鄞州新“地王”牵动宁波的房价神经

　　刚刚经历了5月份的量价齐升，雅戈尔10个亿接手鄞州新“地王”的举动又在已不平静的楼市中掀起波澜。关于房价的猜想迅速往多头一方倾斜。业内人士认为，在四五月份中已经露出迹像的投资性需求将在本月中进一步放大。刚刚经历了5月份的量价齐升，雅戈尔10个亿接手鄞州新“地王”的举动又在已不平静的楼市中掀起波澜。关于房价的猜想迅速往多头一方倾斜。业内人士认为，在四五月份中已经露出迹像的投资性需求将在本月中进一步放大。

　　6月1日，鄞州新城联心-3C地块经过48轮激烈竞拍，雅戈尔置业以逾10亿元的总价拿下，折算楼面地价8707元／平方米。而按出让底价550万元／亩计算，起始楼面地价仅为4125元／平方米。鄞州新“地王”的出现超出了不少业内人士的预期。

　　从该地块周边的在售新盘来看，风格城事目前均价在10500元／平方米，水韵江南目前多层住宅均价为10200元／平方米，盛世天城、迪赛明天广场等楼盘的均价在9500元／平方米乃至1万元／平方米以上。二手房市场中，相隔不远的东湖馨园成交价在1万元／平方米左右。

　　业内人士估算，以联心-3C地块这样的楼面地价，加上建安成本、财务成本以及利润等，这块地上开发的商品房至少得卖1.6万元／平方米。

　　根据以往的经验，“地王”一产生，周围的楼盘房价会跟着上涨。2006年华辰北9号地块被雅戈尔以楼面地价6490元／平方米竞得，成为当时宁波的新“地王”，结果相隔不远的天合一期余房马上卖火了，天水家园在二手市场的价格也马上上升。

　　业内人士表示，联心-3C地块周边的楼盘如盛世天城二期等马上就会受益，另外对明年的荣安府、华茂成达西地块、荣安琴湾等都会产生影响。据透露，已经有周边楼盘在酝酿提价。

　　“新‘地王’出来之前，就已经有投资客把眼光投向住宅领域了。这个迹象在4月、5月份慢慢显露出来。”21世纪不动产宁波区域负责人施建益告诉记者。

　　“出于投资目的的买家最近确实比以前要多。我们有一个客户，刚刚卖掉一套天水家园的房子，赚到了60万元。200多万元房款还没全到手，就跟我说要我们物色合适的房源给她。”诚发房产有关负责人说，这部分客户对成交量的贡献较大，因为他们一卖一买就有两套。

　　“新‘地王’这么一拍，估计会对投资客产生刺激作用，会激发潜在消费需求进一步提前。”施建益说，其实有一部分投资群体并不是纯粹出于短期投机的，他们长期内比如说五六年内有换房需求，一看到房价涨，就会把买房计划提前，如果短期涨得多就出手套利，如果没涨或者跌了，过几年自己去住。虽然这部分客户一般也就买一套，但是客户群体比较大，累积的需求也会比较惊人。

　　业内人士向记者透露，事实上投资性需求在一手房中表现得比二手房还要明显。“一些搞实业的，或者本来通过其他渠道投资的，受金融危机的影响，其手中的部分资金流向了房地产。这些客户以大客户居多，可能一买就是好多套。尽管目前还没有具体统计数字，但是大量的投资性需求重新入市，是可以确定的。”

　　不过，面对当前暖流阵阵的楼市，也有部分业内人士态度谨慎，甚至有一些担忧。

　　华星房产总经理助理陈敏梁表示，盲目提价会造成大量无效需求。“5月份，部分品牌开发商凭借过硬的产品素质和客户群体的积累，进行了调价。这一调价也重塑了整个宁波楼市的价格体系标准。另有一些开发商对于自身品牌盲目自信，同时也未考虑项目本身定位的客户群体，随之跟风提价。事实上，项目调价幅度一旦过大，超过目标客源的极限承受力，就会产生大量的无效需求，而供需关系就会迅速发生变化。”

　　他认为，盲目提价会损害楼市信心，一旦楼市进入调整期，开高的价格很难回落，让开发商处于进退两难的境地。“在楼市上升期，任何问题都可以被，而在楼市的调整期，很多业主就有可能变得非常挑剔，一旦关系处理不当就有可能引发退房风波，这不论是对于整个市场的信心回归还是对开发商品牌都将是一个。”