施中安“造壳”，众安服务商管概念浮出｜起底隐形物企

【编者按】在物企IPO浪潮下，它们仍隐身房企背后，或积极筹划，或蓄力深耕。它们规模几何，股东是谁？乐居财经起底系列，挖掘“隐形物企”的成长故事。本期关注众安物业。

乐居财经 范慧茹 发自杭州

连续三年落入仙股阵营，众安集团有些坐不住了，从“我们股价被严重低估”的呼喊，已落到对旗下资产的梳理，而开洗的第一张牌便放在了商管领域。

2月4日早间，众安集团发布公告称，众安间接全资附属公司众安智慧生活服务有限公司（简称“众安服务”）以1.05亿元，收购中国新城市(01321.HK)旗下浙江润州、杭州众宏及余姚众力的全部股权。

被收购的3家公司主要在浙江提供商管服务，重点是它们是中国新城市在商管领域的全部业务，而中国新城市又是众安集团旗下的另一个上市平台。

此次众安集团转挪旗下资产的并购动作，从表面上看，是将中国新城市的商管业务进行剥离，同时也剥夺了其在中国从事任何物业管理业务的权利，而背后流露出的是，掌舵人施中安在物管领域布局的另一个心思。

物企上市热潮不减，而商管又是近来递表物企杀入资本市场的新武器，施中安从上市已有6年之久的中国新城市掏出商管业务，将其装入刚成立不到2个月的众安服务，或许他也想借着风势将众安物业推入上市。

有意思的是，并没有将商管业务打包放入已成熟的众安服务控股集团有限公司（简称“众安控股”），而是用新瓶装旧酒，施中安想单推商管，还是选择物业+商管的模式，尚难从当前的行迹中看出。不过，在众安服务注册成立8天之后，众安控股的实控人、最终受益人均有变更。

PE2.6倍与7.5倍之差

为了收购这三家商管公司，众安集团在今年1月14日专门注册成立了众安服务，通过该公司来形成对商管业务的管控，而并非将其打包放入旗下已经成熟的众安控股。

乐居财经了解，众安服务由众安管理有限公司（简称“众安管理”）100%控股，而众安控股则由众安集团有限公司100%直接控股，在1月22日经过变更之后，实控人现为众安置业（中国）有限公司（简称“众安置业”），最终受益人为众安置业、卢建国。

而这三家商管公司，浙江润州、杭州众宏及余姚众力原在中国新城市旗下，中国新城市主要从事商业物业的开发，2014年从众安集团旗下分拆独立上市，目前众安集团持有其63.88%的股权，施中安间接持有其38.54%的股权。

收购前股权架构示意图

经过此次收购，浙江润州、杭州众宏及余姚众力从中国新城市旗下，收归到众安服务麾下，成为了众安集团的全资附属公司。

收购后股权架构示意图

单从现在的分工来看，众安服务承揽商管，成立12年的众安控股承担物管。

为什么没有将商管放入已成熟的众安控股，而要新成立一个公司单管？对于其中的缘由，有业内人士分析，或存在对住宅物业和商管物业服务体系差异的考量，也不排除众安集团想要借助新成立的众安智慧服务直接分拆物业板块上市的可能，只是先行一步将商管业务装进去。

这从众安服务的经营范围也能看出些许端倪，乐居财经从工商资料获悉，众安服务经营范围中“物业管理”放在第一位，其次为商业综合体管理服务，此外还有家政服务、停车场服务、人工智能行业服务等。

而此次腾挪商管业务，众安集团花费的代价并不低。

并购公告显示，浙江润州、杭州众宏及余姚众力三家商管公司2020年前三季度的净利润分别为372.7万元、484.6万元、196.7万元；2019年全年的净利润分别为410.1万元、814.2万元、171.8万元。

三家商管公司2019年净利润合计为1396.1万元，以1.05亿元的并购金来算，并购PE约7.52，与2020年上半年平均11倍并购PE相比并不算高。不过，对于众安集团却算是一笔“高价”买卖。

相比较而言，众安集团目前的PE值仅为2.63，处于低位，此前施中安就曾感叹公司股价被低估，呼吁投资者理性审视公司价值。

据众安集团最新半年报显示，2020年上半年，集团物业管理服务产生的收入约为1.196亿元，净利润并未公布，但2019年百强物企净利润均值就已达9112.37万元，由此可见，整合商管理业务也是形势所迫下的自寻他法。

不过，就众安物业现有的收入和规模，若要进入资本市场压力不小。众安物业官网显示，目前其在管建筑面积超1200万平方米，仍属于“蚊型”物企。

沦为仙股多年

在公告次日的2月5日收盘，众安集团涨1.75%，收报0.29港元/股，于下一个交易日3月8日，再度上涨3.45%，此后几日在波动中呈上升趋势。

商管业务的转挪，或起到了提振众安集团股价的效用，但依然没能将众安集团从仙股的阵营中拉出来。

2007年11月13日，众安集团在香港联交所成功上市，当日收盘价2.495港元/股，上市即巅峰，此后便一路震荡下滑。

在资本市场上的表现相较当年却并无起色，自2017年底起便成为仙股，始终未超过1港元/股，多在0.3港元/股徘徊，上市至今跌幅达87.38%。

“众安集团疏于对资本市场的运作，导致其股价毫无波澜。”对于众安集团股价走势，有人这么分析道。

4年历经4任CFO

股价无起色、估值被低估，并非一蹴而就，而放眼每个企业其中原因各不相同，而这些是首席财务官（CFO）绕不开的必答题。

众安集团沦为仙股多年，集团的CFO也在不断更换，4年历经4任CFO。2021年1月29日，游德锋辞任了众安集团CFO一职，结束了其在众安集团将近三年的职业生涯。

接任的是48岁的彭向辉，此人在地产行业鲜有耳闻，据公告介绍，其拥有超过10年于多家不同行业的香港及海外上市公司担任高级财务管理职务的经验，毕业于香港理工大学理学士、文学士及企业融资硕士学位，并于香港中文大学取得法律博士(JurisDoctor)学位，现为英国特许公认会计师公会资深会员(FCCA)。

市场人士解读，该举动或是众安集团有意在资本市场重新发力。

而这也并非是众安集团第一次的CFO变动，2017年到2021年，众安集团经历了4任首席财务官。

2017年1月1日，在众安集团履职将近10年的林友耀正式辞任CFO，2017年2月20日陈汉雄接任CFO，据介绍，其拥有超过24年的会计、财务管理、企业融资及审核经验。只不过，履新不到一年，陈汉雄于2018年1月8日辞任。

在陈汉雄任职期间，众安集团股价攀升至近几年的最高点，一度达到1.25港元/股。

2018年3月28日，游德锋接任CFO。彼时42岁的游德锋刚刚从中梁地产辞任CFO一职，其履历颇丰，拥有从事房地产及建筑业近20年的经验。

任职公告称，游德锋长期负责上市公司资本市场方面的工作，积累了行业内非常丰富的财务管理与资本运作经验。

在中梁地产之前，游德锋曾就职于绿地香港控股有限公司，长达16年之久，历任该公司下属公司财务经理及财务总监、集团财务总监、首席财务官及执行董事等职位。在更早前，还曾任职于中国保利集团华中总公司。

不过游德锋的入局，未能挽回众安集团的仙股颓势。游德锋也未能在众安集团度过“三年之痒”，离职的原因，众安集团公告表示因规划个人事业发展，未透露更多。

企业财务官的更换在地产圈尤为常见，此前有业内人士分析，一般情况下，更多是资金本身遇到了一些困难与问题，不能满足企业当下的快速扩张、高周转、风险管控、负债管理等需求，至少证明这些方面的压力很大。

文章来源:物业K线