福州夜生活论坛陈淮解密福州商圈 深度剖析泰禾全能SOHO价值

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按照最新中国城市规模划分，人口在100-500万之间为大城市，人口500万及以上为特大城市。据资料显示，目前福州城区人口为350多万，另据福州的规划，到2020年，福州人口规模将超过500万，迈进特大城市行列，每年将有30万人口的增量，这样的人口增长，将为地产长期发展提供支撑。

但并不是所有的SOHO都具有投资价值，投资SOHO看重的是未来租金和升值潜力，那么究竟该注意哪些方面的因素呢？业内人士指出，必须考量区域地段、商务氛围、商圈配套、后期服务等这几大因素，才能判断其未来的增值空间有多大。

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2、SOHO投资准则二：天然性商务氛围不可忽视

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在公共区域设计上：泰禾深知商务办公对形象要求的重要性,以5A甲级写字楼的标准来打造SOHO，不惜面积，来换取企业商务办公的形象。如，大堂挑高两层，走道全明设计、自然通风采光等，这对于SOHO作为商务办公用途的产品来说非常重要。如果走道没有自然采光，大白天完全依靠灯光来照明，且没有自然通风的SOHO，则是很难用作商务用途的，投资价值亦大打折扣。

与市场上的SOHO相比，泰禾全能SOHO在建筑规划、公共区域及户型设计等方面具有超前性，5A甲级写字楼的配置，远远领先市场。

一个城市CBD的商务氛围不是一年两年形成的，而是这座城市在迈入现代化初期，经过十几年、甚至几十年的发展才逐渐形成的。

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以国贸中心为例，其凭借国贸商城奢侈品购物中心；超五星级中国大饭店、五星级国贸大酒店、四星级国贸饭店三大高端酒店；首屈一指的顶尖甲级写字楼国贸写字楼群…成为作为最的商圈。2003年，国贸中心商城租金均价为200元/㎡。2013年，国贸中心商城一期店铺月均租金均不低于2000元/㎡，最低涨幅超10倍；而周边的二手商铺售价最高达40万元/㎡；建外SOHO的租金更是在众多项目中遥遥领先。作为福州著名的“综合型选手”，东二环泰禾广场矢志于打州唯一商圈，最全配套助力SOHO价值飙升。

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在户型设计上：东二环泰禾广场全能SOHO在一期的基础上做了优化升级，赠送凸窗、储藏室，赠送面积高达16%。如果以一套40㎡的SOHO为例，可利用面积高达近80㎡，附加值超高。

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对于商圈上盖的泰禾全能SOHO而言，坐拥商业、高端酒店、近万个车位福州最大的智能停车场等众多配套资源。国际级酒店高端人群、大牌商业经销商、以及数千家中小企业汇聚，集群化办公将为企业带来更多的发展机会。

对于东二环泰禾广场全能SOHO的发展前景，泰禾集团显然信心十足。泰禾集团相关人士表示，东二环泰禾广场全能SOHO凭借“绝对第一的地段优势、天然性商务氛围、商圈最全配套、强大的后期服务团队”等四大核心因素，以及产品的优越性，成为福州众多SOHO中的投资王牌，价值具有跨越式的增值性。

可以说，建成后的东二环泰禾广场，凭借规模最大、起点最高、业态最齐全等特征，超越福建所有商业项目，未来30年领先福建、全国一流。并将成为国贸之于一样的商圈，开业后必然会具备辐射整个海西的号召力。

如果说，2012年是泰禾商业攻克各项壁垒，打通全产业链，奠定泰禾精品商业模式的一年，如今，则是泰禾商业与众多业主共同收割、分享喜悦的时刻。

业内专家认为，真正具有投资价值的SOHO，除了占据城市核心地段、拥有浓郁的商务氛围外，还需是看其是不是位于成功综合体所打造的商圈之上。商圈配套齐全，它的土地增值快、租金增长性强。

众所周知，在商业地产中，SOHO的投资门槛较低，凭借面积小、总价低、空间灵活等优势，一直以来都受到广大投资者的青睐。

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4、SOHO投资准则四：后期服务确保物业价值可持续增长

将“善治”与“善用”并举

行业资深人士分析认为，福州作为海西第一大城市的定位，加上海西自贸区即将落地，将迎来历史性的发展机遇。

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在建筑规划上：泰禾二期全能SOHO立面采用玻璃幕墙，比一期更高端、更有商务感；配置7部锋速电梯，一层至顶层即刻可达，大大提升商务效率；汽车可直达大堂楼前落客……让企业办公更有面子。

“强者恒强,赢者通吃”的马太效应在资本市场上的强势表现力,如今落在泰禾商业身上一一兑现。

有投资价值的商业地产，除了地段好、配套全外，真正能推动价值的，莫过于后期的服务保障。一个成功的、负责任的商业地产开发者，除了运营自己的自持物业外，对于出售物业同样会尽心尽力，将商业物业保持整体性，创造可持续发展的氛围，为资产保驾护航。

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除了远方也要了解脚下的土地

据了解，东二环泰禾广场一期SOHO在交房短短5个多月时间内，已吸引包括工行、建行、农行、邮政储蓄等众多金融机构在内的近千家企业入驻，汇聚数十种行业，天然性的商务氛围以及集群化商务办公带来的效应颇为显著。

通过近一年的发展，泰禾“金管家”租赁队伍不断强大，为泰禾商业出售型物业的价值提供强有力的保障。这一点从五四北泰禾广场商铺和SOHO、以及东二环泰禾广场一期SOHO的出租率中便可看出。

东二环的未来在泰禾广场，东二环泰禾广场已经成为东二环板块开发的重中之重，扛鼎福州商圈升级。

据泰禾集团副总裁兼商业地产公司总经理朱进康先生介绍，泰禾SOHO之所以在短时间出租率高，是因为东二环距离五四CBD非常近，随着明年湖东东隧道的贯通，东二环将与五四CBD融为一体，成正的市中心商务区。

除此之外，项目自年初扩容升级之后亮点频现：如投入3亿巨资打造城市版迪斯尼“泰禾奇幻世界”、福州文化消费标杆剧场“泰禾大剧场”、市中心最大规模“水秀表演广场”、福州第一家以运能为主题的主力店“迪卡侬”、福州都市不夜生活圈“24小时普拉娜广场”等，这些特色业态不仅在福建市场绝无仅有，在国内商业项目中也是罕见。这也是东二环商圈能够在福州众多商圈中脱颖而出的重要因素。

值得一提的是，东二环泰禾广场在业态的塑造上与国贸中心极其相似，同样拥有奢侈品购物中心，凯宾斯基酒店、铂尔曼酒店、洲际智选假日酒店等三大国际酒店组成的世界级酒店集群，以及由超豪华5A甲级写字楼和SOHO构筑的商务集群……

在福州，泰禾就是这样负责任的开发商。

然而，目前福州现有商圈与其作为海西第一大城市的定位存在明显的落差。现有商圈存在车位严重不足、设施老化、缺乏高端品牌、高端国际酒店及创新商业业态等现状，发展高度和空间受到，无法代言福州，福州缺失未来成为特大城市的商业名片。强劲的发展机遇，商圈的诞生。

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1、SOHO投资准则一：地段依旧是第一要素

SOHO投资准则三：商圈里的SOHO最具投资价值

过去10年间，福州市及金山、大学城大开发，在城市通往开发区域的交通要塞诞生了万宝商圈。今天，福州新区与平潭的开发已上升为国家战略，在通往这两个开发区域的东二环，即将诞生更高档级、能够代言福州向一线城市迈进的商圈。因此，东二环，肩负福州城市跨越式发展的历史重任。

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正如巴菲特所言：只有当大潮退去，才知道谁在裸泳。当下的市场，正是检验开发商实力和产品的时候，只有一些综合实力较强的项目才能在竞争中脱颖而出。东二环泰禾广场，无疑是其中的佼佼者。虽尚未开业，东二环泰禾广场奢侈品牌的招商签约率目前完成70%，如此高的招商率，创国内商业地产招商奇迹，在福建商业史上尚属首次……这样的实力，已让泰禾商业备受客户认可。“就在数日前，央行降息，让楼市迎来双重利好。已有不少业内人士预测，楼市未来数月回升。无疑，当下是出手东二环泰禾广场全能SOHO的最佳时机”，某资深行业人士如此表示道。

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近几年，对东二环板块投入大量资金，使该片区发生翻天覆地的变化。湖东东隧道、二环金鸡山隧道、塔头、化工等交通相继；未来的地铁3、4号线已规划完成即将动工；并且，东部快速通道将于12月动工，将加快福州新区、马尾和琅岐融入大福州城的步伐。东二环已成为福州跨越式发展的标志性区域。

地段、地段，还是地段。在楼市中，这个黄金定律，同样是投资SOHO产品的关键因素，尤其是商业地产，更须注重地段。业内专家称，商业地产的地段，不仅仅是看当下的中心，更有未来的区域发展潜力。

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11月23日，著名经济学家陈淮出席“2014中国高端商业投资论坛暨东二环泰禾广场SOHO产品发布会”，剖析了当前中国经济形势，陈淮认为，作为海西第一城市定位的福州，地产、特别是高端商业地产将迎来历史性的发展机会。

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于2013年成立的泰禾“金管家”团队，为业主提供免费的SOHO后期租赁系列服务，如客户谈判、合同签订、物业整合分割、后期租金催缴、物业监管、物业等系列一条龙服务，以及为入驻SOHO的企业提供家洁、绿植租赁、办公需求、车辆清洗等各种增值服务。旨在为客户带来“缩短物业空置周期、实现物业增值保值、人性化物管远程收租”等三大核心收益。

据悉，目前福州有些投入使用的综合体，SOHO的入驻率一直上不去，正是因为它的商务氛围还未形成或是周边根本没有商务区。业内人士分析道，对于SOHO项目来说，办公的商务氛围，直接影响其未来的出租率及租金的收益。而东二环泰禾广场之所以能在短时间内达到如此高的出租率，正是因为它接收五四CBD所辐射而来的天然性商务氛围。

以国贸中心为例，国贸一直是目中一个高端消费的地标建筑。20年来，在的东三环，形成了一个独具特色的国贸商圈，并且辐射带动了以它为核心的CBD的发展。周边成熟的天然性商务氛围，也使得国贸边上建外SOHO的出租率及租金增长率高的惊人。而泰禾全能SOHO承接福州传统五四CBD，其天然性商务氛围吸引近千企业入驻。

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据泰禾集团相关人士介绍，在“2014中国高端商业投资论坛暨东二环泰禾广场SOHO产品发布会”现场，泰禾集团副总裁兼商业地产公司总经理朱进康先生对东二环泰禾广场作为福州高端商业的标杆，做了详细的剖析，详解泰禾全能SOHO产品价值，让千名客户兴致盎然，信心满满。有资深投资人士称，东二环泰禾广场的SOHO产品背靠商圈，脱颖而出，2014年末福州最具价值的王牌投资品出现，将引领新的财富风暴。

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