田明：朗诗奉行长期主义｜进深

原标题：田明：朗诗奉行长期主义｜进深

乐居财经 黄冬艳 发自广州

2019年，对于任何房企而言，都是难言轻松的一年。这一年的成绩单，在某种程度上，成为一家房企能否更好“活下去”的底色。

3月30日下午，朗诗绿色地产（HK:00106）发布了过去一年的业绩单，同时定调接下来的企业发展目标和战略。

年报数据显示，2019年朗诗实现了405亿元的合约销售额，顺利完成全年400亿目标，同期营业收入85.59亿元，毛利和净利分别为24.18亿、14.98亿，对应毛利率和净利率各为28.3%、17.5%，几组数据同比均实现不同程度的增长。此外，该公司的核心净利润和股东应占核心净利润也同比增长超过一成，分别为14.14亿元、10.88亿元。

受业绩发布的带动，朗诗股价当天大幅上涨。截止收盘，上涨14.29%，收盘价0.72港元，总市值增加至34亿港元。

在业绩会上，董事长田明强调，朗诗可以发展得慢一点，但一定要安全，“我们是长期主义者。”

代建无分拆上市计划

业绩发布的前两天，朗诗正式宣布了一项高层职务变动，主要包括一把手田明退任公司总裁，原副总裁黄征成为朗诗执行董事兼总裁，副总裁蒋超获委任执行董事及常务副总裁。另外两位董事周勤及谢远建，则会将时间更多投放于朗诗集团的业务上。

3月30日的业绩会，朗诗董事局主席田明带领新上任的黄征、蒋超及首席财务官申乐莹出席。实际上，朗诗此次高层人事调整，主要是为此前的业务重新调整做后续安排。

2018年初，各项多元化业务发展已经相对稳定的朗诗，为明晰发展愿景，将公司名字从“朗诗绿色地产有限公司”改为“ 朗诗绿色集团有限公司”，但仅一年后，由于多元化业务尚未能进入盈利期，仍需大量投入，为提高公司估值同时专注核心业务，2019年上半年，朗诗再度将自己的定位调整，二度更名“朗诗绿色地产有限公司”。

与此同时，朗诗开始将尚在亏损期的长租公寓、物业管理、建筑设计等非地产开发业务剥离至集团，意在专注绿色科技地产的开发和管理，成为一家“业务清晰和纯粹的专业化绿色地产公司”。

如今，已完成业务剥离的朗诗，只剩下物业开发销售、开发及管理服务、物业租赁几项收入来源。

虽然目前物业开发销售业务仍属朗诗最大收入来源，但其开发及管理服务业务收入也在稳步增长，2019年85.59亿元的总收入中，该项业务就有10.5亿元，占总收入比12.3%，且毛利率达到59%，期内利润约3.6亿元，远比物业开发销售的利润率要高。

鉴于朗诗绿色生活服务传出了赴港上市的消息，外界也在猜测朗诗是否会考虑将上述“赚钱”的代建业务也分拆上市，但田明在业绩会上否定了这一可能，表示资产轻型化是朗诗的长期发展模式，未来也将沿此战略继续发展，因此没有分拆代建业务上市的计划。

因为新冠疫情的影响，朗诗一直以来主打的绿色健康住宅产品，其市场关注度也在不断提高，因此，在业务重心重新集中到地产开发后，朗诗更为注重产品的创新和升级。

据了解，目前朗诗绿色住宅产品已升级发展至第四代，目前“乐府”、“熙华府”、“玲珑郡”、 “未来街区系”四条产品线都已进入标准化工作赛道。而今年朗诗还会在全国多个城市，全线推出其独自研发且拥有多项专利的新一代产品。

田明强调，朗诗的“小股操盘”之所以能成功，就是因为产品有非常强的差异性，在市场有很好的溢价能力。”这给朗诗带来了收益多样化，除了股权部分，还有产品整合、超业绩分成等激励。”

“现金流”为纲，短债仅10亿

外界普遍认为，过去几年为了发展多元化业务，朗诗错失了储备土地和发展规模的最佳时机，因而将业务重心重新集中在地产开发后，如何保证在现金流稳定的情况下，扩充土地储备便成为朗诗的重点。

结合市场情况，评估是否拿地，同时要求拿地要优质、安全，坚决不碰地王是朗诗为自己定下的拿地准则。基于此，2019年朗诗在国内一二线重点城市新增了21个地产开发类项目，其中权益项目8个，代建项目13个，总可售面积254万平方米，可售总货值达到473亿元。算上美国的数据，年内朗诗共计新增283.8万平方米的开发销售型物业可售面积，预计可售货值513.4亿元。

此外，同期朗诗还新增了232.16万平方米的委托开发管理项目232.16万平方米，其中可售部分货值达到300.2亿元。

据业绩会披露，截止2019年末，朗诗拥有的项目储备总建筑面积达到了1844.5万平方米，其中可售面积约631万平方米，预计可售货值约1188亿元，主要集中在一二线城市。不过当中朗诗应占的权益建筑面积仅500.82万平方米，可售部分147.82万平方米及对应可售货值约316.4亿元；另外独立第三方委托开发管理的项目有41个，可售面积约365.85万平方米，预计可售货值则高达689.3亿元。

按照年报信息，截止2019年末，朗诗尚有已售未入账的物业面积约240.2万平方米，对应金额约397.8亿元，其中归属其权益的有90.29万平方米，对应金额152.8亿元。

尽管已有一笔不小的尚待入账收入，但为了获得稳定的现金流，朗诗也在有意加快项目的开发销售进度，从而得到更多的回流资金。业绩会上，新上任的总裁黄征就透露，去年新获取的21个项目都会在今年动工，同时七成的货源都会在二三季度集中推出。

按照去年下半年就已明确了的“现金流”为纲重点策略，朗诗还采取了扩充融资渠道、新债还旧债等多项财务措施，包括2019年6月及2020年1月分别成功发行2亿美元公募债；完成3.26亿元朗诗平安不动产租赁住房系列资产支持专项计划2期的发行前备案；以及进行了EB-5融资等。

经过一系列举措，朗诗的负债率、短债比例等指标，都控制在合理范围内。

乐居财经获悉，截止2019年末朗诗的债务总计约69.6亿元，经过2020年1月发行一笔2亿美元的公募债置换将在4月到期的2亿美元债后，短期债务的比例已经进一步降至13.6%。

截止去年底，朗诗的资产负债率为76.4%，而表内净负债与权益比例为40.2%，低于行业平均水平，加权平均融资成本7.6%。

朗诗财务官申乐莹表示，“在这些指标上，朗诗都是很健康的，一年内到期债务只有10亿。”