鑫苑服务：张勇打了一副科技“好牌”

乐居财经 邓鑫妮 发自北京

“用智慧创新构建社区生活新生态”这是鑫苑集团董事长张勇写在官网里的一句话，话语之间不难读出对科技的重视与偏爱。

今年开年之初，与社区生活直接挂钩的鑫苑服务（01895.HK）接连在智能领域加码，先是与海康威视签下战略合作推进AI赋能，随后又拟以3000万注资从事人工智能的北京爱接力。

不过，相隔42天，鑫苑服务却决定停止注资。

3月8日晚，鑫苑服务发布公告称，已经停止对北京爱接力科技发展有限公司（简称“北京爱接力”）注资。

对于注资北京爱接力，鑫苑服务做了周全考虑，也抱有较高的期待。在1月25日的公告中，它用了20多页说明了注资的各种细节，用700多字的篇幅详尽地表达了注资的原因，更是为了此次交易专门配股融资。

相比之下，停止注资的公告就显得很简单，272字的文中对于取消注资的原因也未提及。

3000万资金注入的停止，鑫苑服务间接持有北京爱接力20%股权也随之告吹，当然与北京爱接力曾规划好的平台合作也成了空。

为什么鑫苑服务决定停止注资？尽管原因虽未言明，其实，在之前的公告里能看到些蛛丝马迹。

多重协议“护体”避险

注资北京爱接力，鑫苑服务不仅仅只是表面上收获的20%控股权，还有其所拥有的北京瑞卓喜合科技发展有限公司（简称“瑞卓喜合”）的独家权益。

尤为重要的是，瑞卓喜合手上还拿着从事增值电信服务所需的ICP牌照，该牌照是在中国从事增值电信业务必须拥有的牌照。

按照此前公告所表述的潜在冲突或风险，鑫苑服务停止注资的很大原因可能就是这个牌照。

“鑫苑服务直接或间接拥有的权益，可能导致瑞卓喜合科技ICP牌照被吊销。”计划注资时，鑫苑服务考虑到可能出现的问题，于是订立了可变利益实体协议。

去年4月，北京爱接力和瑞卓喜合科技签署包括《独家商业合作协议》、《独家期权协议》、《股权质押协议》在内的《可变利益实体协议》，瑞卓喜合科技在业务、股权等方面均由北京爱接力“把控”。

从股权架构来看，北京爱接力、瑞卓喜合都属于鑫苑旗下的资产。

备注：注资之前股权架构图

穿透股权可知，北京爱接力由鑫苑地产控股有限公司（简称“鑫苑控股”）实益拥有95.12%权益，中国营运公司即瑞卓喜合则有张勇、北京鑫苑鑫科技分别持股99.9%、0.1%。

而注资计划，则是鑫苑服务借鑫苑科技之手，为北京爱接力注资3000万元，获得其20%持股权，跻身为第二大股东，股权结构从就变成北 京瑞卓超云、梁女士、北京未来鑫智慧及鑫苑科技将分别直接持有北 京爱接力19.2%、0.8%、60%及20%股权。由此，鑫苑服务也就间接拥有了瑞卓喜合科技的部分控制权。

备注：注资完成后股权架构图

而即使签订了可变利益实体协议，也存有不少潜在风险。注资公告中，明确列出多条风险因素，其中部分更是用加粗字体来突出提醒。

“如果《可变利益实体协议》不适用中国法律，或相关条例的诠释发生变动，可能带来的严重影响有：《可变利益实体协议》失效，瑞卓喜合科技的ICP牌照被吊销，北京爱接力需放弃瑞卓喜合科技的权益。”

最终终止注资，或许也是考虑到可能带来的后果。

入股“益处”随之停止

停止注资，降低了可能出现的风险系数，不过同时，鑫苑服务能从北京爱接力获得的益处也一并失去。

“（北京爱接力）可让物业管理公司通过数码运营，减少劳动成本以及提升增值服务的质素。”注资公告中明确表示，鑫苑服务透过注资，可获得北京爱接力的高科技和创新资源，以较低成本提升服务，保持有效竞争。

鑫苑服务共有三项主要业务，分别是物业管理服务、增值服务和交付前及咨询服务。2020年中报显示，三项业务中，增值服务的毛利率最高，达到了65%，不过营收占比不足20%，且相比2019年底的24%还出现了下降。

2019年的业绩发布会上，时任首席财务官的黄波曾说：“目前，公司最大的收入构成仍然来自物业管理服务，但增值服务已经成为鑫苑最大的利润来源。”

注资入股北京爱接力，也许想让增值服务的营收占比再扩大。不过，选择北京爱接力，鑫苑服务看重的还不止这些，未来的增值潜力也是它关注的一面。

2019年底，北京爱接力负债净额总额约为6047.6万元，除税及特殊向后的净溢利亏损3053.6万元。尽管如此，但据估算，截至2020年12月31日，北京爱接力的市值估值为1.2亿元，

而且，鑫苑服务注资完成后的合作已经做好了规划。公告中提到，鑫苑科技将联手北京爱接力共同开发慷宝云社区平台的项目，进一步改革鑫苑科技在管物业的智能管理系统。提升客户满意度的同时，也能为鑫苑服务带来稳定收入。

而今，随着注资的停止，北京爱接力所能够带来的这些裨益也就落空了。

3000万资金转为他用

除了从北京爱接力获得的益处落空，原本为其配股融资的3000万注资金也转为他用。

2月8日，鑫苑服务完成新一轮配股，所得净额约为3716万元，其中3000万元将注入北京爱接力，余下716万元用于一般运营。

早在1月25日发公告预备配售时就表明，若取消注资，配售所得金额75%，也就是2787万元用于物业管理服务有关的业务或战略投资，剩下929万元用作一般运营资金。

鑫苑服务不仅可以独享融资所得的3716万元，其中还有2787万元注入投资资金池，填补投资现金流。

2019年10月登陆港交所的鑫苑服务，其对外投资的发力期后延至2020年。2020年上半年，投资金额骤增，截至2020年6月30日，鑫苑服务的投资净额流出5.4亿元，同比多流出452倍。

投资流出大，鑫苑服务的筹资步伐也在加紧。去年7月，配股筹资约1.06亿元，今年2月再次配售，募资3716万元。截至去年6月，鑫苑服务手握1.75亿元现金，加上两次配售，资金池扩增到3.18亿元。

一边扩充资金池，一边增拓资产。1月18日，新增投资北京聚合房产，持股70%。按照北京聚合房产1000万元注册资本计算，鑫苑服务入股70%至少花去700万。去年12月，鑫苑服务还以1348万元收购重庆重型汽车集团鸿企物业100%股权。

两次投资花去2048万元，从现金流和配售情况来看，鑫苑服务手中还有将近3亿元，资金较为富裕。

文章来源:物业K线