雅生活：“并购王”的烦恼｜进深⑦

原标题：雅生活：“并购王”的烦恼｜进深⑦

雅生活集团董事长兼总裁黄奉潮

乐居财经 张丹 发自北京

频繁收并购换来规模扩充。上市第二年， 雅生活服务(03319.HK，以下简称雅生活)的业绩再创新高。

3月17日，雅生活发布2019年财报，如此前业绩预告，收入、净利润大幅度上扬。收入51.27亿元，同比增长51.8%；净利润12.92亿元，同比增长59.3%；公司股东应占利润12.31亿元，同比增长53.7%。

除此之外，销售毛利也在提升。2019年，公司实现毛利18.83亿元，同比增长46%。不过，毛利率出现下滑，同比下降1.5个百分点为36.7%。

纵观2016-2019年，雅生活的毛利率分别为25.04%、33.54%、38.2%及36.7%，整体来看，此前毛利率处于逐年上升态势，今年为近四年首降。

在管面积两年激增3倍

在管面积是物企的关键命脉，也是提高收入行之有效的主要方式。

物业管理服务依旧稳占雅生活收入的半壁江山。财报显示，2019年物业管理服务收入28.30亿元，占总收入的55.20%。而三大业务板块的其他两个，外延增值服务、社区增值服务的收入分别为18.12亿元、4.85亿元，各占总收入的35.3%、9.5%。

物业管理服务收入的增长，主要得益于管理面积规模的增加。截至2019年12月31日，雅生活在管面积及合约面积分别为2.34亿平方米及3.56亿平方米，较去年同期各增长69.4%及55.0%。

数据显示，雅生活的合约面积从2017年底的1.26亿平方米上升至2019年的3.56亿平方米，同期在管合约总建筑面积由7834万平方米上升至2.34亿平方米，2年的时间增幅将近3倍。

作为脱身于雅居乐的上市物企，与其他物企相似，在管面积很大一部分来自于母公司的直接供给。而雅生活除了雅居乐母公司，还有绿地股东在背后的支持，物业管理面积的规模增加相对而言也更有优势。

财报显示，来自双股东面积占总合约面积的32.9%。其中，来自 雅居乐集团与 绿地控股的合约面积分别为7705万平方米及4008万平方米，较截至2018年12月31日止分别增长9.5%及81.9%。

2017年，绿地以10亿元将其全资子公司上海绿地物业服务有限公司100%股权转让给雅居乐。此后双方宣布，雅生活与绿地集团达成战略合作关系，绿地集团以10亿元入股雅生活，取得雅生活20%股份，成为其长期战略性股东。

当时，绿地就曾表示，未来五年每年将向雅居乐物业提供不高于1000万方物业管理面积。

截至2019年12月31日，雅生活来自于 雅居乐集团、 绿地控股的在管总建筑面积分别为5383万平方米、856万平方米，2019年新增在管面积563万平方米、383万平方米。

并购王：第三方新增占80%

不过，雅生活并不满足于两大股东的面积输送，甚至意图摆脱“对母”依赖。

2019在管面积中，来自第三方物业开发商的合约增长快速，在雅生活总合约面积中占比超七成。数据显示，来自第三方项目的合约面积(含收并购贡献)达2.39亿平方米，较去年底增长74%，占总合约面积的67.1%。

第三方物业占比的快速增加，是雅生活收并购加速的直观反映。

上市第二年，雅生活的收并购动作频繁。2019年就完成了多个重量级收并购，实现了在管面积的大跨步增加，其中包括青岛华仁物业、哈尔滨景阳物业、广州粤华物业和兰州城关物业、中民物业及新中民物业。

尤其是对中民物业的收购，对雅生活的在管面积进行强力注入。财报介绍，收购完成后，雅生活整体在管面积（包括参股公司的在管面积）将接近5亿平方米。

财报显示，年内，来自第三方物业开发商的新增合约面积达1.02亿平方米，是来自雅居乐和 绿地控股的4倍。而未来，雅生活的第三方物业占比还会继续加大。

在2019年中期业绩发布会上，公司管理层就曾表示：“预计2019全年第三方物业表现或超出公司目标，并于2020年进一步增长，来自股东输送的面积会越来越低。”

据了解，自2018年上市以来， 雅生活服务至少累计耗资超20亿元用来收购其他物业管理公司。

未来雅生活的收并购还会继续。公告显示，在2019年8月修改的《招股章程》中“未来计划及所得款项用途”一项，将原定的用于收购的资金占比由65%上调至85%，由此可以窥见雅生活服未来的扩张速度不会低。

除了收并购外，对外拓展是增加第三方物业管理面积的另一个方式。财报中提到，2019年，第三方拓展及年内收并购的贡献新增86.4百万平方米，其中收并购新增66.8百万平方米，第三方拓展新增19.6百万平方米。按照区域划分， 雅生活服务在管项目的28.%位于粤港澳大湾区，19.3%位于长三角城市群，10.8%位于兰西城市群。

通过多笔收并购和第三方拓展，雅生活有意在逐渐弱化对两大股东的依赖，而同时，作为第二大股东的绿地也在做股份调整。

2019年10月以来，绿地金融两次减持 雅生活服务股份，目前，绿地金融仍持有雅生活1亿股非上市股股份权益，占雅生活已发行股本总数的7.5%。

由于 绿地控股间接持有绿地金融100%股权，并通过其持有雅生活股份，按此计算，两次减持， 绿地控股共实现资金回笼约25.69亿港元。

虽然，雅生活在公告中表示“出售事项主要基于绿地金融的持续资金需要，不影响绿地金融的控股公司 绿地控股与公司的战略合作”，不过，从2019年雅生活的项目来源面积占比来看，来自绿地的仅占3.7%，几乎与2018年持平。

现金减少，物管毛利率下降

当然，业务的加速扩张需要大量的资金加持，2019年6笔重量级收并购，使得雅生活手握现金减少。

数据显示，雅生活现金及现金等价物42.07亿元，较去年底减少12.5%；经营现金流入为16亿元，同比增长81.2%。与此同时，雅生活的总负债也在增加，2019年总负债为28.82亿元，较去年同期增长了61.28%, 资产负债率也由24.48%上升至30.7%。

在管面积是物企收入的主要命脉，而增值服务则是物企的关键盈利点。

2019年，雅生活持续围绕人、房、车、公共资源深挖社区经济生态圈，在服务质量、生活体验、智慧化社区运营管理上多元创新协同发展，增值服务的收入和毛利率都带来了有效上涨。

2019年，雅生活的社区增值服务收入4.85亿元，同比增长68.1%；外延增值服务收入18.12亿元，同比增长23.9%。两个业务板块的毛利率也均有小幅增长。

数据显示，外延增值服务毛利率同比增长了2.1个百分点至49.8%，社区增值服务的毛利率为54.5%，同比增长3.5个百分点。

相较而言，雅生活物业管理服务毛利率有所下降。数据显示，物业服务的毛利率为25.3%，同比下降了2.1个百分点，雅生活解释称，主要由于外拓项目的承接，前期投入多对毛利率有所拉低。

在雅生活快速扩充在管面积的同时，如果能将高毛利率的社区增值服务占比再提升，或将对公司盈利有大的推动。

雅居乐控股董事副总裁、雅生活集团董事长兼总裁黄奉潮已经意识到了这一点。他在2月28日接受媒体采访时表示，如何管控如此庞大的企业，是我们面临的一个挑战。而 雅生活服务需要继续突破和加强的，就是科技信息化建设。

他提到，2019年，雅生活全面启动信息化大平台建设，通过信息化技术管控项目的运营状况。同时，雅生活社区引入智能技术全面打造智慧社区，提高业主体验感和幸福感。另外，也要运用5G、区块链技术融入社区管理服务，打造万物互联的物管新时代。

在3月17日财报发布之前，雅生活新出一条公告，声称为配合本公司物业管理的信息化、智能化及开展多元化业务，建议增加经营范围。乐居财经了解，新增业务大多涉及计算机软件及产品开发、技术服务、物联网软硬件产品、大数据信息咨询服务、节能工程施工等。

在黄奉潮看来，一个优秀的物业企业凭借优质品牌不断扩大规模，利用互联网、物联网技术深挖社区商业价值，为企业打开很大的营利空间，这也是资本市场看好物业企业并给予较高估值的原因。

财报中提到，2019年是雅生活三年规划的收官年，2017-2019年，收入和净利润复合年增长率分别为70.6%和107.4%，面积规模和盈利能力取得跨越式增长。

“2020年是雅生活新三年规划的元年，其将致力成为中国物业管理行业百亿级别平台企业。”雅生活已为自己订下新目标。

此外，在财报公布的当天，雅生活股票低开后上拉乏力，直线下挫低走。截至3月17日收盘，报27.80美元/股，下跌5.92%，成交1112万股，涉资3.11亿元。目前雅生活总市值370.67亿。