香港传真 | 中环最贵地王启动招标“生不逢时”？

观点地产网 今日的香港房地产市场同样不平静。

严峻疫情重创经济下，香港祭出的“世纪地王”中环新海滨商地，在外界等足了半年后终于入市招标。

已闲置逾10年的中环新海滨商地，自被纳入香港今年卖地计划起，稍有动静便引发业界关注。

受尚不明朗的市况影响，地块估值多次下调，至今估值约370亿至755.6亿港元，估值上下跨度之大令人惊讶，但大概率将超越新鸿基于去年底斥422.32亿元购入的西九高铁站上盖商业项目，登上历来最贵重地王宝座。

被香港发展局局长黄伟纶形容是中环最后一幅大型地标式商业地，兼备稀缺性和可塑性地块的价值，毋庸置疑。惟受市况影响，投标情况尚有很大不确定性。

该宗地定于2021年6月截标，业内分析指，当下地块推出，更多作用是为增强市场信心以及促进中区长远发展之用。

前路尚有迷雾，业内对其入市预期亦多有不同看法。持乐观预期的指，预计经过第一季调整，踏入明年第二季市道会见好转，下半年市况会陆续复苏，预料6月截标时，整体商业气氛及投资者信心会回升，届时地皮造价亦有望较为理想。

亦有声音谨慎指出，写字楼市场近年来承压的情况下，地皮入市“生不逢时”。

最贵地王

推迟招标的这宗“世纪地王”，主要受疫情反复和香港经济转差影响，估值经过了多次调低，目前市场估值范围在370亿至755.6亿港元，最低估值已较今年初下调20%。

2月份政府公布卖地计划时，业界普遍评估地块仍达560至730多亿港元，普缙集团更是对地皮最高估值920亿元，每尺楼面地价5万港元，但6月中下旬该行给出的估值已调低至552.8亿港元，减幅足有4成；到9月底业界对其估值较前季度再跌一成。

价值极高昂的中环商业地在此时市况下推出，多被给予“生不逢时”的评价。

一般而言，贵重地皮多数会在经济较好时期出售以增加库房收入，经济下滑时则“压箱底”等待适当时机。更何况，如今正因疫情影响导致商业办公概念处在转变之际。

从最初考量看，这宗重量级商业地王被祭出，肩负减轻巨额财政赤字的使命。延迟至今入市，一方面因经济欠佳，另一方面因采用较罕有的“双信封”招标形式，项目体量庞大且标件内容复杂，政府安排需时。

在卖地收益方面，因于2021年6月才截标，并无法解救特区政府今年度的财政赤字。

但是，单从财政收益方面考虑是不够全面的。

不乏市场声音指，应延迟或暂停该地招标，然而短期经济起伏并不足以让地块暂停推售，毕竟该地皮被视作香港未来数年最具价值的土地之一。

黄伟纶指出，此地连接中环海滨、周边商业及公共空间，且提供大量写字楼楼面，为未来经济发展带来巨大效益。且此地发展时间长，即使成功出售，首期最快5年才落成，全数三期完成发展，需时十年。

莱坊执行董事林浩文同样指出：“虽然现时不是出售大型商业地皮的好时机，但以库房收益及中区长远发展，亦理解政府做法。如成功出售，可增加市场信心。”

从地块本身质素和未来规划上看，面积51.6万方