、70,420,000元、70,090,000元。

租金收益情况同前述。

阳光新业地产股份有限公司

根据戴德梁行估价报告，采用直接资本化法，成都建设阳光新生活广场于2013年12月31日、2012年12月31日、2011年12月31日公允价值分别为568,000,000元、538,000,000元、538,000,000元。

280,076

119,936

一、 本次会计政策变更的概况

2012年12月31日

A、项目基本情况

阳光大厦建筑面积为48,664.10平方米，于估价基准日已全部出租，出租率为100%。租期分别为三年到二十年不等。租赁形式为固定租金，且在租约期内无递增。对于租约期内，采用租约租金进行计算；对于租约期外直至土地使用权终止之日的租金采用市场平均租金计算。截止估价基准日，项目年租金水平约为50,700,000元。

租金收益情况

15,604

C、估价结果

64%

合并报表(千元)

33,897

28,560

44,899

合并报表（千元）

资本化率

影响比例

归属于母公司所有者的净利润

变更前

根据戴德梁行估价报告（估价基准日为2013年12月31日），考虑到项目的具体特点及评估目的，采用了市场比较法和直接资本化法进行评估。

1) 朝阳新业广场

成都阳光新业中心建筑面积为82,159.26平方米，于估价基准日，出租率约为87%。租期分别为二到二十年。租赁形式部分为固定租金，部分在租约期内有递增。对于租约期内，采用租约租金进行计算；对于租约期外直至土地使用权终止之日的租金采用市场平均租金计算。

（一）对公司2013年年度财务报告的影响

-63,006

其中：投资性房地产

项目名称

阳光上东商业（注1）

-

收益年限情况

负债合计

其中：未分配利润

2,800,307

决议公告

该项目土地使用权终止日期为2046年4月6日，于估价基准日，其土地剩余使用年期为32.48年，即该项目的收益年限为32.48年。

本公司及监事会全体信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、性陈述或重大遗漏。

阳光上东商业位于东四环北6号二区阳光上东小区内，用途为商业（底商）和地下仓储。该项目紧临机场高速、东四环等市主要交通干线，交通条件便利，所在的阳光上东为市知名高端社区，周边配套设施齐全。分布有国风商铺、丽都饭店商铺、将铺等沿街商铺，还有京客隆超市、世纪华联超市、飘HOME连锁酒店等配套。该项目商业部分建筑面积合计为31,667平方米，其中作为投资性房地产列入本次评估范围的面积为27,767平方米；剩余3900平方米面积部分作为公司自用部分，以及公司根据经营情况选择出售或租赁部分，未列入本次评估范围。地下仓储部分建筑面积为18,805平方米。该项目2009年建成并陆续投入出租使用。该项目于2013年、2012年、2011年租金收入总额分别约为人民币15,928,250元、7,344,000元、3,434,000元。

阳春光华（橡树园）

所得税

现金流量折现法，属于收益法的一种，是预计估价对象未来的正常净收益（净现金流量），选用适当的折现率将其折现到估价时点后累加，以此确定估价对象的客观合理价格或价值的方法。

该项目土地使用权终止日期为2053年2月27日，于估价基准日，其土地剩余使用年期为39.19年，即该项目的收益年限为39.19年。

7,606,806

A、项目基本情况

90,698

9%

受影响的报表项目

租金收益情况

1. 会计政策变更日期

45,705

-69%

33%

1,419,229

受影响的报表项目

-

本次估价采用资本化率范围为6.75%-7.75%。

公允价值（人民币元）

790,509

370,246

变更影响金额

C、估价结果

收益年限情况

1,165,054

A、项目基本情况

0%

4,243,000,000

16,339

无形资产

3,199,564

其中：未分配利润

根据戴德梁行估价报告，采用市场比较法，阳春光华（橡树园）于2013年12月31日、于2012年12月31日公允价值分别为20,000,000元、19,000,000元。

0

A、项目基本情况

-62,470

B、估价方法

66,717

资产合计

阳光新业地产股份有限公司

根据戴德梁行估价报告，采用市场比较法和直接资本化法，阳光上东项目于2013年12月31日、2012年12月31日、2011年12月31日公允价值分别为316,000,000元、262,000,000元、139,000,000元。

证券代码：000608 证券简称：阳光股份(000608,股吧)公告编号：2014-L31

28%

262,000,000

本次估价采用资本化率范围为6.0%-6.5%。

1,837,067

-

直接资本化法相关说明见前述。

第七届董事会2014年第五次临时会议

359,000,000

负债合计

88,802

46%

A、项目基本情况

本公司及董事会全体公告内容真实、准确和完整，并对公告中的任何虚假记载、性陈述或者重大遗漏承担责任。

资产合计

9%

297,246

A、项目基本情况

809,761

19,000,000

B、估价方法

75%

1,978,922

7

672,013

负债合计

其中：未分配利润

141,705

根据戴德梁行估价报告（估价基准日为2013年12月31日），考虑到项目的具体特点及评估目的，商业部分采用了市场比较法进行评估，地下仓储用房部分采用直接资本化法进行评估。

3,466,555

1,350,160

1,065,079

变更影响金额

1,579,675

其中：投资性房地产

本次会计政策变更后采用的会计政策：

阳春光华（橡树园）位于市海淀区万柳汇通花园A楼，地处西三环外。该项目向西距离蓝靛厂北约700米，向东距西三环800米，南距桥600米。周边分布的城市交通干道有西三环、万泉河快速、桥、蓝靛厂北等，区域内道有泉、云泉、知泉、万柳东、万泉庄等。该项目地处西三环外，周边高档小区密集，配套设施齐全。该项目建筑面积为704.81平方米，截止估价基准日该项目处于正常经营对外出租，项目出租率为100%。该项目于2013年、2012年、2011年租金收入总额分别约为人民币354,000元、386,000元、386,000元。

191,274

2

530,000,000

租金收益情况

B、估价方法

316,000,000

资本化率

根据戴德梁行估价报告，综合考虑上述市场比较法和直接资本化法，成都阳光新业中心于2013年12月31日的公允价值为700,000,000元。

收益年限情况

0%

702,216

归属于母公司所有者的净利润

经2014年4月11日向全体董事发出会议通知，阳光新业地产股份有限公司（简称“公司”或“本公司”）第七届董事会2014年第五次临时会议于2014年4月22日在公司会议室召开。应出席董事7人，实出席董事7人，监事会列席本次会议。会议符合《公司法》和《公司章程》的有关。经与会董事充分讨论，会议达成如下决议：

49%

2. 会计政策变更原因

342,000,000

57,249

320,000,000

6) 阳光上东商业

359,745

5) 阳春光华（橡树园）

3

根据戴德梁行估价报告（估价基准日为2013年12月31日），考虑到项目的具体特点及估价目的，采用了市场比较法进行评估。

此次投资性房地产后续计量模式变更涉及本公司控股的朝阳新业广场、北苑新业广场、通州阳光新生活广场、阳光大厦、阳春光华（橡树园）、阳光上东商业、成都建设阳光新生活广场、成都阳光新业中心等8处投资性物业（以下简称“标的物业”），涉及建筑面积总和约为37万平方米，根据深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司（以下简称“戴德梁行”）评估，标的物业于2013年12月31日、2012年12月31日、2011年12月31日公允价值结果见下表：

288,881

106,324

691,000,000

公允价值变动收益

现将本次会计政策变更的详细情况公告如下：

C、估价结果

721,000,000

变更后

三、 会计政策变更的影响

B、估价方法

1,802,241

收益年限情况同前述

B、估价方法

注1：2013年有部分新增物业投入租赁经营。

3、董事意见。

-44%

20,000,000

其中：递延所得税负债

（单位：元）

四、 董事对本次会计政策变更的意见

租金收益情况

16,169

15,604

证券代码：000608 证券简称：阳光股份 公告编号：2014-L33

79,235

监事会

1

根据戴德梁行估价报告（估价基准日为2013年12月31日），考虑到项目的具体特点及估价目的，采用了直接资本化法进行评估。直接资本化法相关说明见前述。

公司监事会认为公司对投资性房地产采用公允价值计量符合企业会计准则相关，能够真实、全面地反映公司所持有的投资性房地产的真实价值，没害公司和全体股东的利益，同意公司自2014年1月1日起采用公允价值对投资性房地产进行计量。

阳光大厦

53,058

-

该项目土地使用权终止日期为2042年9月28日，于估价基准日，其土地剩余使用年期为28.76年，即该项目的收益年限为28.76年。

538,000,000

该项目土地使用权终止日期为2052年11月18日及为2052年11月28日，本次评估取2052年11月18日为准，于估价基准日，其土地剩余使用年期为38.91年，即该项目的收益年限为38.91年。

市场比较法相关说明见前述。可比案例包括晶都国际（地点：朝阳区酒仙桥29号；交易时间：2013年12月；售价：39,000元/平方米）、瞰都领仕馆商业（地点：朝阳区东四环北10号；交易时间：2013年12月；售价：44,000元/平方米）、海润国际（地点：朝阳区机场辅将台甲2号；交易时间：2013年12月；售价：40,000元/平方米），结合时间、交易类型、区位、交通便捷度、区域繁华度、楼龄房屋状况、房屋设备调整、物业外观、装修标准、楼层、面积等因素，最终确认该项目市场公允价值。

-

5

租金收益情况

-

六、 备查文件

直接资本化法相关说明见前述。

直接资本化法相关说明见前述。

成都建设阳光新生活广场

4,243,000

2,534,736

5,102,283

二、 公司董事会关于本次涉及物业的说明

无形资产

资产合计

本次估价采用资本化率范围为6.5%-7.5%。

运营费用及税费包括管理费、项目推广费、物业及维修费、营业税及附加、房产税、土地使用税及印花税等。

自2014年1月1日起。

市场比较法相关说明见前述。可比案例包括天紫界（地点：一环东五段；交易时间：2013年12月；售价：58,750元/平方米）、龙湖晶蓝半岛（地点：一环东五段；交易时间：2013年12月；售价：56,842元/平方米）、辉煌灯饰城（地点：一环东五段；交易时间：2013年12月；售价：55,176元/平方米），结合时间、交易类型、区位、交通便捷度、区域繁华度、楼龄房屋状况、房屋设备调整、物业外观、装修标准、楼层、面积等因素，最终确认该项目市场价值。

10,441,643

24%

6

合计

2012年12月31日

董事会

2011年12月31日

从商业地产经营的角度上来看，商业物业的价值取决于商业物业在其经营策略下的经营业绩及成长预期，因此，公司未来对标的资产的各种可能的建筑物结构性调整、经营业态调整、运营模式调整等措施都可能使物业经营收入产生大幅提升，在上述商业经营提升策略实施并产生收益的改善之后，将会影响未来物业价值评估结果。而本次评估采取了相对保守的假设，并未充分考虑到上述调整可能带来的价值预期。

五、 监事会对本次会计政策变更的意见

阳光新业地产股份有限公司

8) 成都阳光新业中心

1,419,078

7) 成都建设阳光新生活广场

编号

119,936

其中：投资性房地产

市场比较法是将估价对象房地产价格与在估价基准日近期已经发生了交易或者在售的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算出估价对象的客观合理价格的一种估价方法。市场比较法评估阳光大厦地下车库部分，可比案例包括远洋风景地下车位（地点：德胜门西大街15号；交易时间：2013年4月；售价：140,000元/个）、长河湾地下车位（地点：高粱桥斜街59号；交易时间：2013年5月；售价：144,000元/个）、五栋大楼地下车位（地点：车公庄大街市委党校对面；交易时间：2013年10月；售价：155,000元/个），结合时间、交易类型、区位、交通便捷度、区域繁华度、楼龄房屋状况、房屋设备调整、物业外观、装修标准等因素，最终确认地下车位市场公允价值。

本次估价采用资本化率范围为6.5%-7.5%。

因此，公司决定采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。对投资性房地产采用公允价值进行后续计量，是目前国际通行的计量方法，它能够客观、全面地反映公司投资性房地产的真实价值，便于公司管理层及投资者及时了解公司真实财务状况，为其决策提供更有用的信息；同时该计量模式会更实地体现公司资产负债率，提高公司融资能力，更有效的保障股东的利益。

根据戴德梁行估价报告（估价基准日为2013年12月31日），考虑到项目的具体特点及估价目的，采用了直接资本化法和现金流量折现法相结合的方式进行评估。直接资本化法相关说明见前述。

通州阳光新生活广场建筑面积约为37,636.62平方米，于估价基准日已全部出租，出租率为100%。租期分别为三年到二十年不等。租赁形式为部分租约为固定租金，部分租约在租约期内按一定比例递增。对于租约期内，采用租约租金进行计算；对于租约期外直至土地使用权终止之日的租金采用市场平均租金计算。截止估价基准日，项目年租金水平约为51,450,000元。

8,303,336

资本化率

直接资本化法，属于收益法的一种，是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象市场价值的方法。该估价方法既考虑了项目目前的租金收益水平，也考虑了项目未来租期外所能够达到的市场租金收益水平。

7%

该项目土地使用权终止日期为2046年1月5日，于估价基准日，其土地剩余使用年期为32.0年，即该项目的收益年限为32.0年。

根据戴德梁行估价报告（估价基准日为2013年12月31日），考虑到项目的具体特点及估价目的，采用了直接资本化法进行评估。

265,480

归属于母公司所有者的净利润

折现率

其中：营业成本

公允价值变动收益

82,860

根据戴德梁行估价报告，综合考虑上述直接资本化法和现金流量折现法，通州阳光新生活广场于2013年12月31日、2012年12月31日、2011年12月31日公允价值分别为人民币570,000,000元、530,000,000元、530,000,000元。

393,147

公司目前投资性房地产项目位于等重点城市的核心区域，不仅有稳定且持续增长的经营收益，且有活跃的房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场出售、租赁价格及其他相关信息，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具有明显的可操作性。

阳光新业地产股份有限公司

本次估价采用折现率范围为9.0%-9.5%。

453,106

公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对建筑物和土地使用权按年限平均法计提折旧或摊销。当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，公司确认资产减值损通州阳光新生活广场失，并将其账面价值减记至可收回金额。

阳光大厦位于市西城区西直门外大街112号，用途为商业、办公。该项目地处西二环外，南临西直门外南、北侧紧邻西直门外大街，东距西二环约800米，周边分布的城市交通干道有展览馆、车公庄西、北礼士，交通便利，出行便捷畅通。该项目于2005年开业，项目总建筑面积为52,094.84平方米，其中本次作为投资性房地产评估的建筑面积为48,664.10平方米，剩余面积为公司自用部分，未作为投资性房地产列入本次评估范围。截止估价基准日，该项目除自用部分外出租率为100%。该项目租户为华堂商场、长城证券和华能贵诚信托。该项目于2013年、2012年、2011年租金收入总额分别约为人民币50,700,000元、47,790,000元、46,480,000元。

175%

530,000,000

700,000,000

2013年12月31日

-

1,473,535

3,610,068

10,052

本次估价采用资本化率范围为6.75%-7.75%。

29%

B、估价方法

1,880,373

收益年限情况

B、估价方法

其中：递延所得税负债

收益年限情况

二○一四年四月二十二日

资本化率

3,185,000,000

运营费用及税费约占租金收入的15%-18%。

北苑新业广场

4. 投资性房地产的估值情况

568,000,000

租金收益情况

根据戴德梁行估价报告（估价基准日为2013年12月31日），考虑到项目的具体特点及估价目的，采用了直接资本化法和市场比较法进行评估。直接资本化法相关说明见前述。

董事会

12%

变更前

50%

288,881

根据戴德梁行估价报告，采用直接资本化法，北苑新业广场于2013年12月31日、2012年12月31日、2011年12月31日公允价值分别为359,000,000元、320,000,000元、342,000,000元。

4) 阳光大厦

230,917

归属于母公司股东权益合计

1. 对 2013年12月31日财务报表的影响

947,000,000

4

收益年限情况

特此公告。

297,246

2.对 2012年12月31日财务报表的影响

3,320,000,000

3) 通州阳光新生活广场

投资性房地产采用公允价值计量后，截止至2013年12月31日累计调增公司投资性房地产1,802,241,000元、累计调增递延所得税负债370,246,000元；调增归属于母公司所有者权益1,065,079,000元，调增2013年1-12月归属于母公司净利润88,802,000元(具体参见下表)。

3,488,445

市场比较法相关说明见前述。可比案例包括苏州街眼镜城（地点：苏州街；交易时间：2013年12月；售价：49,724元/平方米）、立方庭（地点：中关村(000931,股吧)；交易时间：2013年12月；售价：51,948元/平方米）、世纪城（地点：紫竹桥；交易时间：2013年12月；售价：55,000元/平方米），结合时间、交易类型、区位、交通便捷度、区域繁华度、楼龄房屋状况、房屋设备调整、物业外观、装修标准、楼层、面积等因素，最终确认该项目市场公允价值。

根据《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》、《深圳证券交易所信息披露业务备忘录第28号——会计政策及会计估计变更》等相关，本公司于2014年4月22日召开第七届董事会2014年第五次临时会议，审议通过了《关于会计政策变更的补充议案》，审议通过会计政策变更涉及投资性房地产评估以及对2011年至2013年度财务报表的影响，本公司从2014年1月1日起将投资性房地产后续计量模式由成本计量模式变更为公允价值计量模式。

1、公司第七届董事会2014年第五次临时会议决议；

2,121,445

影响比例

708,590