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绿城中国和新湖中宝的“取”与“舍”

  • 来源:互联网
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  • 2020-04-28
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原标题:绿城中国和新湖中宝的“取”与“舍”

乐居财经 黄冬艳 发自上海

4月26日的最新消息,披露了 绿城中国与 新湖中宝正在进行的两项交易,其中一项,为 新湖中宝以18.23亿元的交易总价,将位于江苏启东的海上明珠城项目公司50%的股权转让给 绿城中国。

另一项则是, 新湖中宝计划现金认购 绿城中国发行的3.23亿股H股股份,每股交易价格为9.5港元,总价30.685亿港元,交易完成后, 新湖中宝将获得 绿城中国经扩大后的总股份数的12.95%,成为仅次于中交集团和 九龙仓的第三大股东。

乐居财经了解到,算上去年12月以来的几番交易,目前 绿城中国陆续向 新湖中宝收购的项目所涉及资金已经超过百亿,且双方早已表态会继续加大合作力度。如今 新湖中宝宣布将入股 绿城中国后,网上有投资者都认为绿城是在用股权换土地储备。

而谈及上述交易的双方 绿城中国与 新湖中宝,行业内给予的最多评价也是一个求规模,一个缺资金,两者“各取所需”。

绿城中国第三大股东

据了解,目前 绿城中国的已发行总股份数约为21.71亿股,主要股东为中交集团、 九龙仓、宋为平等。此次引入 新湖中宝,将通过配发新股份的方式,未来交易完成后, 绿城中国总股本也将增加到约24.94亿股。

具体交易细节包括: 新湖中宝旗下的全资附属公司香港新湖投资计划以9.50港元/股的价格认购 绿城中国3.23亿股H股股份,认购总金额30.685亿港元,支付方式为现金支付。该项交易的议案已经在4月24日获得 新湖中宝董事会审议通过,交易完成后, 新湖中宝将占 绿城中国扩大后的总股份数的12.95%。

当天晚上 绿城中国也正式公告宣布了该项交易,并表示其由此获得30.675亿港元的资金净额,将用于一般企业用途、偿还贷款及作一般营运资金。且根据目前的股权结构,交易完成后中交集团和 九龙仓分别为 绿城中国第一和第二大股东, 新湖中宝则成为第三大股东及主要股东。

这项交易受到关注的重点,在于每股9.50港元/股的价格,以及 新湖中宝12.95%的持股比例。

乐居财经获悉,公告所述的定价依据考虑,主要综合了 绿城中国董事会召开之日前十个交易日加权平均价格和每股净资产。今年以来 绿城中国的股价波动较大,每股最高交易价格出现在3月5日,为11.64港元/股,此后呈整体下跌的态势,最近的4月份是年内其平均股价最低的一个月,基本在7-7.8港元/股间。

与 绿城中国于4月24日最后交易日收市时的7.01港元相比,此次9.50港元/股的交易定价溢价达到了36%,即便是最后的十个连续交易日平均7.487港元/股的价格,溢价也有27%。

但相比于每股净资产,9.50港元/股的价格却是大打折扣。年报显示,截至2019年12月 31日, 绿城中国总资产3370.92亿元,归属于母公司所有者权益276.45亿元,每股净资产12.73元,折合港元算,与此次的交易价格折价超过4成。

自下午公告消息披露后,关于这一交易的每股定价究竟低估还是折让,网上投资者各持观点,但无论如何,若2020年5月24日前此次股权交易获得批准, 新湖中宝将走马上任 绿城中国的第三大股东,并且向 绿城中国提名一名董事候选人,成为非执行董事。

对于此次的交易, 绿城中国和 新湖中宝都形容为双方长期良好合作的基础,同时将加强未来战略交流的与合作的机会。除此之外, 绿城中国表示 新湖中宝的战略入股,为其提供了更多的资金用于业务发展;而 新湖中宝则认为此次交易不仅有利于加快相关项目开发进度,提升经营效率,更可优化其公司资产负债水平,实现更加稳健高效优质的发展。

各取所需的合作伙伴

绿城中国与 新湖中宝的合作渊源,实际上多年以前就已开始。2009年双方已经建立了互保关系,即互为对方贷款提供信用保证;随后在2011年底, 绿城中国旗下的绿城物业收购了 新湖中宝旗下的新湖物业40%股权,将后者纳入前者体系之下,并更名为新湖绿城物业,如今 新湖中宝与 绿城中国仍为新湖绿城物业的两大股东。

从2019年12月开始,此前并未在房地产开发业务上有太多合作的 绿城中国与 新湖中宝,关系却越来越紧密。4月26日双方最新合作的项目为江苏南通启东的“海上明珠城”项目, 绿城中国以18.23亿获得该项目50%的股权。 新湖中宝为此获益6.6亿元,其中4.6亿元计入投资收益,影响上市公司当期利润,2亿元计入资本公积,不影响上市公司当期利润。(上述数据未考虑最终税费情况且未经审计)。

绿城中国在其官微消息中表示,该项目属于环沪1小时经济圈,总占地约1500亩,计容建筑面积约198万平方米,收购完成后, 绿城中国和 新湖中宝将联合操盘该项目,将该项目打造成为绿城康养小镇。

至此, 绿城中国与 新湖中宝通过三次交易,已有六个合作项目,涉及的交易资金102.52亿,其中仅5个项目的总建筑面积就已经超过300万平方米。

对于 绿城中国与 新湖中宝的后续是否还有更多的合作,答案已是毫无疑问,但两者为何会选择对方为合作伙伴,来自上海中原地产的分析师卢文曦总结为“各取所需”。

卢文曦指出, 新湖中宝近几年虽然不断在扩张,却因为资金压力越来也大不得不“断臂求生”,以出售项目缓解杠杆压力。另一方面,由于近几年房地产市场调控力度加大,项目主要定位中高端的 绿城中国走量并不算大,导致其如今有着强烈的规模诉求,两者可谓各有所求,且恰好需求相互吻合。

今年3月份的业绩会上, 绿城中国董事会主席张亚东明确了一个2500亿的销售目标,同时新增货值也要达到2500亿元,权益投资金额不低于600亿。而今年以来,仅4个月 绿城中国已经新增了27个项目,其中9个为收并购项目。

“相比于直接买地,收购项目股份的好处在于谈判时心态上占优势,价格也可以控制。”卢文曦认为,在行业洗牌加速的大背景下,规模较大的房企选择收购的方式显然更好,扩张速度也更快。

近几次 绿城中国向 新湖中宝收购的项目,就多数是体量较大的项目,交易价格相对合理。而位于上海的明珠城、青蓝国际城两项目,均靠近市中心,适合 绿城中国开发高端项目,虽然明珠城项目涉及到拆迁改造,需要耗费的时间和成本更大,但在上海市区土地资源稀缺的情况下,未来项目增值空间也较大。

至于 新湖中宝,不仅其出售股权的项目都含有不同程度的债务,或需要提供财务资助,集团层面亦处于较大的再无压力之中。

以4月26日最新公布的“海上明珠城”项目股权转让为例,截至2020年2月29日,交易的三家标的项目公司中,南通启新总资产17.29亿元,总负债16.93亿元,所有者权益 3573.14万元;南通启阳总资产3.83亿元,总负债3.38亿元,所有者权益 4470.64万元; 南通新湖总资产20.58亿元,总负债20.86亿元,所有者权益 -2890.53万元。

此前交易的青蓝国际城项目公司,也先后有过6次股权转让、1次引入外部投资者、2次股权质押。

乐居财经了解到,2019年上半年, 新湖中宝合同销售收入76亿元,当期营业收入为72.75亿,归母净利润17.21亿元,其中地产业务营业利润约12亿元。截止2019年中期, 新湖中宝在全国拥有的开发项目约50个,权益总建筑面积约2200万平方米。

而债务方面,2019年中期报告显示, 新湖中宝期内持有货币资金153.12亿元,未偿还融资总金额却高达848.47亿元,及至2019年三季度末,该项数字仍在550亿左右,其中包括流动负债中36亿元的短期负债约、,非流动负债中的长期借款约为371.56亿元(一年内到期的非流动负债为184.59亿元)、应付债券137.6亿元。但 新湖中宝同期的现金及现金等价物却只有121.79亿元。

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