走进舟山楼市”③：房价
文/住在杭州网首席记者李
编者按：
一个月前的7月7日，国务院正式批准设立浙江舟山群岛新区，舟山成为我国继续上海浦东新区、天津滨海新区和重庆两江新区后的又一个国家级新区，也是国务院批准的中国首个以海洋经济为主题的国家战略层面新区。
舟山群岛新区的设立，极大地提振了舟山——这个无论面积还是经济规模，在浙江排名都极为靠后的岛城的经济和战略地位，也极大地打开了舟山未来发展的空间，其前景足堪想象。
正是带着对新区设立后舟山的充分好奇和想象，住在杭州网记者在今年相继走进温州、台州、绍兴、宁波之后，于7月底走进了舟山，对舟山楼市进行了调查，现推出“走进舟山楼市”系列第三篇：
“走进舟山楼市”③：房价【浙江在线·舟山新区网】
系列报道回顾：
“走进舟山楼市”①：龙头
“走进舟山楼市”②：购房者
本文导读：
·定海、普陀老城区舟山房价的高峰
·临城新区起步晚但势头猛
·最严厉的限价
目前，舟山的房价，定海和普陀老城区新房价格在1.5万左右，临城新区1.2-1.3万左右，东港新区1.1万左右。
因为特殊的岛城地理结构，舟山城区不同于省内绝大多数地级市，仅跟台州“一城三区且三区互相分离”有相似之处。
舟山下辖两区两县，分别是定海区、普陀区、岱山县和嵊泗县。其中，定海区和普陀区位于舟山本岛，岱山县位于岱山岛，嵊泗县位于远离舟山本岛的嵊泗列岛。
然而，即便同在舟山本岛，定海和普陀两区也相隔遥远。从定海开车去普陀老城区沈，差不多要半个多小时，好像是从一个城市到另一个城市。在搬入临城新区之前，舟山市一直在定海城区。
后来，舟山在定海城区和普陀城区正好中间的，大举建设临城新区。因为担负着舟山市新的行政、经济中心功能，其定位有点类似于钱江新城至于杭州。
目前，临城新区已经初步成形，区域内高楼林立，舟山市已经迁入，绿城集团投资兴建的五星级酒店喜来登每到周末必定客满。临城新区也是目前舟山楼市的重点区域。
临城新区在行政区属上属于定海区，不过，因为舟山市迁入，临城新区目前基本上形成了和定海城区、普陀城区分庭抗礼之势。
因此，舟山目前形成了一城三区的的特殊地理结构。从宁波镇海经舟山跨海大桥，过金塘岛、岛，首先进海城区，然后沿舟山岛南部海岸线一直往东，相继进入临城新区和普陀城区。
因为三个城区范围都不大，而且中间都是没有连接起来的空旷之地，从定海到临城再到普陀，像是从一个县城到一个县城再到另一个县城。
除了前面提到的三区，在舟山市的城区架构中，东港新城也占据着重要的。东港新城是普陀区的新区，目前，普陀区已经从普陀城区搬入东港。
定海、普陀老城区舟山房价的高峰
“定海和普陀老城区的新房价格，大概在1.5万/平方米左右，是整个舟山房价最高的。”绿城舟山公司营销总监薛基告诉记者。薛基是舟山人，在绿城舟山公司工作已差不多十年，尽管很年轻，但却是舟山老资格的地产人。
今年售罄的绿城?玉兰花园，是定海城区最高端的项目，薛基告诉记者，售价大概在1.6-1.7万/平方米左右，好的房源卖到了2万以上。“不过，在舟山，品牌房价的楼盘，和非品牌房企的楼盘，价格差距不明显”，因此，绿城的楼盘，比其它开发商开发的楼盘，价格优势并不明显。
尽管如此，绿城仍然起着价格领头羊的作用。2009年，玉兰花园开盘之前，定海城区的房价普遍在一万以下，玉兰花园1.2万多开盘，周边楼盘很快将价格提到1.1万以上，紧跟绿城。
定海、普陀房价之所以高，主要是因为它们是成熟的老城区，配套完善。不过，定海和普陀城区因为地少，目前处于乏盘可售的境地，后续供应乏力。绿城下半年在定海会有一个新的项目销售——玫瑰湾，位于原浙江海洋学院对面，浙江海洋学院地块也是绿城的。
舟山楼市的主战场主要在临城新区和东港新城。
临城新区起步晚但势头猛
临城新区正好位于定海和普陀之间，是舟山新的、经济中心，市已经迁入。薛基告诉记者，临城新区新房的价格大致在1.2-1.3万左右的水平，“临城新区因为起步晚，价格低一点，但增长快”。
绿城在临城新区有两个项目——桂花城和百合公寓，后者是绿城在舟山的第一个精装高档公寓，蓝色玻璃外墙，很像绿城?蓝色钱江。这两个项目都距离舟山新的市很近。
“百合公寓最后一期售价在1.3万/平方米左右。”薛基告诉记者，目前，百合公寓的二手房价格，已经有人开到了1.8万/平方米，但“没人卖”。
保亿目前在售的两个项目风景合院和风景沁园，以及今年5月和新湖合作拿下的地块，均位于临城新区。
“风景沁园一周前的7月23日开盘，当天销售60%。”保亿置业(舟山)公司营销副总经理吴志军告诉记者，尽管在双限的严厉冲击之下，舟山的新开楼盘，开盘期间一般都能卖掉个百分之五六十。风景合院去年9月首次开盘，当时价格是1.1万/平方米，而最近的这次开盘，价格是1.26万/平方米，有所上涨。
吴志强认为，这跟舟山楼市的特殊性有关：第一，舟山楼市百分之九十以上是本地人购买，因此市场非常平稳；第二，跟舟山群岛新区获批的利好有关系。
“群岛新区获批，很可能会吸引一批外地人来舟山买房”，吴志强已经准备将营销向宁波拓展。
最严厉的限价
尽管有新区获批利好，然而，对舟山的开发商来说，却有“限价”之痛。
“舟山是目前整个浙江执行新政细则和透明售房最严格最规范的地级市”，舟山房管局副局长陈丽娜告诉记者。关于这一点，记者从绿城、保亿等房产商处得到了。
据某开发商透漏，“目前，临城新区1.25万以上的开盘价格基本上不会批”。陈丽娜告诉记者，“舟山要将每年的房价涨幅在P增幅以下，因此，从去年开始，实行开盘定价市联席会议制度。”每一个楼盘在开盘之前，先将开盘价格报到主管部门，然后再由市副秘书长召集房管、统计等相关部门，召开联席定价会议，如果联席会议认为开发商定价过高，就会审定一个新的更低的开盘价格，开发商必须照此执行。也就是说，开发商只有开盘定价权，而最终的决定权在。
除了限价，开发商的具体开盘形式，比如是摇号还是排号，都是由房管部门来定。因此，舟山开发商开玩笑说，“才是真正的老板”。
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