蓝海公寓业主规约禁群租 律师：是较好的选择

高新区的蓝海公寓临水而立，是宁波难得的景观小区。

小区多是大户型，业主们素质也较高。为了维护小区的品质，他们通过了一份可以称之为宁波物业史上最严厉的业主管理规约。规约的重头戏之一就是，严禁群租。

规约的内容很细，最具杀伤力的两条是，“本区物业禁止租给或是转租给２个以上承租人”、“不得将房屋出租用于仓储、员工集体宿舍等”。

禁止群租是规约“重头戏”

蓝海公寓位于金家河和甬新河的交汇处，小区里共有5幢高层建筑和若干幢别墅，519户人家。整个小区的物业都是沿着甬新河呈一条线排列，每套房都可算是景观房，房价也不低。

小区目前入住了318户业主，业主委员会是去年12月9日成立的，成立当时，业主代表们就通过了一份管理公约。

这份管理规约是一份标准文本，但实行了大半年，业主们仍觉得有欠缺。今年9月，业主们谋划着对管理规约进一步细化，准备在10月8日的第二届业主大会上进行修改通过。

细化的内容涉及3块：群租、饲养宠物和保护绿化环境。其中“重头戏”是禁止群租行为。

群租现象多年来一直饱受诟病，很多小区都遭受困扰。主要原因是，没有具体的法规约束，乱象频生。业主们的吐槽主要集中在消防、治安等方面。

“４年前，我们小区有2套房子曾租给一家物流公司，作为集体宿舍。有业主进去瞧了一眼，发现每套房子居然住了50人，简直算是宁波最牛群租。周边业主心都蛮慌的，这么多人住在一起，小区安全指数大幅下降，公共设施的使用频率却大大增加，比如电梯，本幢业主想要使用电梯，必须要等很长时间。还有楼下的大门，一直被开着，你说业主们糟心不糟心？”高新区一名业主说。

通过后即遏制了群租倾向

为了解决群租问题，蓝海公寓参考了北京、上海对群租的管理规定，制订了这份堪称宁波史上最严的群租禁止规约。

规约对群租有严格的定义，“群租是指业主和物业使用人将房屋分别向两个以上承租人出租，并订有两个以上书面足月或者口头租约；或承租人将承租房屋部分或者全部，转租给两个以上承租人，并订有两个以上书面租约或口头租约”。因此，规约禁止小区业主把小区内的物业出租给或是转租给2个以上的承租人。

甚至对于什么是一个承租人，业委会也有讨论，“一个承租人是指一个人或是一户家庭，超出“一人”或“一户”单位的，都不能算是一个承租人。”蓝海公寓业主委员会主任马主任说，上海、北京也是这么定义的。

马主任说，“当初修改草案出来后，业委会还挺担心是不是太严厉了，没想到9月份把修改后的规约放在小区QQ群里、贴到楼道电梯征求大家意见，业主们的态度更明确，担心还有人会钻条款的空子，于是应业主们的要求，业委会在禁止群租里的条款又明确了2条细则———不得将房屋出租用于仓储、员工集体宿舍等。”

10月8日，蓝海公寓的业主大会如期召开，来参加大会的除了15个楼道的业主代表，还有3名业主，这份修改后的管理规约全票通过。

蓝海公寓的业主规约通过后，颇具效果。小区里原本有业主有群租的倾向，目前也停下了装修，跟业主委员会和物业协商，进一步该怎么整改。

律师：规约制约群租是较好选择

浙江和义观达律师事务所律师傅凌志说，目前，虽然不少地方都出台了相应的租房管理办法，但具体实施过程中，如何执法，如何监管也是难题。“通过业主规约制约群租，也许是目前最好的选择。”

业主规约具有一定的法律效力，已为法院判例所支持。比如，在上海首例群租案中，浦东新区法院正是依据小区物业的集体约定，判决驳回“二房东要求物业公司为干预其转群租的行为承担赔偿责任”的诉讼请求。如果仅仅根据《上海市房屋租赁管理实施办法》或《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定》来判决则极易引发争议。

傅凌志说，在群租现象严重的小区，由政府牵头成立业委会，通过业主大会制定相关规章，来制约业主行为的办法，是比较切实可行的办法。记者胡珊