北京限竞房迎交付大年：80%项目亏损 房屋质量引担忧

　　为平抑过快上涨的房价，限定商品房最高售价的限竞房应运而生，并迅速成为近两年北京新房市场上的供应主流。由于价格稍低，限竞房被认为是购房者的“福利房”，但这对房企来说，不见得是好事。机构数据显示，受房价与地价价差较小、销售周期拉长、融资成本高等因素影响，北京入市交易的限竞房项目有80%会出现亏损。

　　在企业无利可图的情况下，楼盘的交付质量引起了市场关注，在北京，即使是单平方米动辄十万元、总价款超千万元的豪宅项目，也不乏因为质量问题而出现维权的情况。业内人士指出，2020年、2021年将是限竞房项目的交付大年，房屋质量问题应引起各方高度关注。

　　部分区域限竞房价格下跌20%

　　在北京工作多年后，2018年8月，童玲(化名)拿着凑齐的首付款买下了房山区旭辉城项目的一套住宅，加上一些杂项支出，房子的均价接近3.9万元/平方米。

　　买房时，旭辉城的置业顾问告诉童玲，这是北京第一批拿到预售证的限竞房项目，住建部门批准的该批次房源销售均价为38994元/平方米，价格很合适。童玲不太懂什么是限竞房，她的理解是政府帮老百姓摁住了售价，买这种项目比较划算。

　　限竞房，即限房价、竞地价，在土地招拍挂时就设定了未来商品房的销售价格，当土地竞拍价格达到上限后，开发商对自持比例、配建公租房面积等进行竞拍。同时，购房人在取得项目产权后五年内不得上市交易。也就是说，政府部门设立了限竞房项目的最高价格红线，开发商不得逾越，但向下浮动并无限制。这类住宅仍是商品住宅，不属于保障房序列。

　　随着强调控效果的显现，北京房地产市场出现颓势，新房二手房联动降价成为一种趋势，位于六环外的旭辉城项目也受到影响。童玲告诉中新经纬客户端，现在旭辉城的售价下降了5000元/平方米左右，她已经浮亏30多万元。从2018年6月拿到预售证至今，旭辉城仍未售罄，安居客客户端显示，该楼盘最低售价为32500元/平方米。

　　销售不理想，是北京大多数限竞房项目都需要面对的问题。中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端说：“已经入市的128期、78个限竞房项目，共计有约5.87万套住宅，但现在网签了约2.48万套，网签比例只有42.7%。除了少数楼盘，限竞房项目能够销售过半已经算是优秀了。”

　　中原地产研究中心统计数据显示，包括限竞房在内，2019年北京新建商品住宅成交量虽然同比上涨了57%，但由于2018年、2019年住宅供应量连续两年均超过4万套，商品住宅库存量达8万套，刷新了最近8年的最高纪录。

　　新建商品住宅库存高企，与限竞房供应激增有关。该机构称，2018年以来，北京合计供应新建住宅达9.5万套，其中5.44万套是限竞房，占到市场供应的68%。限竞房项目也在大量积压，累计库存量达3.38万套。

　　中新经纬客户端注意到，在销售不畅与供应增加的双重挤压下，除少数地理位置好、配套成熟的限竞房项目按照最高限价出售住宅外，多数楼盘的实际售价都与最高限价留有一定的空间，类似旭辉城的降价行动，在其他楼盘并不鲜见。

　　“北京限竞房明显扎堆，集中在青龙湖、亦庄、大兴等区域，这种情况下，虽然大部分项目的规划设计、户型等都比之前有提升，但在资金回笼的要求下，市场有可能会出现价格战。”张大伟称，部分区域限竞房的价格已经下跌20%以上。

　　多数项目将亏损

　　降价，进一步挤占了限竞房项目本就不多的利润。中原地产研究中心称，2017年以来，北京合计入市的限竞房地块共有103宗，这103宗土地拿地的成本价(经营部分)与房价差，最低的只有6300元/平方米，最高的在3万以上/平方米，超过2万元/平方米的地块只有38宗，算上建安、营销、财务、税费等成本，多数项目都将亏损。

　　“已经入市的66个限竞房地块(有项目属于多地块)中，有46个块地的房价与地价差在2万元/平方米以内，目前，这些项目中只有8个项目基本售罄，另外4个项目基本保本。整体看，北京入市的限竞房项目中有80%已经亏损，即使未来快速卖完，也只是减少亏损，如果价格战持续，亏损面还会扩大。”该研究中心称。

　　克尔瑞研究中心2019年10月底也称，对北京2016、2017年成交的86幅含宅地块的运营情况进行统计分析发现，在已经开盘的66个项目中，只有三成项目盈余，超七成项目面临亏损。在限竞房中，西城天铸、金辰府、颐