正荣地产：攻坚2020，黄仙枝有了四招｜进深

原标题：正荣地产：攻坚2020，黄仙枝有了四招｜进深

乐居财经 房慧 发自上海

“这一年正荣不仅完成了核心指标，体现了营利能力及财务安全性，还实现了资本市场创新、管理体系实际优化升级等。”

3月30日，在业绩会连线中，黄仙枝如此总结 正荣地产（06158.HK）的2019年。字里行间，透露出满满的欣慰。

其业绩报告显示，截至2019年末，正荣实现合约销售额1307.08亿元，同比增长约21%；收益同比增长23.1%至325.58亿元；核心利润同比增长42.7%至29亿元；净利润率同比上升1.1个百分点至9.5%。

从各区域的销售占比来看，长三角地区成了绝对主力，占据了总销售额的55.2%。、海峡西岸地区、华中地区、环渤海地区、华西地区及珠三角地区分别贡献了约24.2%、9.6%、7.2%、3.5%及0.3%。

发轫于江西，壮大于福建，如今已扎根上海的正荣，将触角伸向了长三角的更多区域。

从土地储备来看，2019年正荣共新增41幅土地，新增560万平方米土储，其中85%都位于二线城市，15%位于三线城市。报告期末，其总土储达2615万平米，货值约4500亿元人民币，其中74%位于一二线城市，平均地价人民币4647元。

对于土储分布，副总裁兼财务总监陈伟健表示：目前正荣在各大区域的土储分布更加均衡，长三角、海峡西岸继续做大本营，中西部的土储占比也在稳步提高。而正荣新增土储的权益比也由2018年的35%大幅提高到了73%。这未来反映到财报上，公司股东的应占利润也会有较大增长空间。

随着规模扩大，正荣对土地管理和决策效率提出了更高的要求，为此2019年正荣进行了组织架构的提升优化，提出了“精总部、强区域”的六字方针。整合了部门中心和区域业务职能，以提升管理效能。

这也是正荣2020年要继续在做好的四项工作之一，黄仙枝表示：正荣要实现高质量发展，在组织架构方面，要加大授权力度，争取培育出更多百亿级的区域；在投资方面，要提升精准度，同时提高销售权益比；在品牌价值方面，要以高品质来形成正荣品牌的口碑；在经营方面，要以现金流及利润为核心，一方面开源，一方面降费用、控成本，进一步改善经营业绩。

今年是集团新三年战略的攻坚之年。要实现高质量发展，必须聚焦重点、全力突破，实现资本与经营的双轮驱动，打造可以穿越周期的可持续竞争力。黄仙枝如是说：对当下的正荣而言，财务安全性、盈利和规模这三个指标每一个都至关重要。管理层对这三个指标的要求不仅是要做到均好，还要做到均优，这样才有可持续的竞争力。

就2020年而言，正荣的销售目标定为1400亿元。黄仙枝透露：这个目标已考虑到了疫情的影响，按照2500亿可售货值60%的去化率，管理层非常有信心完成这个目标，实际上内部定的指标还更高。

高质量发展的另一目标是持续优化的财务结构。2019年， 正荣地产净负债率保持平稳为75.2%，短债比例由51.3%大幅下降至34.2%，现金对短债比由1.19倍上升至1.76倍，总现金同比增加24.5%至353.07亿元。报告期内，其加权融资成本为7.5%，同比下降0.3个百分点。

2020年，正荣的财务成本有望进一步下降。陈伟健表示：预计2020年的净负债率还会维持在70%左右，未来还会置换一些高成本的老债，预计融资成本进一步往7%的水平靠。而随着新的融资年限逐步拉长，公司短债比例可进一步下降到30%，或者是更低。

从盈利来看，2019年正荣全年净利润为人民币30.9亿，同比增长38.6%，净利润率也上升至9.5%，核心利润同比增长42.7%，到人民币29亿，核心利润率提高1.2个点，到8.9。陈伟健表示：公司有信心2020年净利润率和核心净利润率将进一步提升。

如何提升盈利？黄仙枝认为：之前正荣很多项目来自招拍挂，这些项目毛利率低，但核心净利润不低。接下来正荣会进一步提升产品价值；以及成本控制，从而实现毛利率的提升。今年正荣还会加大收并购方面的投资力度，降低土地成本。

对于投资者的权益保障，作为大股东代表欧国伟表示：正荣和投资者利益是一致的，希望和投资者共赢。未来当然不排除增持股票，但除了增持外，我们希望持续通过提升业绩来回馈投资者。

业绩会精选问答：

最近疫情对公司业务的一个影响，公司的总体的一个策略会不会因为这个疫情而有所变化？

黄仙枝：目前的疫情对我们经营有一定的影响，特别是疫情最严重的2月份和3月份。从目前情况来看，比我们预期的还是会好。预计4月份能够恢复到我们原来的情况。对整年的大的指标不会有太多的影响。

我们今年的货源有2500亿，按照去化60%来讲，今年1400亿应该是问题不大。我们内部的指标应该比这个还高一点。

工程上，今年应该说销售的大部分是属于存量的一些货值，武汉占我们整个销售比例只有5%左右，所以我们还是看好整个大的趋势。目前政策也是在趋稳，金融政策也逐步向疫情倾斜，疫情过后改善性的住房需求特别旺盛，特别是一二线城市，对我们来讲有明显的优势。

我们今年的销售指标定在1400亿，但是权益会进一步增加。我们去年应该是50%几，我们今年权益销售会争取在60%以上去考虑。

公司一直以来买地都是以公开市场招拍挂为主，未来会不会考虑更多元化方式的拿地？

黄仙枝：今年我们的投资策略也会再完善。主要从几个方面：一方面我们还是要坚持城市深耕，原来的1+6核心布局不变，还是在深耕里面去找效益；

第二个，坚持布局一二线城市，我们认为一二线城市的整个消费能力，包括对市场的容纳能力还是比较好；

第三个，从投资上会加强流速比较好，回笼比较快，快周转，核心地段的招拍挂项目；

第四个方面，今年我们根据市场情况会收并购并举，今年我认为也是一个收并购很好的一个时机，我们会适当加强这方面的投资力度；

第五方面，继续加强合作，这是对我们企业经营能力的提升是有很大的好处；

第六个方面，我们会采取一些创新的办法，比如说我们下一步会跟一些产业工地进行进一步的合作，增加我们土地的储备，降低我们的土地成本。

今年拿地会适当的增加这个权益比例，公司有没有一个具体的计划和目标？

陈伟健：2018年我们新增土储的权益比大概是30%多，2019年我们的权益比是超过70%。我们目前肯定是希望以并表为主，操盘为主。对整个权益比，我们今年的销售大概会在55%，比2019年的51%点几有所提高，也是在稳步提高。

今年房地产市场走势如何？

黄仙枝：目前疫情对中国的经济，包括全球的经济都有影响。经济越不好，房地产它发挥的作用可能会越来越大。所以我还是看好今年整个市场的发展。特别是看好一、二线城市，我认为我们的布局跟这个还是非常吻合的。