江东华侨城积极探索老高楼旧电梯更换之路
宁波日报记者沈孙晖 江东记者站 张绘薇 杨磊 通讯员张胜
昨天下午，电梯维保单位在江东区质监部门的督导下，对华侨城社区碧华阁、明珠阁两幢高楼的各一部电梯进行了详细检测，为接下去几个月的安全使用做好技术保障。这也标志着广受社会关注的江东区华侨城高楼电梯更换进入了“倒计时”。据了解，两部检修后的电梯将在更换过渡期间，
由原先的限时使用转变为24小时使用，以方便居民出行。按照计划，另外４部电梯也要“光荣退役”，更换安装全新的电梯。在一旁观看检测的老宓、老柳等业主代表不禁松了口气，这半年多的努力没有白费！
成立电梯议事小组，确定更换电梯筹资方案，一家家上门劝说缴费……面对老旧电梯安全隐患这一普遍问题，江东区创新方式，充分发挥业主自治作用破解难题，与华侨城两幢高层的业主代表们一起摸索更换之路。回首“来时路的每一步”，酸甜苦辣、彷徨纠结，太多“领悟”在心头。好在，在社区、街道及市、区两级部门的大力支持下，“河的彼岸”已在前方。
电梯“超龄”，更换费用疑无路
华侨城小区于１９９６年１月交付，其中明珠阁（３０层共１４５套）、碧华阁（２４层共１１５套）作为宁波市最早建造的高层住宅楼，当年一度是宁波的地标性建筑。
但岁月是把杀猪刀。电梯一般１５年以上临近或达到报废年限，而这两幢高层的６部电梯经过１８年“服役”，已落得一身“老年病”。
“２０１２年１２月发生了一次大故障，明珠阁一部载重８００公斤的电梯在运行中忽然开不了门，关了１９人，最后出动消防官兵前来解救。”碧华阁业主老柳说。此后，两幢高层的电梯又经常发生关人等各种故障，业主们意识到了安全隐患。
据悉，今年小区业委会向有关部门打报告，要求对这６部电梯进行检测。８月中旬，宁波市特种设备检验研究院下发的《特种设备安全监察指令书》，直接判了“死刑”：６部电梯存在严重安全隐患，责令９月１０日前必须停用。
“考虑到全部停用严重影响居民生活，区里多次协调，最终决定明珠阁、碧华阁各保留一部电梯，并在经过维修、提供技术保障的前提下，暂时每天早上５时半到８时、晚上６时至９时限时使用。”东柳街道办事处副主任陆文杰说。
电梯已过“大限”需要更换，但如何更换面临着更多问题。比如碧华阁、明珠阁的业主构成较复杂：实际居住２４５户，其中自住户仅９３户，商户８７户，出租４７户，空关户１８户；许多业主观念难转变，对此积极性不高；这两幢高层没有物业专项维修资金，业主对物业存在“信任危机”，通过现有体制收缴这笔资金很困难……而最关键的问题是，动辄上百万的电梯更换费用由谁出，又该怎么出？
一切，似乎陷入了困局！
协商自治，业主探索闯新路
“能走到今天这一步，主要归功于业主自身！”陆副主任告诉记者，在整个事件过程中，“自己的事情自己办，自己的家园自己管”这一群众自治模式使得难题逐一化解。
据悉，从去年开始，老宓、老柳等热心居民已非常着急电梯的安全隐患。去年５月，居委会组织召开两幢高层的业主大会。尴尬的是，当时只有２９户业主参加。会上，其中２４人组成电梯议事小组，开始“摸着石头过河”。
今年８月，随着两幢高层的电梯被“确诊”要停用，议事小组达成一致意见：更换电梯。“开始大家以为可以靠政府和物业解决，不是自己的事。但四处奔波下来，我们发现没有物业专项维修资金，主要得靠业主自己解决。”议事小组成员、碧华阁业主孙先生说。
为了转变大部分业主的观念，在今年９月３日晚举行的明珠阁、碧华阁业主大会上，议事小组首先明确了电梯归属问题：依据《物权法》的相关规定，电梯的产权属于全体业主所有，本着谁受益谁负责的原则，业主应共同承担电梯更换费用。如果拒不交费，届时将采取诉讼等法律措施及相关管理措施。
大处晓之以理，小处动之以情。“有的业主说住在低层，可以走楼梯，不用坐电梯，想不交费。”拥有三套房的孙先生以自身为例，“我分摊到的费用肯定比一套房的业主多，但电梯属于我们共有，这笔钱应该交！”
但应该交和怎么交是两回事。费用究竟该怎么分摊？业主们说法不一。为此，议事小组在向曾经有同样问题的小区参考学习费用分摊办法基础上，结合两幢高楼具体实际情况，着手拟订资金的分配方案，最后决定按楼层加房屋面积的方法筹资。
“我们制定的方案既要符合实际，同时又能让业主们接受！”经过摸索研究，议事小组最终确定：按每部电梯４５万元计算，先算出每幢楼的平均金额，再取每幢楼的中间楼层为１００％，按一定的系数递增或递减，最高层为１５０％，最低层为５０％。这样算下来，两幢楼业主最低交费额是２７００元，最高为１．４万元。
赞成还是反对？在９月３日的业主大会上，这份筹资方案的表决权交到了业主手中。当时，两幢楼２４５户业主有１４６户出席，一致通过筹资方案。
然而，同意交费和实际收钱又是两码事！相关事宜操作起来，困难重重。为此，议事小组中又抽出１１人，在两幢楼各自设立电梯更换操作小组。居民老宓和老柳分别担任组长。
于是，业主小组成员每人“包干”５层，轮番上门做工作，同时对楼内老弱病残情况进行摸底，劝说他们过渡期间尽量住别处。“有户高层业主当时拦在门口，连家门都不让进。我们的成员就这样站着足足劝说了两小时，终于说服对方交钱。”老宓说，考虑到许多业主白天上班不在家，他们晚上７时至９时特地在一楼设摊开晚间交流会，和回来的业主沟通，并告知相关公告、收款情况等。
让老柳印象最深的，是业主大会次日上午，碧华阁４楼一户出租户就将钱汇来了。“这鼓舞了我们的信心，我们小组成员也马上交好钱，以身作则！”他笑称，“有的业主人在外地，接到我们的电话，还以为是诈骗；有的身处国外，我们只能想尽办法与对方在国内的代理人联系，由其将情况转告当事人。不过，这几位在国外的业主都挺支持，很快将钱汇来了！”
筹集到的资金，如何做到公开透明，打消业主疑虑，电梯议事小组和社区也下足了功夫。业主大会决定通过自筹经费后，在两幢高楼一楼设巨幅版面，用列表填空的形式逐日登记２６０套房屋的缴费日期、缴费金额、总体进度等，并每日更新缴费截止倒计时间，使每名业主及时了解缴费情况。
在大伙的努力下，如今两幢楼的收款率已有９０％左右，自筹资金约１５６万元。目前，交费工作仍在进行中。
