2020年一季度中国房地产市场总结与展望（上）

原标题：2020年一季度中国房地产市场总结与展望（上）

核心观点

3、新房供应：整体同、环比齐跌，预计二季度各线城市将显著回升

4、新房成交：环比降6城，同比降3成，料二季度成交规模将微增

5、二手住房：疫情给下行成交“雪上加霜”，规模恢复有待时日

6、房价：整体房价稳中趋降，一二线稳健、三四线涨跌分化

7、库存：七成城市同比扩容，六成城市消化周期升至警戒线

政策

中央、地方频出利好

压力城市将放松甚至刺激

一季度，受疫情影响，货币、财政政策同步转向积极，央行两度降准，释放长期资金约1.35万亿元。不过，稳健的货币政策仍将贯彻执行，坚决不搞“大水漫灌”式强刺激，坚决遏制房地产金融化泡沫化。随着LPR利率中枢适度下移，3月全国房贷利率加速下移，首套、二套房贷平均利率分别降至5.45%和5.77%。地方多措并举为市场、企业减压，涉及支持企业复工复产，调降土地出让门槛，放宽预售条件，人才政策继续发力，购房补贴、税费减免，调降首付比例等。不过，部分省市调控政策再升级，唐山落地限售，海南省升级全域限购政策，并实行现房销售制度。

展望未来，2020年房地产信贷政策中性偏积极，房企融资环境或将分类放松，大中型品牌房企或将明显受益，融资成本有望适度下移。居民部门仍需稳杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升，压力城市限贷政策或将适度松绑，放松优先级按照公积金、房贷利率、首付比例依次递减。地方“因城施策”，一线以及热点二线城市调控政策仍需从紧执行，厦门、宁波、台州、珠海等压力二三线城市或将放松调控，上饶、岳阳等弱三四线城市更可能刺激购房需求。

1、短期货币、财政转向积极，但坚决遏制房地产金融化泡沫化（本节有删减）

1月2日至3日，央行召开工作会议，部署2020年7项重点工作。其中，首要任务仍是稳健的货币政策，但表述已由2019年的“松紧适度”变为“灵活适度”。鉴于2020年是防范化解金融风险攻坚战的收官之年，遂将“坚决打赢防范化解重大金融风险攻坚战”列为第二项工作任务。另外，会议首次提出“加快建立房地产金融长效管理机制”。

受困于春节假期新冠肺炎疫情加速蔓延，节后央行密集通过逆回购、MLF等融资工具向市场投放流动性。2月3日，央行创纪录地开展1.2万亿元逆回购操作，并在短短两周内央行向市场投放巨额流动性达3万亿元，明确释放货币政策转向积极的信号。3月30日，央行开展500亿元7天期逆回购，中标利率下调20个基点至2.2%。

一季度央行两度降准，释放长期资金约1.35万亿元。1月6日，央行全面降准0.5个百分点，释放长期资金约8000亿元。3月16日，央行对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点，并对符合条件的股份制银行再额外定向降准1个百分点，共计释放长期资金约5500亿元。

2月21日，央行召开2020年金融市场工作会议，充分肯定了2019年金融市场和信贷政策工作所取得的成绩，并部署2020年6大重点工作。就房地产而言，要求保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。而从央行发言人表态来看，2020年央行将继续实施稳健的货币政策，保持灵活适度，坚决不搞“大水漫灌”。

不难看出，短期货币、财政政策同步转向积极，仅是应对疫情期间经济短期下行压力的必要措施，并非代表货币政策根本性转向，稳健的货币政策仍将贯彻执行，坚决不搞“大水漫灌”式强刺激，尤其要避免信贷资金过度流向房地产市场，坚决遏制房地产金融化泡沫化。

2、3月房贷利率加速下移，存量房贷利率转换取决于LPR升降预期（略）

3、地方多措并举为市场、企业减压，唐山、海南调控再升级（本节有删减）

疫情期间地方房地产政策层面呈现两阶段变化：其一，100余城暂停案场销售活动，房地产市场急速冷冻；其二，多省市积极为开发企业解困，并刺激需求维稳房地产市场。具体而言：

受困于疫情不断蔓延，中国房地产协会发出号召，暂停售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复。随后，北京、南京、合肥等100余城纷纷跟进下发通知，明确要求暂停售楼处销售活动，房地产市场急速冷冻，三四线城市返乡置业潮全面爽约。典型如南京，严令全市所有商品房项目和开发企业暂停举办发布会、答谢会及开放、登记报名、认购、开盘等各种形式的群体性活动。

疫情期间地方政策热闹纷呈，积极为开发企业解困，主要集中在以下3个方面：

其一，广州、青岛、厦门、苏州等多城支持企业复工复产，力争将疫情的负面影响降到最低，涉及简化项目复工手续办理，推动重点工程、重大项目全面开工，奖励企业招工等。即使疫情最为严峻的武汉，现已实行差别化分批复工复产，有序开展线上线下营销活动。苏州复工政策最为给力，实施集中返岗包车补贴，包车费用由市、县两级给予用工企业50%的补贴。石家庄则对招用毕业2年内高校生、去产能企业失业员工、登记失业半年以上人员的企业，给予每人1000元标准的就业补贴。

其二，调降土地出让门槛，缓解房企拿地时的资金压力，涉及降低竞买保证金，延期或分期缴纳土地出让金，顺延项目开竣工期限等。典型如西安，新出让土地按起始价的20%确定竞买保证金，合同签订后一个月内缴纳50%的土地款，余款可在一年内分期缴纳。

其三，放宽预售条件，全力支持企业促销售、抓回款，涉及顺延项目预售期限，调整预售审批标准，放松预售资金监管等。典型如苏州，取消结构性封顶现房销售，已成交需要结构封顶或现房销售的地块，可以提前入市。又如河南鹤壁市，多层建筑进度正负零、小高层完成地面1层、高层完成地面2层施工即可办理预售。

与此同时，多城市更在需求端刺激，维稳房地产市场，集中体现在以下3个方面：

其一，人才政策继续发力，政策内容不断升级，涉及调降人才落户门槛，享受户籍人口购房政策等。典型如苏州，全面放宽落户标准，本科以上学历人才可直接申请落户。又如江门，优化人才购房资格，大专以上学历人才免社保可购1套住房。

其二，购房补贴、税费减免最为直接有效，人才往往能享受更高的补贴标准。典型如马鞍山，个人在市区首次购买90平方米以下普通住房，给予房屋价值1%的补贴；本科及以上高层次人才在市区首次购买90-144平方米普通住房，给予房屋价值1.5%的补贴。又如钦州，假使在2020年3月、4月、5-12月购买新建商品房，分别可享受100%、80%和50%的契税补贴，医护人员在2020年购买新建商品房，可享100%的契税补贴。

其三，在央行现有限贷政策框架下，部分城市银行执行层面适度降低首付比例。譬如，浙商银行调降非限购城市首套房首付比例最低至20%，绍兴市工商银行落地执行首套房首付最低2成、二套首付最低3成。

值得一提的是，短短1个月内已有驻马店、广州、济南和海宁等4城出现“政策一日游”，基本可以划归为以下三类：其一，需求端刺激性政策，典型如驻马店降低首套房公积金首付比例至20%，并给予首套购房者100-200元/平方米的住房补贴。其二，局部放松限购，譬如在济南先行区直管区购买二星级及以上绿色住宅不限购，又如海宁首届云上房博会期间非户籍家庭限购政策暂不执行。其三，核心城市类住宅公寓销售解禁，典型如广州商服类项目不再限定销售对象，意味着类住宅公寓产品销售解禁。

4、展望