绿城中国和新湖中宝的“取”与“舍”

原标题：绿城中国和新湖中宝的“取”与“舍”

乐居财经 黄冬艳 发自上海

4月26日的最新消息，披露了 绿城中国与 新湖中宝正在进行的两项交易，其中一项，为 新湖中宝以18.23亿元的交易总价，将位于江苏启东的海上明珠城项目公司50%的股权转让给 绿城中国。

另一项则是， 新湖中宝计划现金认购 绿城中国发行的3.23亿股H股股份，每股交易价格为9.5港元，总价30.685亿港元，交易完成后， 新湖中宝将获得 绿城中国经扩大后的总股份数的12.95%，成为仅次于中交集团和 九龙仓的第三大股东。

乐居财经了解到，算上去年12月以来的几番交易，目前 绿城中国陆续向 新湖中宝收购的项目所涉及资金已经超过百亿，且双方早已表态会继续加大合作力度。如今 新湖中宝宣布将入股 绿城中国后，网上有投资者都认为绿城是在用股权换土地储备。

而谈及上述交易的双方 绿城中国与 新湖中宝，行业内给予的最多评价也是一个求规模，一个缺资金，两者“各取所需”。

绿城中国第三大股东

据了解，目前 绿城中国的已发行总股份数约为21.71亿股，主要股东为中交集团、 九龙仓、宋为平等。此次引入 新湖中宝，将通过配发新股份的方式，未来交易完成后， 绿城中国总股本也将增加到约24.94亿股。

具体交易细节包括： 新湖中宝旗下的全资附属公司香港新湖投资计划以9.50港元/股的价格认购 绿城中国3.23亿股H股股份，认购总金额30.685亿港元，支付方式为现金支付。该项交易的议案已经在4月24日获得 新湖中宝董事会审议通过，交易完成后， 新湖中宝将占 绿城中国扩大后的总股份数的12.95%。

当天晚上 绿城中国也正式公告宣布了该项交易，并表示其由此获得30.675亿港元的资金净额，将用于一般企业用途、偿还贷款及作一般营运资金。且根据目前的股权结构，交易完成后中交集团和 九龙仓分别为 绿城中国第一和第二大股东， 新湖中宝则成为第三大股东及主要股东。

这项交易受到关注的重点，在于每股9.50港元/股的价格，以及 新湖中宝12.95%的持股比例。

乐居财经获悉，公告所述的定价依据考虑，主要综合了 绿城中国董事会召开之日前十个交易日加权平均价格和每股净资产。今年以来 绿城中国的股价波动较大，每股最高交易价格出现在3月5日，为11.64港元／股，此后呈整体下跌的态势，最近的4月份是年内其平均股价最低的一个月，基本在7-7.8港元／股间。

与 绿城中国于4月24日最后交易日收市时的7.01港元相比，此次9.50港元/股的交易定价溢价达到了36%，即便是最后的十个连续交易日平均7.487港元／股的价格，溢价也有27%。

但相比于每股净资产，9.50港元/股的价格却是大打折扣。年报显示，截至2019年12月 31日， 绿城中国总资产3370.92亿元，归属于母公司所有者权益276.45亿元，每股净资产12.73元，折合港元算，与此次的交易价格折价超过4成。

自下午公告消息披露后，关于这一交易的每股定价究竟低估还是折让，网上投资者各持观点，但无论如何，若2020年5月24日前此次股权交易获得批准， 新湖中宝将走马上任 绿城中国的第三大股东，并且向 绿城中国提名一名董事候选人，成为非执行董事。

对于此次的交易， 绿城中国和 新湖中宝都形容为双方长期良好合作的基础，同时将加强未来战略交流的与合作的机会。除此之外， 绿城中国表示 新湖中宝的战略入股，为其提供了更多的资金用于业务发展；而 新湖中宝则认为此次交易不仅有利于加快相关项目开发进度，提升经营效率，更可优化其公司资产负债水平，实现更加稳健高效优质的发展。

各取所需的合作伙伴

绿城中国与 新湖中宝的合作渊源，实际上多年以前就已开始。2009年双方已经建立了互保关系，即互为对方贷款提供信用保证；随后在2011年底， 绿城中国旗下的绿城物业收购了 新湖中宝旗下的新湖物业40%股权，将后者纳入前者体系之下，并更名为新湖绿城物业，如今 新湖中宝与 绿城中国仍为新湖绿城物业的两大股东。

从2019年12月开始，此前并未在房地产开发业务上有太多合作的 绿城中国与 新湖中宝，关系却越来越紧密。4月26日双方最新合作的项目为江苏南通启东的“海上明珠城”项目， 绿城中国以18.23亿获得该项目50%的股权。 新湖中宝为此获益6.6亿元，其中4.6亿元计入投资收益，影响上市公司当期利润，2亿元计入资本公积，不影响上市公司当期利润。（上述数据未考虑最终税费情况且未经审计）。

绿城中国在其官微消息中表示，该项目属于环沪1小时经济圈，总占地约1500亩，计容建筑面积约198万平方米，收购完成后， 绿城中国和 新湖中宝将联合操盘该项目，将该项目打造成为绿城康养小镇。

至此， 绿城中国与 新湖中宝通过三次交易，已有六个合作项目，涉及的交易资金102.52亿，其中仅5个项目的总建筑面积就已经超过300万平方米。

对于 绿城中国与 新湖中宝的后续是否还有更多的合作，答案已是毫无疑问，但两者为何会选择对方为合作伙伴，来自上海中原地产的分析师卢文曦总结为“各取所需”。

卢文曦指出， 新湖中宝近几年虽然不断在扩张，却因为资金压力越来也大不得不“断臂求生”，以出售项目缓解杠杆压力。另一方面，由于近几年房地产市场调控力度加大，项目主要定位中高端的 绿城中国走量并不算大，导致其如今有着强烈的规模诉求，两者可谓各有所求，且恰好需求相互吻合。

今年3月份的业绩会上， 绿城中国董事会主席张亚东明确了一个2500亿的销售目标，同时新增货值也要达到2500亿元，权益投资金额不低于600亿。而今年以来，仅4个月 绿城中国已经新增了27个项目，其中9个为收并购项目。

“相比于直接买地，收购项目股份的好处在于谈判时心态上占优势，价格也可以控制。”卢文曦认为，在行业洗牌加速的大背景下，规模较大的房企选择收购的方式显然更好，扩张速度也更快。

近几次 绿城中国向 新湖中宝收购的项目，就多数是体量较大的项目，交易价格相对合理。而位于上海的明珠城、青蓝国际城两项目，均靠近市中心，适合 绿城中国开发高端项目，虽然明珠城项目涉及到拆迁改造，需要耗费的时间和成本更大，但在上海市区土地资源稀缺的情况下，未来项目增值空间也较大。

至于 新湖中宝，不仅其出售股权的项目都含有不同程度的债务，或需要提供财务资助，集团层面亦处于较大的再无压力之中。

以4月26日最新公布的“海上明珠城”项目股权转让为例，截至2020年2月29日，交易的三家标的项目公司中，南通启新总资产17.29亿元，总负债16.93亿元，所有者权益 3573.14万元；南通启阳总资产3.83亿元，总负债3.38亿元，所有者权益 4470.64万元； 南通新湖总资产20.58亿元，总负债20.86亿元，所有者权益 -2890.53万元。

此前交易的青蓝国际城项目公司，也先后有过6次股权转让、1次引入外部投资者、2次股权质押。

乐居财经了解到，2019年上半年， 新湖中宝合同销售收入76亿元，当期营业收入为72.75亿，归母净利润17.21亿元，其中地产业务营业利润约12亿元。截止2019年中期， 新湖中宝在全国拥有的开发项目约50个，权益总建筑面积约2200万平方米。

而债务方面，2019年中期报告显示， 新湖中宝期内持有货币资金153.12亿元，未偿还融资总金额却高达848.47亿元，及至2019年三季度末，该项数字仍在550亿左右，其中包括流动负债中36亿元的短期负债约、，非流动负债中的长期借款约为371.56亿元（一年内到期的非流动负债为184.59亿元）、应付债券137.6亿元。但 新湖中宝同期的现金及现金等价物却只有121.79亿元。