杭二手房市场冷热不均 有人观望有人买学区房

　　传统10月二手房市场“银十”不“银”的尴尬过后，杭城11月迎来的开盘小高峰中部分新盘的骄人业绩引人注目，购房现场再现人山人海之态势。然而一轮又一轮密集的调控或出台或传言，引得“唱衰”楼市的声音不绝于耳，其中一向作为楼市回暖与否“风向标”的二手房市场便显出了这样的“乏力”感。

　　据杭州透明售房网统计显示，刚刚过去的11月(截至29日)，杭州市五城区二手房共成交2075套，成交量较上月的1813套环比上升了14.45%，同比2009年11月5756套下降63.95%。

　　11月成交均价在21372元/平方米，环比10月的20587元/平方上升了3.81%，同比去年11月17148元/平方米，上涨了24.63%。

　　“有些新开的楼盘价格合理，也有打折促销，从区位上考虑投资回报率也大一些，而信贷收紧后二手房也没什么花头可言，房东让步也有限，先看看再说。”最近在看了嘉禾苑、吴庄等上城区的二手房无果之后，温州籍的黄先生开始去三墩、下沙、城西等一些新开楼盘的现场去看盘。

　　在“限贷”与“限购”面前，11月二手房市场的观望气氛依然较为浓厚，这在很大程度上抑制了成交量。除此之外，近期央行连续两次上调存款准备金率及年底银行信贷额度收紧等因素的影响，导致住房贷款额度减少、放款速度减慢等现象比较明显，从而也使得二手房市场成交乏力。

　　不过，尽管政策愈加严厉，但部分高性价的房源成交明显，学军小学入驻申花板块也使得耀江文鼎苑等小区成为成交榜单上的明星，信贷紧缩促使商业项目交易活跃，11月的市场“冷”中亦有“热”。

　　部分房东价格微调，高性价比房源涌现

　　“近期很多房东打电话来说年底到了需要用钱，把挂在我们这里的房子价格稍微降一些，以便更快出手。”我爱我家体育场路店的一名经纪人如是说。

　　记者调查发现，市场观望之中，部分房东对二手房价格做了些许调整，性价比较高的房源增多，使一些刚需者的看房频率明显提高，入市的积极性小幅上升。

　　同时，受通胀压力加大的影响，部分有条件能够入市的消费者希望通过置业也减少通胀带来的影响。因此，11月成交量较上月略有增加，但考虑到上月受国庆长假的成交量大幅减少的因素，11月实际成交量增加并不明显。

　　“每天的带看量较上月相比有所增加，但还是看的多，下单的少。”长庆街上科威不动产的店长表示。

　　不少门店的中介表示，在二次调控及信贷政策收紧的影响下，投机购房的人群基本难觅踪影，刚需置业者依旧是购房的主力。

　　商业地产冒尖，拉升了成交均价

　　据杭州透明售房网数据统计显示，11月二手房市场的成交状况都渐趋稳定，二手房市场中商业地产所占比例加大导致了成交均价依然上升，但目前市场上实际价格受到高性价比和小户型物业的成交影响相对稳定。

　　从11月二手房成交总价变化来看，120万以下的成交占比增加较大，虽然11月成交均价较上月相比仍有上升，但实际成交物业总价并不高。华邦地产的小刘告诉记者，近期他们门店成交单中，90平方米以下户型仍是“香饽饽”，特别是60平方米以下户型，增长幅度更大。

　　记者看到，11月成交单价低于2.2万元占总成交的67%，和上月相比，略有减少。目前二手房成交多为市中心小户型，因此成交均价略有提升。从目前成交单价排名来看，前十位的物业中，成交单价较高的物业商业地产占据多数席位。

　　我爱我家市场研究中心认为，眼下严格的限购、信贷政策下，投机者难以将目光投向住宅市场，而对于受政策影响较小的商业地产，成为他们的选择，因此，受商业地产的成交占比增加，带动了二手房成交均价的小幅提升。

　　学军小学入住，申花板块成热点区块

　　从11月成交热门小区上看，耀江文鼎苑的成交量较多，由于地处申花版块，目前小区已经基本成熟，周边配套也较为完善，学军小学的入驻，使得这一品牌楼盘越来越受到人们的目光，对于2.2万/平方米的市场均价，仅略高于目前市场平均价，因此市场的接收度较高，成交量随之上升。

　　此外，除晓庐外，各热门楼盘的成交均价基本在2万元/平方米左右，同时较小的户型，更容易被目前的刚需买家所接受。因此各新旧小区，小户型，低单价的二手房仍是目前消费者的首选。