年末“逆行”扩储 大华月内百亿拿地里的规模机会

观点地产网 为了来年的发展，开发商们往往会在年末囤下充足的粮草。然而，随着8月底“三道红线”的出台，众房企不得不减少开支，储粮的计划也有所调整。

观点指数监测的结果就显示，11月份全国100个重点城市总成交土地数量环比减少382宗，总成交土地规划建筑面积环比减少28.8%；成交总价环比减少3.1%。

但世事无绝对。面对“三道红线”的压力，上海老牌房企大华集团却在近一个月逆势拿地逾百亿，新增土地面积超51万平方米。

尤其是在12月18日的土拍中，其一口气连夺上海、南京、徐州的三宗地块，耗资近70亿元，也引起了市场的关注。

月内拿地逾百亿

与去年频频拿地，成为上海拿地面积和拿地金额双料冠军的做法不同。2020年直到年底，大华才终于回归到上海土拍大军的队伍中。

但从大华前两次参拍经历来看，其拿地之路似乎走得也并不顺畅。

据观点地产新媒体了解，10月30日，在杨浦区定海社区D1-5地块（定海路街道152街坊）的争夺中，大华虽有参拍，但最终却由融创&上海城建联合体以21.46亿元摘地。

而后，12月15日，崇明区长兴岛罕见出让宅地，大华则再次失之交臂，最终金茂以总价13.55亿元摘地，溢价率28.08%。

然而，功夫不负有心人。12月18日，上海普陀区出让石泉社区W060402单元B4-1地块。大华展现出极强的决心，经过102轮竞价，力压中骏、中建、金茂三家上市公司，以30.6亿元夺得上述地块，溢价率达17.56%，成交楼面价为47434元/平方米。

根据出让公告显示，该地块土地用途为商住用地，出让面积25599.4平方米，容积率2.52，建筑面积64510.41平方米，地块起价26.03亿元，楼面起价40350元/平方米。地上建筑限高80米，住宅套数下限370套。

而当天另一场土拍中，大华再以5.87亿元竞得江苏徐州的一宗宅地，楼面价5034元/平方米，溢价率34%。

更幸运的是，当日南京土拍摇号结果公布，大华成功以33.4亿元竞得NO.2020G103号地块，楼面价8905元/平方米，溢价率20.14%。

资料来源：观点指数整理

据观点地产新媒体不完全统计，近一个月内，大华累计在公开市场内摘得5宗地块，分别位于南通、武汉、上海、南京、徐州，耗资约106亿元，收获总土地面积51.33万平方米。

对此，上海中原地产资深市场分析师卢文曦认为，大华集团敢于在年末大手笔拿地和其项目热销，资金回笼快，资金链较为宽松有着一定的关系。他进一步提出，大华最大的优势就是产品低定价，例如其大场镇板块的项目，位于上海中外环之间，但销售均价却只有5.8万/平方米。

此外，还有业内人士指出，“三道红线”的出台，对于房企来说，是压力亦是机遇。一方面约束“踩线”的企业减少开支，另一方面也利好于像大华这样“红线之外”的房企逆势抄底。

红线之外与800亿目标

虽然大华并不是上市公司，数据尚不透明，但是透过债券募集说明书，依然能一窥其公司内部财务状况。

根据其发布的债券募集说明书显示，2020上半年，大华集团总收入107.62亿元，同比增长超过125%，毛利率达到65.61%，其中房地产销售贡献103.31亿元，占比超过95%。

1-6月份，大华国内签约销售面积为59.25万平方米，签约销售金额为116.74亿元；国内新开工项目面积达到262.60万平方米，在建项目面积为915.72万平方米，竣工面积为38.80万平方米。此外，澳洲区域实现签约面积12.04万平方米，签约金额折合人民币8.45亿元。

至于“三道红线”方面，2017年-2019年末及2020年6月末，大华集团资产负债率为 68.55%、70.29%、74.84%和73.67%；剔除预收款的资产负债率分别为46.96%、45.30%、46.40%、45.41%，长期低于警戒线70%。

截止2020年6月30日，大华集团有息负债为460.48亿元，货币资金余额为139.66亿元，所有者权益为357.29亿元，净负债率为85.64%，低于“净负债率大于100%”的监管红线。

与此同时，大华集团的短期借款账面余额3.1亿元，一年内到期的非流动负债35.62亿元，以139.66亿元货币资金余额计算，其现金短债比约3.6，远高于行业平均值。这也意味着，截至2020年6月底，大华踩在“三道红线”之外，位于绿色档，可以拿到新增贷款15%的最高限额。

或许正是健康的财务状况，给了大华大手扩储的底气。

这家成立于1988年的上海房企，早在2009年，便已迈进房地产“百亿俱乐部”的行列，但此后多年其发展规模并未增大。直到近年来，才展露对于规模的渴求，提出“提高去化，做大规模”。

根据观点指数发布的《2019中国房地产销售金额TOP100》显示，大华集团位列榜单的82位，全年销售金额347.6亿元。

根据大华集团披露，公司未来三年力保上海本地市场，加大长三角、粤港澳大湾区、环渤海区域的投资，继续深耕人口净流入的中西部二线城市，做大规模，力争三年内实现800亿的销售目标。

截至2020年6月30日，大华集团土地储备面积达419.20万平方米，土储可售货值 684.28亿元。其中，一、二线城市土地占比83.26%，三线城市土地储备占比16.74%。

文章来源:观点地产网