优客工场上市：三年亏损14亿，行业困局待解

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Wework铩羽而归后，其中国最大的竞争对手优客工场向SEC递交了招股书，发起面向资本市场的冲刺。

根据招股书，优客工场拟将股票代码设为“UK”，建议最高募集金额1亿美元。这家成立于2015年的企业，借助国内共享办公的风口，此前曾获19轮融资，合计超过47亿元，投资方包括红杉资本中国基金、真格基金、歌斐资产、亿润投资、中投汉富、创新工场等。优客工场表示，此次募集所得资金将主要用于扩张规模和加强服务、增强技术能力及一般营运用途。

然而，盈利问题始终是该行业的痛点。招股书显示，优客工场2017年、2018年及2019年前九个月的营收分别为1.67亿元、4.49亿元、8.75亿元，复合增长率达到209.9%；但亏损却逐年扩大，三个阶段分别为3.73亿元、4.45亿元、5.73亿元。

此前wework招股书提交后，估值不断下跌直至终止上市，最后只能卖身软银；氪空间一度被传资金链断裂难以为继；金地旗下ibase及潘石屹的SOHO 3Q均被转卖……联合办公行业正经受寒冬之苦，而选择此时上市的优客工场，或许也是在寻找一条出路。只是先行者已经倒在了路上，不知后来者是否能够成功？

连年扩大的亏损

一般而言，联合办公企业的经营模式可以概括为“二房东”模式，即租房-装修-出租，赚的是中间的差价，但目前的市场现状是，租金差价难以覆盖装修及运营成本；而且租金收入并不稳定，极易受到经济形势及市场环境的影响，但支出却无法收回，因此联合办公企业普遍难以盈利。

2019年前9个月，优客工场的运营费用中，以股份结算的负债公允价值变动（1.4亿元）、一般管理费用（1.3亿元）和长期资产减值损失（8650万元，主要反映某些长期租赁产生的资产使用权减值）占比最高，另外还有开业费用、市场销售费用等等。

其中，随着办公空间数量的增多，一般管理费用和长期资产减值损失不断上涨，涨幅甚至高于营收上涨的幅度，企业难以产生规模效益。招股书显示，2017年、2018年及2019年前九个月，优客工场营收分别为1.67亿元、4.49亿元、8.75亿元，复合增长率达到209.9%；但亏损却逐年扩大，三个阶段分别为3.73亿元、4.45亿元、5.73亿元。

不难发现，优客工场的亏损至今仍在扩大，今年前九个月的亏损已经超过去年全年，而较去年同期相比，扩大了111%。对此，优客工场在招股书中解释称，门店扩张、门店重整、门店收购等需要大量的资金。

优客工场表示，如果停止快速的扩张并专注于等待和管理成熟的办公空间，其将不再承担大量投资来建设新的空间或花大量费用用于市场营收，并将大大增强公司的盈利能力。但招股书显示，2019年以来，优客工场已然放慢了开店节奏，前九个月仅新开业9个办公空间，而2018年为96个，但这却并未带来优客工场想象中的亏损收窄。业内人士分析称，这意味着这些已经开的新店并没有什么盈利能力，反而成了一个个包袱。

此外，租房产生的大量前期投入，使得联合办公企业的资金链始终处于紧张状态。招股书显示，优客工场经营活动产生的现金流一直是净流出状态，2017年、2018年、2019年前九个月，经营活动现金流净额分别为-1.52亿元、-5207万元和-2.32亿元。

前期投入高、回报周期长、盈利困难的特性，与长租公寓何其相似。自2017年起，长租公寓行业频频暴雷，数以千计的创业公司死于资金链断裂，而其后入场试图坐收渔利的大佬们也在一两年的试水后纷纷撤离，仅剩一地鸡毛。

轻资产模式

意识到二房东模式不可持续的优客工场，提出了轻资产模式，即不提供办公空间，仅向业主输出品牌、设计、管理和咨询服务，收取市场和品牌服务费。

2019年以来，优客工场加大了轻资产业务的比重。2019年前9个月，优客工场8.74亿元的营收中，二房东模式收入为4.19亿元，占比48%；轻资产模式的收入为4.03亿元，占比46%。而2018年前者占比为88%，2017年这一占比更是高达92% 。

受益于轻资产模式的快速增长，优客工场亏损扩大的幅度相较于营收增长幅度呈现收窄的迹象。优客工场称，目前以轻资产模式运营的子公司已经能够产生毛利润，未来会继续发展这种模式，这将是优客工场主要的增长动力之一。

目前看来，轻资产模式似乎是一条可行之路。但就优客工场而言，还存在客户过于集中的问题。今年前九个月，优客工场前四名轻资产客户贡献的营收占轻资产模式总收入的比例高达93%，这意味着一旦某个客户与优客工场解约，该部分收入将受到较大影响。

截至2019年9月30日，优客工场入驻城市42个，共运营了197个办公空间，另有26个还在建造或已施工完毕，预计将于2019年第四季度或2020年开始投入运营；管理面积约为13.87万平方米，在所有联合办公空间的总管理面积（约60.86万平方米）中占比为23%，已经是国内第一。其中，39个办公空间属于轻资产模式，其余171个空间属于自营模式。

在自营模式运营的171个联合办公空间中，65个属于成熟空间（已开放超过24个月时间）；整体出租率和成熟空间出租率分别为79%和83%。《2018年中国联合办公活力指数报告》指出，中国的联合办公企业要想达到盈亏平衡，出租率平均需达到85%。

此外，优客工场还通过U Bazaar App、智能办公系统、物联网解决方案和数据管理系统U data等多种方式为入驻会员提供全面的U+服务，以增强会员黏性和扩大会员规模。截至2019年9月30日，优客工场共有大约60.96万名会员，包括大约58.46万名个人和包括美团、今日头条等在内的2.5万家大中小企业。

值得注意的是，今年以来，公司高层人事变动也较为频繁。7月，优客工场总裁孙霞离职；11月底，诺亚财富创始人汪静波退出公司董事行列，朱子龙、付松林、吴声、沈玢、中景恒基投资集团等5位股东退出。对此，毛大庆回应称：“我们在做境外架构，这是正常的境内股东变更。”

行业困局待解

“公司一年内就将实现盈利，预计将在今年或者明年年初上市，地点是香港和上海二选一。”2018年5月，创始人毛大庆曾向媒体表示。遗憾的是，他全都没有做到。

今年8月，第一家共享办公企业wework递交招股书后，美国资本市场反响剧烈。成立9年却仍未盈利，让wework饱受二级市场投资者的质疑。2016-2018年，wework营收分别为4.36亿美元、8.86亿美元和18.21亿美元；净亏损分别为4.29亿美元、9.33亿美元和19.27亿美元。“在我们看来，为没有实现盈利的企业提供慷慨资金的日子已经结束了。”摩根士丹利首席美国股票策略师威尔逊表示。

数日内，wework估值从470亿美元被下调至250亿美元，再到120亿美元。10日，福布斯更是将WeWork的最新估值调至28亿美元。压力之下，Wework不得不选择推迟IPO。10月底，wework宣布将80%的股权卖给软银，估值在75亿-80亿美元之间，惨淡收场。

近年来，伴随着共享经济的大潮以及我国“双创”方针下涌现的大量小规模初创企业，共享办公的需求愈加旺盛。对办公区域的弹性化有助于保障企业及员工的自由度，集中化统一管理也可以提高运营效率。2010年在美国创办的Wework，是共享办公行业的先行者。2015年，中国进入共享办公元年，大量资本和创业者涌入，毛大庆的优客工场、潘石屹的SOHO 3Q等都是在这一年诞生。

但随着企业的发展，盈利难题却始终难以破解，共享办公行业正遭遇艰难时刻。其中，氪空间曾被传出资金链断裂难以为继，2019年管理层大调整，CEO、CFO、COO等集体离职；潘石屹也公开表示，截止2018年底，SOHO 3Q的规模未达预期，共享办公业务也进展不顺，最后于近日被出售。

有趣的是，前不久收购SOHO3Q项目的筑梦之星，在上周刚刚成为优客工场的基石投资者，投资金额约300万美金，目前已在备案中。市场普遍认为，虽然目前没有找到完美的盈利模式，但共享办公的需求的确存在，对市场的价值和意义也是确定的，前景仍然光明。

2018年起，优客工场先后收购了8家联合办公品牌（洪泰创新空间、碎片空间、无界空间、Wedo联合创业社、Workingdom、爱特众创、火箭科技和方糖小镇等），而这8家品牌就贡献了13.87万平方米的管理面积，22.8%的营收。其中，方糖小镇在今年7月因为双方对未来规划不一致,已宣布与优客工场和平分手。

近日，毛大庆表示，美国的投资人也认为联合办公这条赛道必须要打开，不能让WeWork上市的阴影阻挡国内选手的道路，所以他们都希望优客工场能够带领这个行业杀出重围。在业内人士看来，优客工场的上市或是迫于股东及投资人的压力，或是出于对资金及市场认可的渴求，但在提振行业信心方面还是产生了一定的效果。如今，背负着整个行业前景的优客工场踏出了第一步，路漫漫其修远兮，其与行业最终究竟将走向何方，还要等待时间给出的答案。（本文首发钛媒体，作者 | 石万佳）