绍兴电视台今日焦点实录：对话叶檀共论财富万达第二届财富论坛

叶檀：从行为经济学上说，商业地产，像万达，如果说万达今后自己持有的物业越来越多，那你就跟着他持有，因为他有信心。如果你发现万达开始偷偷的抛了，那你就大张旗鼓的抛，没错！

第二个实质是增加你的持有成本，就是需求。我们知道重庆和上海的房产税已经推出来了。这个很多人说没有用，事实上真没用。大家想想看，上海的土地收入去年超过千亿，那他能够从房产税得到的收益是多少呢？2-3亿，那这个跟千亿之间怎么比较啊？但是你不要以为房产税是真的没有用，他是有意的让他没有用。为什么呢？如果上海的房地产政策不是这个政策，如果说除了一套房以外，其他的所有的房产都要征税的话，那会发生一个什么情况呢？那这个税收会非常大，上百亿就上去了。那有些人不愿意交房产税的就会流向市场。就是存量房流向市场，而这个存量房常大的。很多人说现在的空置率常高的，大家看看“黑灯率”就知道了。但是不愿意这么做，为什么？如果这么做的话，他可以一夜之间就可以让房地产价格崩盘，现在很多人说房地产会下跌10%，有的人预测下跌30%。对不起，在我的眼里都是不懂金融的人在八道！如果真的下跌，那2个8000万推出，金融风暴以后，下跌多少？70%以上。日本现在还没有回升！这个投资品下跌没有底线的！像这个玉石、黄金的价格现在这么高，但是的时候是200美元/盎司，就是把所谓的投资的水分挤掉了。大家必须要知道，当这个东西不是消费品，而是投资品的时候，下跌是没有底线的！下跌到有后面的人觉得差不多了，我可以去接盘了，当有下一批人出现了，这才是底线。这个跟证券市场很相似的，我们为什么那么关注资金量是放大还是怎么样？如果我今天一天的量是2000多亿元，那我们说这个交流是很活跃。因为有那么多人买，也有那么人去接盘。只要有人接盘，这个就可以无限往上涨，如果没有人接盘那就一直跌到有人接盘为止。

（现场鼓掌：需要！

今天我们青岛的是叶檀教授，这个头衔我就不多说了，但是我要分享一个小故事。很

本次“对话叶檀共论财富”万达第二届财富论坛由搜狐焦点网现场直播。

（希望！）

我是浙江电视台的主持人，很高兴今天晚上和大家在这里相聚，今天我们为了“财富”两个字来到这里，我们就共论这个话题。今天的活动是由绍兴柯桥万达广场投资有限公司主办的，可以说万达的名气应该是大家都有所耳闻的，所以我今天去万达的现场去了解了一下。万达商业地产投资有限公司是整个商业地产的龙头企业，而万达广场又是商业地产的，我有两个小故事和大家分享一下，第一个我进去以后看到一个购房者找一个销售部的经理，找到以后去和他交流，这个朋友非常礼貌，先拿出一包香烟，说“我很有意向买这个房子”。我看他是本地人，然后就问他买这个房子干什么？他说我是本地人，买这个房子给我姑娘用的。我听了以后觉得这个项目的影响力真常大的。然后我去转了一圈，旁边也有一个项目，这个名字我不知道，但是他的宣传语是“我和万达一墙之隔”，但是他拿万达广场来做自己的广告，这个是不是别有一番意味呢？那这个意味着我们万达在我们绍兴、在我们柯桥都常有影响力的。

我们最后一个问题，我们看哪位？

然后说说收效，这个有一个也是中国特有的。刚才说了中国的先进交易特别多。那么还有一个特色是中国的城市化的进程突飞猛进。大家想想看，我们万达是一个商业地产，我们布局去看了一下，它为什么这么布局，就是一个中国的城市化进程的布局。大家想想去年十大房地产开发商，前八大成交量的地方是不是一线城市？不是！而是在二线偏一线的城市，那今年成交量的地区连二线偏一线都不是，二是岳阳、遵义这些地方，说明这个在往二、三线城市渗透。我们有一个统计数据，如果是农村居民，那么他的消费到变成城镇居民之后，平均的消费增长会增长多少呢？会增长30%。那么我们估算了一下，未来光是这一块的消费增长，“十二五”期间会增长多少呢？4000亿到5000亿，就光是农村居民进来。所以这个市场是所有的地方，所有的城市，所有的经济体都没有的，这个是中国特有的。但是这个速度会非常快。我以前觉得中国的商业地产，或者是中国的城市化进程，有可能需要5年、10年的时间来渗透，但是按照现在的商业化进程的渗透，我相信有可能可以缩短一半的时间，就会把未来的市场透支掉。这个是很的事情，所以我们现在的节奏越来越快，因为就是这两三年的时间，只有这两三年的时间去考虑，要不然后来的人是很难跟上的。

岳阳！这是一个很有意思的现象！为什么房价涨得比较高的城市是哪些城市呢？第一是像岳阳这样城市，第二是像遵义这样的城市，当然浙江一直是全国房价比较前面的城市。但是最近这个浙江的房价有可能给下来。所以我们如果要看房地产未来的趋势怎么样？那么商业地产我会大家探讨一下，如果我们要看房地产的未来的趋势到底怎么样？是不是报复性的上涨，我们主要要看的是什么呢？并不是我们有多少刚性需求，我们有多少人从农村搬到城市，不要看这个东西，这个毫无价值。大家知道，是有效需求和无效需求是有区别的。我一直跟房产界的朋友说，你们一直说刚性需求，一年1200万的农民工能买得起你的房子吗？根本不可能！所以请不要拿这些人作为你的论据。还有人跟我说，人口红利消失了！这个也是一个八道的事情。这个人口增长的是哪个？非洲啊！但洲的经济增长最快吗？这纯粹是八道！我们可以用一个反例来轻松。

再说一个恶性泡沫，大家美国的互联网时代，当美国2001年，美国的互联网泡沫破灭以后，就是“9·11”事件，那个时候做的就是不断的宽松、宽松、再宽松！当时美国的，现在的国务卿参加一个小型的会议和格林斯潘在一起，格林斯潘一脸坏笑跟他们说现在应该实行宽松的货币政策，这个对美国有百利而无一害。他说美国不应该这些债务，美国确实不需要这些债务，只需要拼命的发钞就可以了！我想格林斯潘当时肯定也觉得很舒服，但是他的后果是让一直很诚实的美国人民也陷入了一种极不诚实的境地。美国在实现一种乌托邦，让所有的美国的穷人购买了房子，然后成为光荣的！确实是实现了！到最后的话，只要偷渡到美国去，拿到身份了，只要有工作的年限，就可以买房子，因为头两年有一种特殊的购买方式，是不用还本金的，这个催生了一个泡沫，是由美国人的“乌托邦”，金融家的谎言所有夹杂在一起构成的泡沫。这个泡沫跟中国有关系吗？如果不是中国拼命的购买美国的国债的话，那美国想吹大这个泡沫，也是吹不大的。我想在上世纪的时候，格林斯潘在拼命的吹一个大气球，而边上拉风箱的就是中国的央行。因为中国当时的外汇储备实在是太大了。这个造成了美国一个的现象，这个长期国债的价格要低于短期国债。

那看房地产到底看什么？金融、信贷和杠杆要看的事情。金融杠杆为什么最要看？房地产毫无疑问从去年8月份开始往下跌，现在还是一个下跌的过程。我有一个问题大家，有一个城市在3年的时间它的土地价格上升了6400%，我问你这个城市是哪个城市？所有的人都会告诉我是海南！这个确实是土地上涨价格最快的一个城市，而且从昨天开始，海南离岛免税，这使得所有在海南有土地的上市公司的股价都上涨！那么这个就很有意思呢？到底是哪个城市呢？！在1833年到1836年的时候，的土地价格上涨了6400%，这个是远远地高于中国的土地价格的上涨幅度！看一个地方的房产跟地产的价格上不上升！告诉大看几个主要的关键因素，第一个是看这个地方是朝阳城市还是夕阳城市？这个大家想一想就可以得出一个结论，大家说现在的是朝阳还是夕阳城市？，这是一个典型的夕阳城市，当它的传统的汽车制造业迁到日本、韩国，而后到中国之后，这个地方已经空洞化了。这个城市是一个不值钱的城市。如不能够成为新能源车的中心的话，那这个城市就不能起来了。现在这个的城市别墅你可以把所有的资产负债全部背走，那这个城市有可能你只要1块美元就可以得到一幢别墅。那别人说怎么可能呢？那这个造价、成本都不止这个钱。因为这个银行的负债的比例已经高于这个房子的价值。当这个房子转走给你的时候，就相当于把这个债务转给你了。而随着汽车产业的转移，这座城市的高收入的人群也开始转走了，包括做研究新能源的人，包括做汽车金融的都不在了，而什么人开始越聚越多呢？我平时的消遣是看一些美国、中国的判案片，那最近我看的美国的心理判案的片子，二集是讲，一集是讲中国，中国是讲黄金。这个我要恭喜我们中国人说明中国的国际地位真的提升了！他们的很多东西，就是成为好莱坞里面一个很重要的佐料了！还有一集讲的是什么呢？就是讲的房地产，讲的这个城市，但是没有讲的房产，只是告诉你说，一片箫条，我们甚至看见了相当于难民营的地方，当这样的人聚集在一块，而且在市中心的地方，那这个会发生两个转变，第一个是有钱的人搬走，第二个是需要安全感的人会转移走。现在已经成了破案中心，因为他已经非常箫条了这个跟房地产有什么关系呢？一个夕阳城市不会有蓬勃的房地产市场的。

主持人：大家希不希望叶教授实事求是？

叶檀：中国现在是通胀是秋老虎，应该现在通胀是向常态经济回归的过程，现在是通胀后期，性质比较恶劣，但是时间不会太长。那至于什么能够替代房地产，我认为没有什么东西能够替代。我不是为房地产说话，但是确实现在暂时没有找到一样内需的品种可以解决这个地方的财政跟相关的产业的拉动的问题。所以我想它现在能够的方法是第一：保持房地产的稳定，不要再升。第二是加紧培育其他行业。现在我们是在疯狂的撒钱，你看创业板就是这样的，就是希望能够培育出来。既然他希望培育，那就是说没有最终培育成功。

叶檀：商业地产对于不同的地方是不一样的，有的高一点，有的慢一点。就是说没有进入黄金时期，就是说怎么买都会对，我想商业地产不会进入这么一个时期。因为他的专业性要比住宅地产强，因为牵扯到城市定位、还有商业街定位等等一些具体的考虑。你要说商业地产未来是10年还是15年才崛起？这个东西如果说有人能够预测中国15年以后的情况，那这个人一定是“神”或者“仙”，一定不是啊！

提问3：在这个限购买的大背景下，开发商在讨论应对市场的政策，他们在面对这个市场的时候有一定的滞后性，所以我们的商业地产一直喊着，对于我们消费者来说是一个“雷声大雨点小”的状态。还有一个是我们的地产周期真的像一些专家需要10-15年吗？

2011年，我周边的很多人，从去年开始到美国、，尤其是到美国、英国去抄底房地产。大家知道中投公司已经在全球开始抄底房地产，他去日本买了房地产的信托贷款，到英国去买了房地产。我们说中投一直是“点很背”的但是他还是有很多好点子的。他投资成功的抄底就是在英国和英国伦敦的抄底，这个常成功的。现在伦敦那边的房价很高，为什么呢？是因为有人接盘，三大接盘对象，第一中国人、第二中东的人，第三俄罗斯人。第三大接盘对象使得虽然现在英国的经济不怎么样，但是房地产依然维持在高位。但是我们看房产税也好，这些都是控制市场的

出台了一系列的新政以后，成效到底怎么样？就是今年的一线城市到目前的成交量大幅下降，土地流拍的非常多。按照这个情况下去的话，地方财政收入就会下降，到时候不要说什么退休金，还有什么工资提高，这个都会出来。但是就此上升会到2009年也是不可能的，所以现在的房地产是一个非常尴尬的处境，就是谁也对不起的政策。但是，也有人说现在的房产税，包括限购政策是一个非常八面玲珑的政策，比如说你以前买了房子的人会想我幸亏买了房子，要不然限购了我就买不上了。那没有买的人就会想，我幸亏没有买房子，那现在限购了，房价肯定会下跌，我正好去抄底。这个大家都觉得自己占便宜了。那你究竟占便宜了吗？

提问4：买了。

叶檀：我其实挺怕听到这样的问题，倒不是怕负责任。因为这个问题挺不好回答的，如果你问我，你的资产是500万，你30岁，那我可以告诉你激进一点，我会让你买黄金，可以让你去试试创业板。如果你50岁那就不会让你激进了，那就会让你买一小套房子，或者买一点黄金。

叶檀：那么商业地产的话，无所谓一线、二线城市，那个地方的商业真的发达了，你就到那个地方去，而且也有很好的前景去。我发现到苏南去，有一个江阴城市，那个商业地产就很好。然后有的人说你是不是江阴商业地产的托？我说没有拿一分钱，这个也反映了一个现实。现在的商业发展的小城市也是不错的。但是我有一个担心，我觉得现在因为大家知道其实我们一直在说房产从根本上来说，做房地产理论的人一定会我们，说商业地产的价格是房租的，如果租不出去的话，那一定会跳楼。如果营业额卖不出去的话，你也会跳楼。所以你要看，如果你要投资的话，要看这个地方是朝阳城市。但是我最怕是表面是是挺朝阳的，事实上是一个挺昔阳的东西，那这个就了！因为商业地产我最担心的是一些地方，有一些过场的东西。从前年的时候，当时我们说二三线城市的房产看好，行业地产看好，不是说不看好，而是上升太快了！

叶檀：你这个是说绍兴的房价是涨还是跌？这个我真不知道，房价的预期很难做出判断，如果说中国这样的情况，实业再加上货币政策，还有中央的政策到底会是一个怎么样的情况？如果说是绍兴的话，其实我就觉得现在总体瞎扯！要跌10%或者20%更是八道。从我的逻辑上来说，房地产作为一个投资品种，下跌是无底线的，不是能够预计的东西。如果说跌10%，那就跌10%，如果一直流拍下去，那就不是10%的问题，那是30%、50%的问题。那如果不跌的话，，我们不能跟着他。所以我不能说绍兴的房价怎么样，我希望这个城市是能够稳中略有上升，这个上升可以对他的居民财政收入抵消掉，这个就相当于没上升。但是我知道绍兴并不是炒得很厉害，如果是炒房的话，那崩盘可能几次都不止了。

我们看新政的市场是什么呢？这个是增加保障性住房，这个大家都知道。3600万套的保障性住房，我算了一下，差不多资金的推动有多少呢？把公积金这一块算进去，还有国债算进去，就算把10%的收入款算进去，我们资金的推动最保守的估计还缺3万亿元人民币。相当于中国一年P的十分之一，这个从那里来？我们想保障房大幅度推出的话，那这个拆迁会加大，因为拆迁户多是走到保障房那里去。第二方面的话，当保障性住房增加的话，未来几年会出现一个什么情况？未来几年的情况就是房地产的估值会下降，很多人跟我说，最近了解证券市场的人都知道，最近水泥股不错，还有什么不错呢？当前天房地产的板块开始上升的时候，像中天诚投这样的不错，因为是以保障型的项目出来的，所以他说我们不愁项目，虽然盈利比较小。但是我要跟大家说的是，从长期来看，当这个市场有一半的住宅是保障房的时候，整个住宅的估值就会下降。而相应的来说，不光是住宅，连建材的价格都会下降。所以今年来说的话，我一直跟朋友在讨论，不光是房地产上市公司，包括建材、水泥这一块，今年的波动幅度会比较大。我觉得是风险比较大的板块。

叶檀：其实商业地产，绍兴是有前景的。这个前景有多长，不知道！我认为有可能提前透支。第二个回答，绍兴是不是朝阳城市，我必须要说“是的”，要不然还想出绍兴吗？（笑）其实回过头来看，我们实事求是的说，现在沿海城市都处在一个非常痛苦的阶段，不仅是绍兴，像晋江、石狮这样的城市，他们都非常痛苦，但是我不认为他们未来会消失了，而且通过转型，他们一定会有未来的30年，但是这个痛苦的阶段有可能需要5年时间，甚至更多的时间来消化的。现在扬眉吐气不是沿海的中小城市，而是部的中小城市，像云南这些地方的中小城市，他们的P都是70%、80%的，他们说赶英超美了，其实是赶超东部了。

叶檀：那这个也是瞎扯。我们国家从计划经济到市场经济的存款准备金率是40%，也就是说可以继续上升一倍，那如果上升到40%的话，那中国的经济就彻底的从市场经济回到计划经济时代了。

搜狐焦点网：叶教授，您好！我有两个问题，第一个问题，我是想问一下，你刚才谈到二三线城市的法那像绍兴这种二三线城市，未来的房地产发展趋势会怎么样，或者给一些，就是绍兴的房地产发展怎样才是健康的。第二个问题，就是房地产的商业地产，您觉得绍兴的商业地产朝阳吗？谢谢！

主持人：就是商业地产跟住宅这一块，我们通俗的讲“玩法不一样”，叶老师说，商业地产看营业额，住宅看租金。如果住宅市场要炒的话，我们要赚差价。商业地产更多的不是来自房子本身，而是背后长期稳定的收益，这个时候可能就是说对自己的情况进行调整。

我们再从长期来看，我们知道房地产是一个周期波动相当大的行业。按照美国的数据是18年一个周期，但是中国的周期常短，但是长周期看是这样的城市，大家知道我刚才所说的，运河周边的城市，具有非常好的商业氛围，像这样的城市具有世界上最长的一个房价记载。从1628年到1973年，这是一个有历史的城市，我们经常说中国的城市很多是没有历史的城市。他从1628年到1973年都完完整整记录了下来，350年的时间房价上涨了一倍，那也意味着这个房价每年上升了0.2%，这个大家看到了吗？所以我们会看到一个什么样的现象呢？我们会看到从长周期来看，房地产是一个平稳的市场。但是从短期来看，房地产是一个剧烈波动的行业。因为短期内可以让你的收益翻倍。我们知道中国的广义货币发行量，这5年的时间是翻了5倍以上，那跑赢货币发行速度的是什么呢？就是房地产投资。平均一线城市的房地产价格上涨了5-6倍，是过去5年极少数能够跑赢广义货币发行量的。那么房地产大幅振荡，这个有泡沫的，这个泡沫有良性和恶性的泡沫之分。我们从良性的举一个例子，二战时期美国的房地产有一个急速拉升的过程。为什么呢？大家想想看，按照我刚才所说的泡沫来套的话，二战结束以后，全球产能过剩的问题解决了，所以全球的经济进入了一个急速增长期，我想想我们的邻国，现在正在之中的日本，50年代开始飞速上涨，一直到80年代末，60、70年代是他们飞速上涨的时期。所以美国也是一样，我们看到在美国二战之后，经济一个急速上涨，因为通过战争他把过剩的产能全部打掉了。那么还有一个现象是什么呢？是生物学上的现象。大家看到日本现在2万多人，的1万多人，死亡的将近9000人，很高的一个数字。但是我们在人类的发展史上，发觉了一个现象，这个现象是屡试不爽的，每当一个战争过后，我们就会发现一个生育高峰期，而且是报复性的。我们看到二战以后，美国的生育是一个高峰期。我再给大家举一个生育的例子，中国从明代到清代，经过当时的战争之后，中国的人口多少死亡呢？中国上亿的人口只剩下几千万，这个就是中国该朝换代的代价。但是经过了2个朝代的时间，中国的人口就恢复到1亿以上。整个的人口就可能弥补上，所以在二战之后，美国出现了一个生育潮，出现了一个经济发展的高峰期。而与此同时，最最重要的是，美国的央行大量的宽松货币政策。因为整个经济发展需要这个政策，需要那么多货币，所以央行在不断的发行钞票，三管齐下，这个美国房地产不上涨是不可能的！只要这三个因素全部具备，那房地产一定上升。毫无疑问！这个是良性泡沫。因为泡沫背后是有实体经济，是有人口做支撑的。

▲时间：2011年3月25日晚上19:00—

主持人：谢谢！就是要“顺势而为”！

我们现在绍兴柯桥富丽华大酒店4楼富丽华厅，为您直播“对话叶檀共论财富”万达第二届财富论坛。

叶檀：我们中国的宏观经济，就像一个吃激素过多的人。他变得虚胖了。表面上看特别扎实，但是风一吹就倒。现在为了避免吃激素，就给他吃“泻药”，而且量还很大。所以今后中国的宏观经济现在是处于一个两难的过程中，那么今年的一个趋势是比较明显的，无非解决要从一个特殊状态恢复到一个常态。我们知道09年的时候是特殊状态，因为要救市。那么4万亿就是一个激素下去，那么现在是减量，所以今年总体来说，流动性会收缩，那收到20%是到顶点了。

主持人：那这个在既吃激素又吃泻药的时候，我们老百姓应该怎么办？是投资房地产，或者是股票，还是黄金，或者是其他的选择？

主持人：就是说不能一剂药治百病！我相信今天在座的能够坐到这里的人，都是咱们柯桥比较有身份的人，应该说大家这个时候对于自己手中的财富有一个迫切的期望，需要找到出。那房地产也是大家关注的一个领域，那这个里面也有很多领域，比如说住宅、比如说商业地产，还有其他的种类，你怎么看这两个板块未来的走势？

提问4：现在房子买还是不买？

您好，叶博士，国内通胀与紧缩之间的关系是怎么样？第二个，什么东西能够替代房地产？

那么今天非常感谢各位，在这么一个周末的夜晚相聚在一起讨论一个关于“财富”的话题，也祝愿大家能够将来在财富的上走得越来越远，谢谢大家！

我要告诉大家，首先这座城市是一个朝阳城市，是美国铁刚好在建设的时期，还没有大规模的铁建设成。当时这个运输主要是靠运河就是一个运河边上的城市，往往是房价的城市。那我再给大家具一个例子，现在比如说安庆、或者芜湖，现在这里很穷啊！现在已经高，但是以前也不高。但是当中国的粮食主要是从安庆作为的码头的时候，从安庆到长江，然后沿着大运河到北方运的时候，那这个安庆的房价是高的。现在高是因为高铁，会成为新的人流和物流的中心。为什么高铁出现了一些上的和法律上的问题，最急的不是高铁人，是地方的人。地方一个劲到铁道部去游说，不要去缓解这个高铁的建设。我们到1833年的时候，就是这样一座朝阳城市，第一个有水运，第二个未来的铁也是一个重要结点。而且从金融领域来看的话，现在说在华尔街，但是从全球的大商品的市场来说的话，真正的中心在哪里呢？在。的大商品和期货交易市场，才是定价的市场。这个很重要的，为什么会成为大商品定价的市场？因为是给美国的大商品定价的，所有的矿山、所有的钢铁都要从运出去，所以它成为了定价的城市。所有的牛都要从运河运出去，所以牛、农产品的定价也要从定价。所以这当然是一座朝阳城市，既有工业的基础，又有金融的基础。所以这个他有概念，而且这个概念是能够落地的。大家对比一下中国的城市布局，大家可以看得很清楚，哪些城市是朝阳城市？而且未来的价格是能够落地的，能够节节向上的。现在最重要的是货币政策。除了朝阳城市是一个基础，任何爆竹的点燃需要一个到导火索，这个点火就是货币。只要不断的降息，我们知道这个不断的降息导致了美国的次贷危机的爆发。我们知道有房地产泡沫，但是仅仅是局部的，比如说在、迈阿密，但是全国的很少。但是这个因为货币造成的，我们看到在1833年的时候，发生了一件什么事情呢？当时的民间的银行特别多，就是当时全国都有银行，那么这个跟中国现在是很像的，中国现在根据央行发布的数据，我们的小额信贷公司已经有100多家了，光是芜湖这一个地方信贷公司就有3家，我报这个数字的时候可能你觉得跟房地产没有关系。这个其实有关系的，这个就是说明了流动性怎么样？而且这个小额贷款直接反映了市场利率，而且当时美国很多的银行，他们的银行跟我们不一样，他们是可以直接发纸币的，我们在的时候都可以直接发纸币。这些民间的银行，就发行了纸币，到处发行纸币，那么很多人就拿了这个纸币去买东西，纸币的发行量非常大，如果以前只有几百万美元的话，那么纸币泛滥的情况下，一下子有了上亿。那么我们看一看这个货币发行，1833年美国有多少基础货币呢？5900万美元，1836年就有1.4亿美元流通货币，这个差不多翻了3倍。这个不仅是房地产，所有的价格会上涨。我们看到房地产上涨、土地价格也上涨了。如果要下来的话，这个导火索就拔掉，这个是谁呢？在当时的美国出现了一个痛恨纸币的美国的总统，叫约翰逊，这个约翰逊非常痛恨纸币，他认为“纸币是的子孙”，那认为整个货币要回到金银的时代，所以他发布了一条命令，所有的人可以买房地产，但是如果要购买土地的话，对不能你不能再用纸币来购买了！你必须要用黄金或者白银来购买土地！这个就意味着什么呢？这个就意味着货币一下子紧缩了。又从1.4亿回到了5000万左右美元的时代。货币大幅紧缩。比如我们现在央行，现在房地产调控，如果央行实行紧缩的货币政策，这个不是上调存款准备金率，而是采用一个加息，8次加息，如果0.25%8次加息，这个就说明什么？整个的市场，整个的房地产市场的价格就会一落千丈！通常来说的话，如果是加息，只要加到4-5次，整个房价就开始下行。但是央行会加息吗？现在的央行会像当时的美国一样实行“铁血”的政策吗？暂时不会，为什么不会？因为我们最重要的贷款者是地方的投融资平台和央企，他们要还的款太多了。所以央行的副行长说中国的利率处于一个很舒服的状态！所有“很舒服的状态”，就是不上不下，不冷不热，刚刚好！那刚刚好那就不需要加息了。存款准备金率，他所起到的作用是有限的。这也会让中国的房地产市场处于不上不下，不高不低的状态。现在的市场刚好是这样的状态，所以我们一直说是结构性机会，这个就是原因。

第二个的话是土地财政和房产税的双轨制，因为房产税的最终目的是逐渐取代土地财政的，对于这一点不要怀疑，不过是因为现在做不到。我们知道现在发改委出台了一些政策，来理清税费，很多人在说是不是在鼓励房地产交易，这个是理清的过程。

因为时间关系，我就说到这儿，大家得出的结论应该很清楚了：供需关系决定市场，胡扯！那三个市场才是最重要的。第二个对于投资者来说，投资的收益决定他入场！只要能够有收益，他就会入场。所以我们能够看到中国未来的房地产会怎样。房地产的黄金时代是闭着眼睛买房也能够赚钱，但是这个黄金时代已经过了，现在是白银时代，就是你挑准地段、楼盘去买还是能够赚钱。还有结构性机会，至于有什么结构性机会，我们下次交流。

主持人：那现场的朋友有什么问题？

那么现在央行开始紧缩货币政策了，我们要分析一下房地产新政的实质。房地产要上升，金融杠杆行强。新政的实质之一就是你的房地产杠杆，比如说首套房首付比例提高了，这个就把杠杆缩小了。那么存款准备金率提高了，那么看到这些没有效果的时候，那使出的杀手锏是什么？就是不给你杠杆，第一限购，你想买，但是他给你买。还有一个限贷的问题，就是说你所有的都符合条件，对于银行来说，你如果是不断的进地产投资，对于他来说是优质客户，你能够保质保量的把利率、本息都能够还了，是优质客户。但是即便是优质客户，但是你是贷不到款的。今年房地产开发的贷款和个人的房贷都是限贷情况。这个就说明了他不给你杠杆，这个是“零”杠杆。这个是房地产新政的实质。

多年以前，房地产发展非常好，叶教授提出一个理论，“房价不是靠供求关系决定的”，这个理论对中国的宏观经济是一个，如果说不是靠供求关系决定的，那是靠什么来决定的呢？我们今天容幸地请到叶檀接受，我们今天的活动分两部分，第一部分请叶教授阐述她的观点。第二部分我们和叶教授对话，如果您有什么问题可以提出来，和叶教授进行沟通，下面我们有请叶教授入场！

▲地点：绍兴柯桥富丽华大酒店4楼富丽华厅

主持人：但是有人说会到23%。

主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，各位绍兴县的朋友们，大家晚上好！

◆以下为焦点绍兴房地产网对此活动直播图文实录◆

本次“对话叶檀共论财富”万达第二届财富论坛由绍兴柯桥万达广场投资有限公司主办。

主持人：那么接下来，我们还是说说房价，吃了这么多的“药”，多种手法也用了，那么量上毫无疑问大家也看到了，那么价呢？现在还有一个重要的指标，就是要求各地方明确一个房价调控的目标，这个让地方感到很难的。那么截止到今天的数据，我们知道有30个城市公布了房价调控的目标，其中22个是山西，这个公布了以后，他们怎么公布的呢？大部分都是跟P、居民可支配收入挂钩的，而且数字大部分是10%左右。那么假如说绍兴县也得到3月底公布出来，如果出来这个目标，那意味着什么，到底是一个限价的目标，还是一个涨价的目标？

我想请教一下叶老师，如果我们现在把中国的经济比喻成一个人的机体的话，那宏观调控是怎么样呢？那3月25号这一天，我们熟悉货币政策的就知道了，就是我们的存款准备金率上条到20%，是今年以来的第三次，10年以来的第9次。那在当前这个时点下，还要吃这个药，那说明这个宏观经济的基础怎么样？

▲主题：“对话叶檀共论财富”万达第二届财富论坛

叶檀：我怎么都觉得这么难回答呢？我要说商业地产不好，我对不起万达！对不对？

我先给大家说一下，3月25号对于中国的资本市场，对于中国的货币市场来说，是一个

那我告诉大家，从短期来看，成交量是收效的，成交量后面一定是价格，如果维持这样的成交量的话，投资品的最最重要的是接盘者，如果没有接盘者，那会怎么样？现在是两个双轨制，第一个是商品市场和保障市场的双轨制，商品房以后会涨，那这个他和保障房会相差多少呢？我们以新加坡模式来看，他们是相差9倍。如果说保障房是2000的话，那商品房18000是正常的。所以商品这一块哪怕你涨到天了，他也不管你了。

主持人：那作为普通的消费者来说，投资商业地产一定需要很多的技术含量，比如说同样的街，哪怕是对门的两间商铺，在未来的5年可能就会出现很大的区别。那还有人说如果找到一个好地段，是不是就能够赚钱，比如说西湖边一个非常有名的项目，这么多年了，差不多10年，一直没有起来，大家都知道在杭州的寸土村金的地方，周边发展得日新月异，但是这块为什么没有起来，还有很多深层的东西需要探讨。但是商业地产的10年、或者15年，我们看万达模式，他们在发展历程过程中，经历了3个阶段，第一是在大城市核心区，但是是以单独的商铺的形式在做他的产业模式。然后第二块是做商业街。现在在改变，从过去借助一个区域的核心区来奠定自己的商业老大的，来现在自己造中心，如果万达在哪里，那万达就成为中心。不是我为万达说话，而是很多的数据可以作为支撑。我相信大家现在手中有一些资料，1300亿的营业额是他的一个期许。这个应该说很多其他的类似的商业地产能够做到这个程度不多。这个就需要选择性，就是“选择非常重要”！

主持人：那谢谢叶老师，也谢谢各位现场的朋友。我问一下现场的朋友，我们需要继续交流吗？

我们来看一有什么特色呢？那么估值下跌以后，中国的房地产就一落千丈了呢？不是如此！中国有中国市场的特色，中国市场两大特色：第一个特色是现金特别多，民进的资金特别多，很多人是背着麻袋去买房子的。我们有一个笑话，光是灰色收入就有5.4万亿，这还是去年年终的，如果到今年可能有6亿了。这个是完全可以套现的，这个是存在于社会的。那么民间的资金也很多，很多人说现在的房地产是“丈母娘经济”，但是大家想想看，现在是几代人给一代人买房子。这个说明民间有一个借贷效应，我们首付的20%，我们知道戴德梁行，他说中国的现金比例支付占了多少？25%。也就是说，中国人4个里面有一个不靠任何贷款就可以买房子，这个比例高于世界上任何一个国家。那么这个就说明民间的资本很多。这个是真正的原因。什么道理呢？就是为什么说它是一个缩小的杠杆。照道理说，有一个缩小的杠杆就可以，为什么还要限贷呢？就是因为民间的资金太多了。我告诉大家，从去年下半年，的二手房，后来不能贷款，那有没有下降呢？没有下去，非常活跃，有多少是现金交易的呢？60%。就是这个市场的一大半人，根本不通过银行贷款，通过现金交易。这个是中国市场跟其他市场不能比的地方。这也是一幅画从几百万炒到上亿的原因，资金量太大了。所以没有办法，只有用限购和限贷的办法。

主持人：你已经买了吗？

我举了一系列的例子，就全都是为了证明整个的房地产市场的情况，就是跟金融杠杆之间的关系。大家只要清楚，如果央行告诉你要紧缩了，他们也是在不断的采取加息的办法紧缩的话，那你现在所能做的就是承认现实，然后自己赶紧从市场逃跑，不要怀疑它的决心，现在我们能够怀疑，是因为他没有真的这样做，而是通过一些其他的手段在做。所以我们来看看这个杠杆率的问题。我们看之前的话，在次贷泡沫之前，整个的金融的杠杆率是50倍，的投行差不多是50倍杠杆。像中国的大城市的房地产的金融杠杆，最长的是10倍。但是这个理论上的东西，我是不相信的。我为什么不相信呢？我认为中国的房地产的金融杠杆比以前最长的杠杆还要长，如果你2010年买房子，那个时候是怎么买怎么正确的！因为你的房价的上升的速度永远是高于你货币发行的速度。那么在当时的话，在1998年以后，或者2003年前后，你买两套房子，这时候的话，你完全可以做到以房买房，另外一套房子你可以等他价格上来以后，卖了以后，你可以还清你那套房子，你就相当于“空手套白狼”，所以大家想想看，中国的房地产的金融杠杆是不是只有10倍，不止！如果可以“空手套白狼”，那这个杠杆可以无限长。这个是2000年中国房地产市场这么疯狂的原因。

叶檀：你现在应该问“还能买得到吗？”是这样子的，咱们说的远一点，就是买商铺这个事，这个投资一个时代有一个时代的规律，不要逆地产周期而动。现在是中国的城市进程的时候，你现在投资商铺到底是怎么投资怎么对，还是有大的结构性机会在等？所以你看看万达的情况，他在短时间把商业广场租出去，就是瞄准了以后的中国的大中小商业这一块，然后这一块未来中国的商业内需能不能起来，就是靠这个。如果不能起来，那商业地产也不能起来，那中国的商业转型也会失败。我们经常说“抱粗腿”，这个是难听的，其实是“顺潮流而动”，而且个人投资的结果成功与否，跟国家转型的命运牢牢的结合在一起。如果你结合在一起，他转型成功，你就能够得到高额的回报。最怕的是，像山西的就很清楚，自己是价格限得很厉害，但是“煤老板”对房价的贡献很大，他跑到各个地方去拉升房价，但是他那个时候的做法很正确。但是现在如果到郊区去投资地产，比如说中高端、偏高端的住宅去投资这个就很少了。所以我们这个分析要讲了。

叶檀：谢谢主持人，谢谢柯桥万达广场投资有限公司！很高兴今天在这里和大家见面，刚才吃饭的时候我一直在想，我在想是不是要围绕柯桥万达来说一些事，但是万达的两位老总和我说不必围绕万达来说。这个我听了以后很高兴的，因为如果要围绕着说，我就非常好说了。而且这样让我对这个公司有比较好的好感了。因为的表扬的模式就是围绕自己夸，但是真正的评价应该留给他人。今天好象是围绕房地产来说一些事情，刚才主持人也介绍了，我的一个理论“房地产并不是由供求关系来决定的”，我认为房地产的价格，尤其是住宅地产，商业地产也有一些影响，我认为主要是由货币的供应量决定的，待会会和大家阐述这个观点。我想阐述这个观点之前，大家可能非常关注这个形势。所以我想先介绍一下这个形势，我相信大家今天晚上坐在这里一定有很多话，很多想法，要不然不会一个周末的晚上来听我说话，所以这个社会是一个怎么的社会呢？钱很多，又很少！没钱的人焦虑，有钱的人同样的焦虑，那我们面对这样的世界到底应该怎么办？这个世界形势风云变化，这个放到市场里面也是这样的。我们看日本地震以后，一个下午黄金的价格狂跌。然后日元的价格狂升，你们会觉得这个世界是不是变了？而且房地产的市场也变化了。但是仅仅的几天的时间，昨天的黄金的价已经突破了1430美元/盎司的价格，而日元又开始往下走，所以这是一个动荡不定的世界。我们不知道明天的市场价格会怎么样，后天的市场价格会怎么样，但是有一点我们是可以分析的，就是这个世界、这个市场的大概的我们是可以分析的。

司空见惯的日子，大家我们的存款准备金率调高了，我们央行不停的实行紧缩的货币政策，这个对于房地产是不利的。但是我要告诉你另外一个现象，这个现象刚好相反，对于这个房地产市场非常有利。我们知道在不到一个月之前，在天津文化艺术品交易市场开幕，我们发觉了一个现象，就是当他把一幅画分成几十万的份额在市场上进行交易的时候，可以从300万上升到1.15亿，这个说明有无数的投机的资金在炒作这副画，而且这个上限是可控的。我们这个包括玉石、包括画，所以我们在房地产市场也看到了相关的亿情况。大家知道我从来不隐瞒我自己的观点，我是支持中央的调控的。从头到尾，我都支持！因为我觉得如果房价再疯长下去的话，中国经济要完了。但是调控的4月份，快要一年的时间了，但是这个结果怎么样？有的人说调控成效很好，包括我在内。所以很多人说我拍的马屁！但是我想想这个人当官也不想做什么，所以我没有这个动机！那大家为什么相信我的话，因为我没有动机去。因为这个对我没有任何好处，而且会砸掉我的牌子！那有没有收到效果？有的人说收到了，从3月份的成交量来看，现在、上海这样的城市已经急得要跳脚了！你想想看，有哪一个城市可以房地产的成交量下跌70%以上甚至80%以上，没有！但是另一方面我们看到其他的一个情况，什么情况呢？第一房地产价格没有大幅度下跌，我们看看统计局统计的数据，没有大幅度下跌。而且还有一个城市是大幅上涨，1月份、2月份一手房、二手房上涨了百分之十几的有一个城市，是哪个城市？