从长沙房企利润被限制看楼市走向：马太效应扩散

特约撰稿人 平川

一直期盼房地产抑制政策放松的那部分人，恐怕要失望了。

上周的中央经济工作会议，重申了“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展”。这句话没有什么新意，但不痛不痒的放在会议通稿中，就是说给房地产利益集团听的，让他们死心、不要再抱有任何幻想。

事实上，房地产利益集团的内部已经开始分化，一部分已经开始转向制造业了。比如一向紧贴着政策和政治风向的恒大集团已经开始发力电动车，斥资不断进行纵向产业链的并购。碧桂园则布局机器人，对房地产产业链进行优化升级。融创则不断在往文化、旅游的方向发展，也在不断涉入其他实体行业。

但这个集团内部还有一部分势力，依然在期盼放松：如过往一般的大水漫灌，使得房地产继续大涨，他们也可以赚取巨额利润。强调坚持房主不炒，就是说给他们这些人听的。

有意思的是，湖南长沙于上周三下发了成本法监制商品住房价格构成的通知，通知规定商品住房价格由“成本+利润+税金”构成，平均利润率为6%-8%。这条政策本月11日开始执行。

初看政策，规定利润率是一件反市场化、也是非常奇怪的事情。但是，透过这条政策，我们也可看出政府对房地产的态度，即抑制但不打压。

房地产抑制政策，并不是抑制要房地产行业的发展。恰恰相反，房地产可以带动其上下游几十条产业的发展，也是经济增长的发动机之一。所以，房地产行业还是要继续稳固发展的。

但是，房地产行业的发展速度需要降下来。6%-8%的平均利润率要求，是要把房地产的增速和利润，从目前远高于GDP的增速，降至与GDP增速略高或持平的水平。长沙新政实际上是在表达这样一个态度。

上峰试图通过压缩房地产利润的方式，迫使沉淀于房地产的、大量追求高回报的存量资金流出，并让这些资金转而服务于制造业和产业升级。

在行业融资渠道被卡、以及利润率被压缩的情况下，大量中小房企破产和被并购，是大概率事件。马太效应也会在房地产行业发挥效力。

整个行业的下一波机会，是旧房改造。这一点也在中央经济工作会议上有所强调，“加强城市更新和存量住房改造升级”，但红利已经远没有之前大了，而且恐怕与中小房企没有太大关系。

总之，房地产政策核心“房主不炒”是不会在短期之内发生变化的：既然写入十三五规划，那么就至少保持五年。考虑到政策的延续性，抑制政策甚至延续更久。

但在微观上，二、三线城市的抑制政策逐渐放松，在2020年恐怕也是大概率事件。之前是人心思涨，故政策强抑之；随着京沪为代表的一线城市龙头横盘三年、以及宏观经济增速下滑，思涨之心日渐消散，所以政策也会慢慢放松以对冲。毕竟，政策核心是冻楼，而非迫使房价一路下滑。

随着楼市快速上涨的结束，其租售比也会逐渐完成均值回归。

就像一只股票，在快速成长期投资者可以忍受较高的估值，因为高估值很快会被高成长消化。但是，随着高成长结束而进入成熟期，其市盈率会无限趋近于整个行业的平均市盈率。租售比之于楼市，就如同市盈率之于股市，所以均值回归是大势所趋。租金上涨和房价下跌，或二选一或同时进行。

虽然楼市快速上涨期结束，但毫无疑问出身于三、四线城市，没有家底的年轻人，想在一线城市买房会变得越来越难。事实上，现在的大部分年轻人都存不下来钱。

但另一方面，已经在一线城市买房的人，未来三到五年可能还会面临一次甚至多次大考。能否扛得住月供压力，能否保住工作和收入水平不下滑？

从长沙房企的利润率被限制，到对房主不炒的再次强调，都意味着房企的日子会越来越难过。此外，马太效应除了地产行业，也会在购房人身上体现出来：不但在一线城市买房越来越难，而且即使买了房子的人，依然会面临月供的考验。

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