温州商人租下了五乡电影院 要改建成超市
五乡电影院正在改建施工中
鄞州区五乡在1979年就建成了一个剧院,这在宁波乡镇中算早的。这里,有很多五乡人的集体回忆,大家更多地称为五乡电影院。今年,新的五乡影剧院启用,老电影院就闲置了。
最近,本报陆续接到多位读者的投诉,围绕的都是这座老电影院。这到底是怎么回事呢?记者近日先后5次来到五乡镇调查。
读者投诉
电影院可以改超市吗?
一层能改两层吗?
电影院从8月份开始围挡起来进行施工。这引起了很多人的关注,也带出了质疑与焦虑。
读者主要有4点质疑:
1.听说要改成超市,这么多年的老房子改成超市,安全有保证吗?
2.电影院放映厅的主体结构是一层楼,现在改两层,可以吗?
3.电影院门前的院子在做搭建,是否是违章建筑?
4.收益权归谁?如果拆迁呢?
现场采访
大厅正改成两层
高度和两层楼相仿
读者投诉的五乡老电影院位于鄞州区五乡镇蟠龙村蟠龙路和后西街交叉口。靠马路一侧的墙上还挂着“五乡剧院”的红字招牌。
这在当地属于繁华区块,周边商铺林立,人气也很旺。
2米来高的铁丝网把整个电影院围挡起来,10来个施工人员正在作业。
透过铁丝网,可以看到,建筑已经有些年头了,主体高度在10米左右。
经过的薛师傅说,影院建于上世纪80年代初,“以前,每周一、三、六有免费电影看。”走访后,记者了解到,电影院1978年动工,1979年建成投用。
现场正在进行施工。挖掘机在作业,电影院门口的路被挖开。水泥柱旁,在做钢筋结构的加固。影院靠近西街一侧,正在搭建钢棚的框架结构,看过去,高度接近周边两层楼。
走到影院的放映厅里,工人正在做隔层。用表面金属色的板子在做分隔,把电影院主体10米高左右的空间,分割成高度相近的两层楼。多位村民介绍,电影院原来的大厅有2/3左右为一层结构,阶梯式的台阶一级级往上,靠近蟠龙路一侧有阁楼。正在进行的施工,则是将整个大厅改成二层的结构。
“听说是改成超市,多年老房子隔成二层,不知道是不是安全?”附近一个开服装店的女士有些担忧。
各方求证
可以改成超市吗?
村支书:就一层也浪费,镇里也同意的 国土部门:安全前提下,允许发展服务业
听说记者采访,蟠龙村支部书记林来德赶到现场,他强调:“不是改建,只是维修和装修。”
为什么改成两层?
林来德说,“这是我们自己的房子,想隔成两层、三层都是没有问题的,就像家里装修一个性质。这么高就一层也浪费,镇里也同意隔两层的。原则是高度不变、位置不变。”
五乡镇城建办工作人员坦言:老电影院没有办理过土地证等权属证明。“电影院是国有资产,当时征用蟠龙村的土地来建设。双方对所有权都没有争议,权属明晰。那时候不需要办土地证。”
工作人员补充,现在正在补办相关手续,补办下来的土地证对土地属性的界定应该是国有划拨。
宁波国土资源局鄞州分局工作人员说,土地权属可以由用地单位根据文件申请确定,并补办相应的权属证书。
电影院改为超市是否允许?
宁波市国土资源管理局工作人员表示,电影院用途是公共管理与公共服务用地,超市用途是商服用地。市政府《关于进一步促进节约集约用地的通知》中规定:根据城市化发展的需要,在建设用地使用权人不变、土地登记用途不变、建筑物不变等前提下,利用城(镇)内工业厂房、仓储用房等存量房产和土地资源临时改变用途兴办现代物流、金融、科技、信息、文化、商务等现代服务业的,由规划、国土资源部门按照《浙江省城乡规划条例》等法规规定予以批准,并依法办理房屋结构安全、消防安全、环境保护等相关审批备案手续……
“在符合安全的前提下,在建筑物不变的情况下,允许进行局部改造。五乡原电影院是属于改建还是加固,有没有改变建筑物,要由建设、规划等部门认定。”宁波市国土资源管理局工作人员说。
临时建筑得到许可了吗?
镇政府:在镇里备案过,没有向上级报批
国土部门:镇里需报上级规划部门审查
7月10日,蟠龙村递交了一份申请报告,申请建造一处临时钢棚,镇里于7月28日作出同意的回复。
记者也看到这份申请:因经济发展所需,经村委研定对原五乡剧院改建装饰整体布局,想利用剧院与店面房中间明堂的一块空地搭建一处钢棚,东22米、南50米、西12米、北39米。
“从方位上说,它在剧院东面,马路对面就是五乡西街。临时钢棚将在剧院整体施工结束以后拆除。”镇政府工作人员说,“在镇里备案后,并没有再向上一级规划部门审查、报批。”
搭建类似的临时建筑,需要办理哪些手续呢?
记者咨询了多部门后了解到:符合临时用地申报条件的审批对象,经核实符合条件后,由村两委会(党支部委员会、村民委员会)讨论通过并进行公示。公示期满无异议的,向所在镇(街道)提出用地申请。经审核后,镇里再报上一级规划部门审查。
安全吗?
镇政府:做过危房鉴定
房屋安全鉴定办:鉴定报告只能作为依据
建成30多年的老房子改作超市,安全有保障吗?
在出租前,这里曾做过危房鉴定。今年8月15日,上海房屋质量检测站对这处建筑出具了《房屋质量检测报告》。报告的结论是房屋危险性登记为B级。B级意味着不属于危房,具体来说:结构承载力基本满足正常使用要求,个别结构构件需要维修处理(部分钢构件锈蚀、墙体受潮等),但不影响主体结构,基本满足正常使用要求。
报告也给出了相关的维修建议。
但报告中并没有提到需要将房屋分割成两层。
记者从鄞州区房屋安全鉴定办公室了解到:按照流程,如果发现房子存在危险症状,房屋所有权人或使用人可以提出申请,进行房屋安全鉴定。最后由区级房屋安全鉴定中心提出分析建议,并出具鉴定报告。通俗地说,第三方检测机构的检测报告只能作为依据,但不能当成最后的鉴定结果。
能改两层吗?
镇政府:一层改两层的确值得商榷
规划部门:可以认定是内部装修
电影院主体结构基本为一层,靠蟠龙路一侧的小部分为两层。
承租方提出,将把主体结构全部隔成两层,扩大经营面积。隔层后,总面积在3000平方米左右。
辽宁金海设计院有限公司将维修和包括一层隔两层在内的装修工程打包做了一份设计。根据设计,隔层的承重不能主要依靠主体结构,而是另外通过水泥柱等来支撑。
五乡镇城建办副主任石凯戈说:“这次施工在城建办有过备案,镇里也对村里提出要求,施工不能改变原来电影院的高度、位置、建筑。”
隔成两层算不算改变建筑?石凯戈回答:“不算。在高度上,如果超出原来的高度,在外面肉眼就能看出来。”
“公用建筑原来的功能淡化,怎么保存利用的确是个新的课题。拆掉、闲置,都很浪费。现在,我们只是在把风险控制在最小的情况下,灵活、方便地解决问题。”他坦言,“要正常走程序,会很难,只能更灵活地来处理。”
五乡镇政府相关负责人也坦言:“一层隔两层”这一点值得商榷。他说,据我们了解,没有条文明确规定这样不行,也没有明确说这样是可行的。站在镇里的立场,希望提高土地使用效率。
老电影院是内部装修还是改建?记者带着设计图纸咨询了规划部门相关专业人士。对方提到几个关键点:1.土地性质相应规划是否做调整?2.有资质的专业机构检测房屋是否安全?3.建筑物的结构体系是否发生变化?
他认为,如果影剧院遵循图纸施工,不改变原来的结构体系,可以认定是内部装修。由于改作他用,人流量发生变化,要注意安全性。
影响拆迁赔偿吗?
3年内很可能局部或全部拆迁
租金90万一年,如果拆迁不予赔偿
现在一位温州商人租下了这里,根据合同,租金为90万元一年,装修费用和维修费由他出,租期不超过3年。
记者了解到,随着轨道交通一号线工程的进展,今后几年内,电影院区块很可能会局部或全部拆迁。五乡镇政府方面也认可了这一说法。
镇里表示,这次施工不会影响今后的拆迁赔偿。“产权没变,仍是国有资产。和承租方约定,如果拆迁,不赔付损失。”
□记者 王颖 樊莹 摄影 记者 张培坚
