通州阳光新生活广场RET睿意德：新光天地再次进京 为什么选了通州？

新光项目入驻并非通州“大象级”项目的特例。近年来，曾经的“睡城”通州在商业领域持续升级，为更多的大项目落地通州创造了便利条件。而新光天地的入驻，在众多项目瞄准通州的背景下，已有。

那么，在日渐激烈的竞争下，新光集团缘何依旧看好通州?

在价格方面，在城市副中心及国际新城规划的利好带动下，通州商业物业2014年第四季度成交价格同比上涨9.2%，近一年的价格基本保持了稳中有升的趋势。（表1：2013-2014年通州商业物业成交及价格走势）

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

表1：2013-2014年通州商业物业成交及价格走势

RET睿意德策略顾问部高级总监李静雅表示，“新光集团所选择地块位于通州重点打造的通州运河核心区，为CBD东扩重点打造区域。区别于已有项目服务的都是周边现有住宅及人口，这一区域的商业更多关注未来新导入商务人群。”

RET睿意德中国商业地产研究中心数据亦显示，相比先前，目前，通州商业发展已进入快速发展阶段。数据显示，2014年第四季度入市的京通罗斯福广场（约7万平方米）和通州万达广场（集中商业部分面积为11万平方米）的联合体量几乎是之前通州集中商业存量的一倍。

表2：通州区典型集中商业项目情况

RET睿意德中国商业地产研究中心高级分析师赵瑞华透露，通州已有的华联BHG mall的业态在2013年年底就开始大幅调整，减少运动零售品牌，保留儿童业态，同时引入海底捞等餐饮品牌，加大餐饮占比，调整后商场餐饮和儿童业态占比近70%，商场几乎每个楼层都有餐饮。（表2：通州现有集中商业列表）

随着集中商业的不断入市以及大型项目的入市，通州商业竞争也日趋激烈，各大项目摩拳擦掌。

据悉，该项目位于通州商务核心区，东北至温榆河西滨河，南至通燕，西至安顺。总建筑面积46.45万平方米，其中地积34.45万平方米，地下面积12万平方米。全国最大商业地产全程服务机构RET睿意德为该项目商业部分提供策略顾问和商业设计优化服务。

通州的筹码：快速的商业跳

老牌百货贵友大厦在2014年初引入通州首家星巴克，一改中老年业态为主的品牌定位，转而引入大嘴猴等品牌迎合年轻时尚人群。

近日，继通州万达广场、环球影城之后，通州区域再出重大项目。头顶新光天地（现已更名为“SKP”）全国多年单店冠军的，新光集团第二个项目落户通州。新光天地再次进京，选择通州，而非其他核心地区，显然是有意为之。

“与第一个新光天地仅为单独的商业项目不同，此项目为综合物业形态，包含有国际购物中心、标志性写字楼、高端公寓、精品商街的多种业态。”RET睿意德董事索珊透露，“继第一个新光天地合作后，时隔多年，我们再度与新光集团牵手。目前，项目规划设计方案正在进行修改与深化。”

市颁布的《市主体功能区规划》就已明确，未来通州新城核心区产业发展的重点是现代服务业和文化创意产业，重点打造运京文化商务中心区。

去年11月29日，国内不足5家的万达店之一——通州最大商场万达广场开业，当日客流即达到40万人次，实现了超过90%的开业率；2015年开年，备受关注的环球影城项目公布确切发展规划。由通州区配合市编制的“线图”——《城市副中心行动计划》初稿已完成。据该《计划》，位于通州的环球影城项目2015年内将开工，预计于2019年完工运营。

赵瑞华表示，“通州现有商业项目品牌同质化已现端倪。比如京通罗斯福广场内品牌麦当劳、ONLY等与阳光新生活广场雷同，而两个项目相隔仅一个小型停车场的距离。”

通州又火了，2015年这里的第一把火被新光天地点燃。

新光天地的通州：瞄准CBD东扩机遇

“运河核心区在功能上将充分承接中心城的行政、商务、商贸、文化创意等功能，与CBD东扩相呼应，打造更高端的商务。”RET睿意德策略顾问部高级总监李静雅介绍，“纽约曼哈顿、东京六本木等海外CBD区域发展显示，CBD区域发展都会历经从集约型物业开发，以经济为绝对核心，转变到强调生态、人文等因素，打造自然、人文及经济最优集合的发展阶段。而通州核心区选址在通州五河交汇的。为实现人文、自然及经济的复合发展，在开发力度上，将控制容积率和高度，注重绿化，未来将作为的新面貌代表，呈现更为和谐而健康的新中心。新光集团正是看重这一区域未来的发展机会与活力。”

京通罗斯福广场虽然早万达广场两个月开业，但是其在招商阶段，已考虑到竞争对手入驻品牌，进行了差异化招商，如商场内一家特色店是淘宝网百武西品牌的线下实体店。

RET睿意德高级董事珂和高级总监李静雅将带领核心团队服务该项目。据RET睿意德策略顾问部高级总监李静雅透露，“商业地产全程服务的优势和对市场前沿的高度和创新能力”，是RET睿意德被委以重任的重要原因，这些特质在此前CBD新光天地项目中已被充分展现。

RET睿意德高级董事珂表示，随着城市外扩与区域人口长期累积，通州急需商业项目及相关配套，将消费力留在通州城内。众多重大项目的入驻正是看重了区域升级的机会，从规模、商业设计、业态及品牌上，这些项目也将拉动通州商业整体快速提质上档。

RET睿意德董事索珊介绍，“2015年，通州商业预计最少还将有3个集中商业项目入市，包括ONE国际广场、华业花千里、华远好天地等，预计新增供应量达22.28万平方米。预计2015年通州集中商业开业体量，占2015年全市新开集中商业项目的17%。”