新战略聚焦降负债，“节奏大师”恒大为何总能踩准点？

原标题：新战略聚焦降负债，“节奏大师”恒大为何总能踩准点？

在周期性波动较大的房地产行业，踩准节奏、找对战略是房企实现可持续发展的第一要义。

随着地产行业进入“稳”字当头的下半场，恒大开启了史上最重要的一次战略转型。3月31日，许家印宣布，“从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

许家印宣布恒大全面实施新战略

复盘恒大发展史不难发现，从2016年之前的增长期，到2017-2019年的调整期，再到2020年的转型期，恒大战略一向踩准节奏，该进攻时绝不手软，该防守时绝不冒进，堪称战略节奏大师。

从增长期到调整期，恒大如何踩准市场节奏？

恒大的“降负债”决心要追溯到2017年初，彼时许家印已敏锐地捕捉到中国经济去杠杆化的趋势，选择带领恒大回归稳健，避免不确定风险。

2017年初，恒大经历了十年的高歌猛进，已超越万科成为中国第一大房企。许家印却踩了一脚急刹车，对外宣布要从原来的“规模型”战略向“规模+效益型”战略转变，从“高负债、高杠杆、高周转、低成本”的“三高一低”，转向“低负债、低杠杆、低成本、高周转”的“三低一高”模式。

随之而来的2018年地产寒冬，验证了许家印的战略正确性：得益于战略投资者引入与永续债的偿还，净负债率大幅降低的恒大集团很好地抵御住了这次2018年地产寒冬的冲击，这时外界才开始理解许家印这脚急刹车的前瞻性。

恒大一季度销售及回款对照图

正是基于对市场趋势的前瞻预测，恒大连续三年坚定不移地执行“三低一高”战略，实现了2017年到2019年“调整期”的稳健发展，为2020年的战略转型打下了坚实基础。

步入转型期，恒大的“降负债”决心

2020年的中国房地产市场已步入“稳地价、稳房价、稳预期”的平稳发展新周期。房地产发展下半场中，房企杠杆扩张之路已很难走通，高质量增长才是决胜关键。

审时度势之下，许家印在2020年3月底的业绩发布会上，作出了“稳健发展”的战略性决策，实施“高增长、控规模、降负债”新战略。这是在2017年的“三低一高”战略基础上，进一步去杠杆，以应对行业不确定性。

仔细研究不难发现，“高增长”与“控规模”看似相悖，实则是“降负债”共同战略下的一套组合拳。“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿；“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。

一方面通过“高增长”实现库存去化与现金回收，另一方面通过“控规模”减少支出，从而获得大规模的经营现金流，实现“降负债”目标：把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年总负债降到4000亿以下。

具体而言，三年降债4500亿的目标如何达成？许家印在现场算了笔账，“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

不难发现，许家印作出的每一个战略决策，都紧扣时代脉搏，精准地踩在市场变化节奏上，这让恒大抓住了地产黄金十年的发展机遇，也让其先人一步降低了经营风险，将实现持续稳健的发展。